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Casa in affitto: chi paga i lavori?

9 Giugno 2019
Casa in affitto: chi paga i lavori?

Migliorie e ristrutturazioni eseguite dall’affittuario: senza l’autorizzazione del locatore sono a carico dell’inquilino.

Hai preso una casa in affitto. Nel corso degli anni, hai eseguito diversi lavori di manutenzione e abbellimento, pagando sempre coi tuoi soldi. Le prime volte ne hai dato notizia al proprietario dell’appartamento il quale però ha fatto finta di niente senza mai parlare di rimborsi. Consapevole di quanto questi sia duro d’orecchie, in seguito hai proceduto in autonomia, senza darne alcuna comunicazione, consapevole che non avresti mai ricevuto la restituzione delle somme spese. Ora però, alla scadenza del contratto e alla riconsegna dell’appartamento, sono sorte alcune contestazioni. Tu vorresti rimanere altri due mesi (il tempo di ristrutturare una casa appena acquistata); lui, oltre a voler subito libero l’immobile, pretende il rifacimento della pittura alle pareti ed altri piccoli lavoretti. Scandalizzato da tanta intolleranza, sei ora intenzionato a chiedergli il rimborso dei lavori eseguiti sull’appartamento in tutti questi anni: la manutenzione ordinaria, quella straordinaria, le migliorie (ad esempio quelle per l’impianto di condizionamento). Ne hai diritto? In ipotesi di casa in affitto, chi paga i lavori? 

C’è un’interessante sentenza della Cassazione [1], emessa proprio in questi giorni, che spiega la differenza che c’è, in tema di rimborsi, tra la manutenzione dell’appartamento in affitto, i lavori di riparazione, i miglioramenti, le addizioni, le innovazioni. Vediamo cosa dice la legge e qual è l’interpretazione dei giudici.

Deterioramenti da uso

L’uso quotidiano dell’immobile in affitto comporta una normale usura. Tale deterioramento, ineliminabile anche con un utilizzo diligente del bene, comporta delle riparazioni di ordinaria amministrazione. Pensa alla rottura di un pomello della rubinetteria del lavandino. Queste spese ricadono sul conduttore anche se i danni sono dipesi dai suoi familiari o dalla colf.

Se, invece, le rotture dipendono dalla vetustà delle cose – pensa a delle persiane ormai rovinate dal tempo – la spesa spetta al padrone di casa.

Guasti

Si potrebbero verificare dei guasti all’appartamento: pensa alla rottura di una tubatura idrica o alle macchie di muffa e umidità causate da infiltrazioni dal tetto. La riparazione spetta al padrone di casa, salvo che la causa del guasto sia l’uso non conforme della cosa fatto dall’inquilino. In tal caso, è quest’ultimo a dover pagare.

Se il locatore non esegue le riparazioni, il conduttore può citarlo in giudizio o, se il guasto riguarda una parte essenziale dell’immobile (ad esempio le finestre o il riscaldamento), può recedere dal contratto; a tal fine, però, l’immobile deve essere totalmente inutilizzabile e non solo in parte. 

Il conduttore, a sua volta, deve avvisare il locatore quando l’immobile necessita di riparazioni diverse dall’ordinaria manutenzione, per dargli la possibilità di intervenire. Ma se le riparazioni sono urgenti e il locatore non può essere contattato (ad esempio è lontano per lavoro), il conduttore può eseguire i lavori personalmente e poi ottenere il rimborso; sarà meglio comunque che comunichi al locatore l’esecuzione delle opere quanto prima. L’avviso è una facoltà e non un obbligo del conduttore e non è prescritto a pena di decadenza dal diritto al rimborso, in quanto non costituisce una richiesta di autorizzazione preventiva a compiere le riparazioni. Ad esempio, anche in mancanza di avviso, se risulta che il locatore ha conoscenza della necessità di effettuare riparazioni urgenti, ma non vi provvede entro un tempo ragionevole, il conduttore che provveda ad eseguirli direttamente ha comunque diritto al rimborso.

Miglioramenti

Veniamo alle migliorie sull’immobile. L’inquilino può eseguire lavori che rendano più godibile l’appartamento. Lo può fare nei limiti della diligenza del buon padre di famiglia e non modificando la destinazione d’uso della cosa. Si tratta degli interventi che aumentano la qualità o il valore economico. Il conduttore non ha diritto al rimborso per i miglioramenti da lui eseguiti sull’appartamento, a meno che non siano stati espressamente autorizzati dal locatore.

Se il locatore acconsente o approva espressamente i miglioramenti (preventivamente o successivamente, mediante ratifica della loro esecuzione), deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore della cosa al tempo della riconsegna. La semplice tolleranza – ossia il fatto di sapere che sono stati fatti gli interventi – non è sufficiente a far sorgere il diritto all’indennità.

Secondo la Cassazione, bisogna tenere distinta l’autorizzazione del padrone di casa all’effettuazione di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione da quella all’effettuazione dei miglioramenti: la prima, infatti, non implica necessariamente la seconda, visto che le migliorie sono altra cosa rispetto alla manutenzione, sia pure straordinaria. A prescindere da ciò, è regola secondo cui nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore. Il consenso in questione, poi, deve comportare un vaglio di tipo economico e di convenienza dei lavori e «non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni».

Addizioni

Ci sono poi le addizioni ossia le opere che, pur unite o incorporate al bene, non si fondono con esso, conservando la loro autonomia ed individualità. Pensa alle tende da sole o ad una pergotenda. Se le addizioni sono facilmente separabili (le tende da sole), il locatore può decidere di trattenerle pagando al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se, invece, non sono separabili senza che l’immobile ne subisca danno (pensa all’impianto di aria condizionata) il locatore ne diventa proprietario senza obbligo di rimborsare l’inquilino, salvo che l’opera comporti un aumento di valore del bene, nel qual caso si osserva la stessa disciplina dei miglioramenti.

Innovazioni

Le innovazioni sono quelle opere come una nuova parete in cartongesso o un soppalco, funzionali alle esigenze del locatore e non alla miglioria dell’immobile. La legge consente al locatore di eseguire – a sue spese – solo quelle innovazioni che non diminuiscano in misura apprezzabile la possibilità di godere del bene da parte del conduttore.

note

[1] Cass. ord. n. 15317/19 del 6.06.2019.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 27 febbraio – 19 giugno 2014, n. 14006

Presidente Goldoni – Relatore Falaschi

Svolgimento del processo

La ITALCOSTRUZIONI s.p.a. con due distinti contratti preliminari di compravendita stipulati il 3.4.1996 si impegnava ad acquistare dalla GESQUAR s.r.l. e dalla SEGIPA s.p.a., che si obbligavano a vendere, terreni siti nel Comune di (…) aventi, rispettivamente, una superficie di mq. 28.000, il primo atto, e mq. 7.840, il secondo contratto, entrambi i contratti venivano sottoposti alla condizione sospensiva del rilascio, entro il 31.12.1996, di concessioni per la demolizione del fabbricato adibito a discoteca (nota come Quasar) e per la costruzione sui terreni oggetto del preliminare e su altri finitimi di un immobile con destinazione commerciale. Il successivo 4.4.1996 la ITALCOSTRUZIONI stipulava con LA RINASCENTE s.p.a. contratto preliminare di compravendita del centro commerciale condizionandolo alla realizzazione da parte della promittente venditrice sulla medesima area di cui ai preliminari del 3.4.1996. Nella stessa data LA RINASCENTE stipulava con la SEGIPA un preliminare di cessione di rami d’azienda – comprensivi di licenze commerciali – concluso il contratto definitivo nel luglio 1996.

Con atto del 30.9.1996 I.E. , in forza di mandato con rappresentanza della SEGIPA, concedeva alla PROMOS s.r.l. – o a soggetto cessionario da PROMOS – un’opzione per un preliminare avente ad oggetto la compravendita della medesima area, nel quale veniva indicato il vincolo assunto in favore della ITALCOSTRUZIONI, seppure erroneamente indicato quale diritto di opzione, da esercitarsi entro il 31.1.1997, senza possibilità di proroga; la opzione in favore della PROMOS era condizionata a che la SEGIPA non comunicasse, entro il 1.2.1997, che la ITALCOSTRUZIONI aveva esercitato la sua opzione.

In data 16.12.1996 la ITALCOSTRUZIONI e la SEGIPA prorogavano il termine per l’avveramento delle condizioni sospensive al 30.6.1997; altrettanto facevano LA RINASCENTE e la ITALCOSTRUZIONI 5 giorni dopo.

Il 22.1.1997 l’I. comunicava alla PROMOS che l’opzione concessa era risolta per non avere la ITALCOSTRUZIONI rinunciato all’opzione, ma il 1.2.1997 la PROMOS cedeva la sua opzione alla PAC 2000, la quale ultima il 5.2.1997 comunicava alla SEGIPA di accettare la proposta di preliminare.

Tanto premesso, con atto di citazione notificato il 5 febbraio 1997 la PAC 2000 evocava, dinanzi al Tribunale di Perugia, la SEGIPA, la PROMOS e l’I. , chiedendo la pronuncia di trasferimento degli immobili, subordinatamente al versamento del residuo prezzo, corrisposto acconto per L. 100.000.000.

Instaurato il contraddittorio, la SEGIPA eccepiva che l’I. aveva ecceduto i limiti del mandato, quanto alla indicazione di un rapporto diverso da quello realmente esistente con la ITALCOSTRUZIONI, e comunque alla PROMOS era stata data tempestiva notizia dell’efficacia del rapporto con la ITALCOSTRUZIONI, con lettera del 22.1.1997, e spiegava riconvenzionale per il risarcimento dei danni nei confronti sia della PAC 2000, sia della PROMOS, sia della ITALCOSTRUZIONI; la PROMOS deduceva di avere agito solo quale mandataria di PAC 2000, nei cui confronti svolgeva domanda riconvenzionale di manleva dall’azione di danni;

l’I. , infine, eccepiva il suo difetto di legittimazione passiva.

A detto giudizio veniva riunita altra causa introdotta da LA RINASCENTE nei confronti della SEGIPA, della PROMOS, della PAC 2000, dell’I. e della ITALCOSTRUZIONI, con la quale parte attrice, dopo avere chiesto il sequestro conservativo dei beni della SEGIPA (peraltro richiesto, con analogo ricorso, anche dalla ITALCOSTRUZIONI), domandava la risoluzione di tutti i contratti che vedevano come controparti la ITALCOSTRUZIONI e la SEGIPA, nonché quelli stipulati tra la ITALCOSTRUZIONI e la SEGIPA, con condanna della SEGIPA alla restituzione della somma di L. 600.000.000 versata in esecuzione del contratto di cessione dei rami d’azienda, nonché la condanna di tutti i convenuti – esclusa la sola ITALCOSTRUZIONI – al risarcimento dei danni.

In quest’ultimo giudizio si costituiva la ITALCOSTRUZIONI, chiedendo la risoluzione del preliminare del 3.4.1996 stipulato con la SEGIPA, oltre al risarcimento dei danni; nonché la SEGIPA, la quale eccepiva la carenza di legittimazione attiva, per non essere LA RINASCENTE parte di alcuno dei contratti in questione, di cui era parte la SEGIPA, oltre a ribadire la domanda risarcitoria nei confronti della PAC 2000; quest’ultima, nel chiedere il rigetto della domanda attorea, assumeva di avere legittimamente esercitato il diritto di opzione una volta scaduto il termine concesso alla ITALCOSTRUZIONI per l’esercizio dell’opzione.

Istruite le cause, la controversia veniva conciliata tra la PAC 2000 e LA RINASCENTE con la cessione alla prima dei diritti oggetto delle pretese avanzate in giudizio dalla seconda, che perciò diveniva concessionaria di LA RINASCENTE.

Il Tribunale adito, dichiarata cessata la materia del contendere fra PAC 2000 e LA RINASCENTE, respingeva tutte le restanti domande proposte dalle parti.

In virtù di rituale appello interposto dalla ITALCOSTRUZIONI, cui veniva riunito quello proposto dalla PAC 2000, la Corte di appello di Perugia, nella resistenza degli appellati SEGIPA ed I. , respingeva i gravami e per l’effetto confermava la decisione impugnata.

A sostegno della decisione adottata la corte territoriale evidenziava – preliminarmente esaminata l’impugnazione proposta dalla PAC 2000 – che andava condiviso il giudizio del giudice di prime cure quanto all’avere l’I. superato i limiti del mandato con procura nella stipulazione dell’opzione in favore della PROMOS, come si evinceva dal tenore del medesimo mandato, di cui alla scrittura del 20.1.1996, laddove era previsto che l’incarico conferito dovesse avere pieno rispetto di quanto pattuito dalla SEGIPA con la ITALCOSTRUZIONI, incarico che sarebbe cessato automaticamente nel caso in cui la ITALCOSTRUZIONE avesse esercitato la propria opzione nei termini convenuti, di nessuna rilevanza la data del 20.1.1997, verosimilmente legata alla scadenza, nell’anno precedente, di altro mandato rinnovato per un anno solare. Concludeva che non essendo riferibile l’opzione alla pretesa rappresentata, cadevano tutte le domande e gli ulteriori rilievi formulati dalla PAC 2000 circa la riferibilità alla SEGIPA dell’opzione dalla stessa esercitata.

Quanto all’appello proposto dalla ITALCOSTRUZIONI, osservava la corte distrettuale che intrinsecamente contraddittorio si presentava il motivo relativo alla prospettazione secondo cui sarebbe bastato, ai fini dell’avveramento della condizione, l’ottenimento di un nulla osta per 2.400 mq., a fronte dei 5.800 mq. previsti nel preliminare, nel senso che avrebbe potuto dichiarare la sua volontà in tal senso alla SEGIPA, senza peraltro temere alcuna conseguenza dannosa, pur in presenza dell’azione della PAC 2000, dichiarazione che avrebbe avuto l’effetto di eliminare l’efficacia delle condizioni sospensive apposte ai contratti preliminari, rendendo immediatamente attuale l’obbligazione della SEGIPA di trasferire l’immobile.

Concludeva che il contratto preliminare non aveva spiegato efficacia per il concorso di due sole circostanze: il mancato avveramento delle condizioni sospensive, da un lato, la volontà della promissaria acquirente di non rinunciare all’avveramento delle stesse; non essendo la prima circostanza frutto dell’attività dell’I. o della PROMOS, della PAC 2000 e della SEGIPA, non essendolo neppure la seconda, non era configurabile alcun rapporto di causa – effetto tra le condotte di questi soggetti e l’inefficacia del preliminare.

Per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Perugia agisce la ITALCOSTRUZIONE, in base a cinque motivi, nonché la PAC 2000, con ricorso affidato a due motivi, cui replica la SEGIPA s.r.l. con controricorso, proponendo anche ricorso incidentale articolando un unico motivo. Al ricorso incidentale della SEGIPA replica la ricorrente principale con controricorso.

In data 27.6.2008 l’Avv.to Carlo De Marchis Gomez Borrero ha prodotto comunicazione ex art. 9 della legge 9 febbraio 1982 n. 31 di attuazione della Direttiva Europea 77/249/CEE.

La ITALCOSTRUZIONI e la SEGIPA hanno depositato memorie illustrative.

Motivi della decisione

Va preliminarmente disposta, ai sensi dell’art. 335 c.p.c., la riunione del ricorso principale e dei ricorsi incidentali siccome proposti avverso la stessa sentenza.

In relazione ai due ricorsi autonomamente proposti, rispettivamente, dalla ITALCOSTRUZIONI e dalla PAC 2000 occorre osservare che, come è pacifico nella giurisprudenza di legittimità, per il principio dell’unicità del processo di impugnazione contro una stessa sentenza, dopo la notifica del primo ricorso (principale) tutte le altre impugnazioni devono essere proposte in via incidentale nello stesso processo e, perciò, nel caso del ricorso per cassazione, nell’atto contenente il controricorso indipendentemente dalla forma espressa dalla parte ed ancorché proposto con atto a sé stante: tale modalità non è però essenziale, per cui si verifica la conversione di ogni ricorso successivo al primo in ricorso incidentale, la cui ammissibilità è condizionata al rispetto del termine di quaranta giorni (venti più venti), risultante dal combinato disposto degli articoli 370 e 371 c.p.c., indipendentemente dai termini (l’abbreviato e l’annuale) di impugnazione in astratto operativi. Detto termine decorre dall’ultima notificazione dell’impugnazione principale nel caso (come nella specie) in cui tale impugnazione sia stata notificata anche alla parte che propone l’impugnazione incidentale (Cass. 2 agosto 2002 n. 11602; Cass. 6 dicembre 2005 n. 26622). Nel caso in cui i ricorsi siano stati notificati nella stessa data, l’individuazione, tra essi, del ricorso principale e di quelli incidentali va effettuata con riferimento alle date di deposito dei ricorsi, considerandosi principale il ricorso depositato per primo e incidentale quello depositato successivamente.

Nella specie i due ricorsi della ITALCOSTRUZIONI s.p.a. e della PAC 2000 soc. coop. a r.l., proposti come impugnazioni autonome, sono stati notificati, il primo, il 16 maggio 2008 ed il secondo il 16 giugno 2008, oltre ad essere stati depositati in differente data, per cui va considerato come principale quello della ITALCOSTRUZIONI, mentre quello della PAC 2000 si converte in ricorso incidentale, al pari di quello della SEGIPA, espressamente definito come tale dalla stessa parte.

Venendo ora all’esame del ricorso principale, con il primo motivo la società ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1358 e 1458 c.c., in relazione ai principi generali che presiedono al rapporto tra tutela giurisdizionale ed effetti del contratto preliminare condizionato, per avere la corte di merito ritenuto che il mancato avveramento della condizione sospensiva, avveramento al quale era subordinata la efficacia del contratto preliminare stipulato fra la ITALCOSTRUZIONI e la SEGIPA, nonché quello collegato intercorso fra la prima e RINASCENTE, abbia privato di ogni effetto il contratto medesimo, sull’erroneo presupposto che solo il consolidamento della efficacia di tale contratto fosse compatibile con le domande di ITALCOSTRUZIONI. Ad avviso della ricorrente la soluzione offerta dalla sentenza impugnata postulerebbe che i contraenti “sotto condizione sospensiva” sarebbero dispensati dalla osservanza dei propri obblighi e dall’esercizio dei propri diritti, tesi che colliderebbe con il disposto dell’art. 1358 c.c.. Infatti se l’obbligo di comportarsi secondo buona fede caratterizza il periodo di pendenza, ogni valutazione circa l’osservanza o la violazione di tale obbligo deve prescindere dalla questione dell’avveramento della condizione medesima.

A conclusione del mezzo è posto il seguente quesito di diritto: “dica la Corte se la domanda di risoluzione che postuli, quale inadempimento di contratto preliminare sotto condizione sospensiva, la creazione, da parte del promittente venditore, di situazioni giuridiche in capo a terzi incompatibili con le legittime aspettative del promissario acquirente, sia autonomamente valutabile quale fattispecie di inadempimento indifferente al successivo mancato avveramento della condizione”.

Con il secondo motivo la ricorrente principale denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa fatto controverso e decisivo per il giudizio quanto alla clausola contenuta al punto 7) del contratto preliminare ITALCOSTRUZIONI – SEGIPA, laddove la promittente venditrice dichiara e afferma di garantire che quanto oggetto del contratto è nella sua piena ed esclusiva disponibilità, esente da oneri, vincoli e diritti di terzi in genere, da cui la promissaria acquirente vorrebbe far discendere una obbligazione attuale della SEGIPA, immediatamente produttiva di effetti, non condizionata a sua volta. Chiarisce la ricorrente principale che il fatto controverso e decisivo attiene alla produzione di effetti (immediati o viceversa dilazionati nel tempo) del contratto preliminare (sospensivamente) condizionato intercorso tra ITALCOSTRUZIONI e SEGIPA, per avere la corte di merito ritenuto che una volta non avveratasi la condizione, il contratto preliminare fosse totalmente improduttivo di effetti. Infatti a corollario del mezzo formula il seguente momento di sintesi (omologo del quesito di diritto): “il Giudice di appello ha omesso di considerare la clausola (di cui al punto 7) del contratto inter partes Italcostruzione – Segipa la quale, in accordo con le norme di legge, profila un diritto di Italcostruzioni al quale corrisponde una obbligazione di Segipa già attuale (i.e.: immediatamente produttiva di effetti)”.

Con il terzo motivo la ricorrente principale denuncia violazione e falsa applicazione dell’ari 1356 e 1458 c.c. per avere la corte di merito ritenuto che la Italcostruzioni non poteva pretendere alcunché una volta accertato il mancato avveramento della condizione prevista in preliminare. Aggiunge la ricorrente che erroneamente la corte territoriale avrebbe obliterato la circostanza che nel momento in cui era stata adottata la delibera della Giunta Regionale n. 5713/1997 essa aveva perso interesse all’avveramento della condizione. In sintesi, la corretta interpretazione dell’art. 1356 c.c. quale norma conferente tutela giurisdizionale in presenza di condizione sospensiva, rapportata al caso di specie, conduce alla formulazione del seguente quesito di diritto: “dica la Corte se il successivo mancato avveramento della condizione sospensiva si rifletta sulla esperibilità dell’azione risolutivo – risarcitoria, motivata alla alterazione unilaterale dello status del bene promesso ed esercitata dal promissario acquirente in pendenza della condizione”.

I primi tre motivi di ricorso principale vanno esaminati congiuntamente, stante la loro connessione in merito alla definizione dei confini della clausola generale di buona fede nei rapporti contrattuali.

Essi sono infondati. La sentenza impugnata è, infatti, del tutto corretta e si sottrae alle critiche di cui è stata oggetto.

Bisogna premettere che, come è noto, il contratto sottoposto a condizione sospensiva si perfeziona immediatamente ma è inefficace fino a quando la condizione non si avvera: il negozio esiste – esistendo i suoi elementi strutturali – ma non è ancora efficace e solo con il verificarsi della condizione spiega la sua efficacia ex tunc, mentre cessa di esistere se la condizione non si avvera. Così, ad esempio, nella vendita è differito non solo il trasferimento ma ogni effetto (finale) tipico del negozio. L’efficacia di tale contratto è paralizzata durante la pendenza del termine per il verificarsi della condizione.

Durante il detto periodo di pendenza – su cui retroagiscono l’avveramento o il mancato avveramento della condizione – le parti si trovano in una posizione di aspettativa che è fonte di effetti preliminari. In particolare, in pendenza della condizione sospensiva, il contratto a prestazioni corrispettive produce i suoi normali effetti e vincola i contraenti al puntuale ed esatto adempimento delle obbligazioni rispettivamente assunte: la condizione, infatti, rende incerto il negozio, ma è già fermo ed irrevocabile il vincolo negoziale. Nessun effetto riferito alla situazione finale può però verificarsi finché dura la pendenza salvo alcune eccezioni derivanti dall’applicazione dei principi ricavabili dalle disposizioni dettate dall’articolo 1358 c.c.: da dette disposizioni è possibile individuare il contenuto delle aspettative delle parti del contratto condizionato, ossia delle situazioni soggettive che nascono dal contratto condizionato. Tale contratto fa sorgere diritti ed obblighi preliminari che possono dar luogo a risoluzione per inadempimento alla specifica obbligazione – prevista dal citato articolo 1358 c.c. – di ciascun contraente di comportarsi in pendenza della condizione “secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell’altra parte”, cioè di osservare i doveri di lealtà e correttezza di cui agli articoli 1175 e 1375 c.c. in modo da non influire sul verificarsi dell’evento condizionante pendente.

Al riguardo questa Corte ha avuto modo di precisare che il contratto pur inefficace per il mancato avveramento della condizione, può essere risolto in danno della parte colpevole di aver violato il dovere di comportarsi in buona fede: è di conseguenza ammissibile la risoluzione – di un contratto divenuto inefficace per il mancato avveramento della condizione – per inadempimento dell’obbligo di comportarsi, in pendenza della condizione, secondo buona fede nonché di astenersi da quanto possa pregiudicare gli interessi dell’altro contraente e di compiere quanto sia del caso necessario affinché l’evento condizionante si verifichi (in tali sensi, tra le tante, Cass. 22 marzo 2001 n. 4110 e Cass. 18 marzo 2002 n. 3942). Il contratto sottoposto a condizione sospensiva, quindi, può ritenersi perfettamente concluso e, anche se non ancora efficace, già produce obbligazioni preliminari o prodromiche – da osservarsi dai contraenti durante la pendenza della condizione – il cui inadempimento può dar luogo ad una responsabilità contrattuale e ad una pronuncia di risoluzione per mancato rispetto degli obblighi di cui al citato articolo 1358 c.c..

Nella specie, però, la violazione degli obblighi assunti dalle promittenti venditrici con i rispettivi contratti preliminari, sottoposti a condizione sospensiva, non ha comportato – secondo l’incensurabile valutazione in fatto operata dalla corte di merito con ineccepibile e congrua motivazione – un danno irrimediabile alla promissaria acquirente e la menomazione delle ragioni di quest’ultima, né ha avuto alcuna incidenza sul mancato verificarsi della condizione e sulla definitiva inefficacia del contratto (non attribuibile a colpa delle promittenti alienanti che non avevano impedito o ostacolato il verificarsi dell’evento condizionante), nonché sulla connessa caducazione di tutti i contratti a detto accordo collegati, divenuti incompatibili con la definitiva inefficacia dei primi due negozi, compresa l’opzione per un preliminare concordata dall’I. (in forza di mandato con rappresentanza della SEGIPA) a favore della PROMOS o soggetto cessionario di quest’ultima, operativa solo se la condizione sospensiva si fosse verificata, non esercitati dalla Italcostruzioni i diritti nascenti dai preliminari stipulati.

Quindi, al di fuori delle ipotesi di cui all’articolo 1358 c.c., l’eventuale domanda di risoluzione per inadempimento delle obbligazioni rispettivamente assunte dalle parti con il contratto sottoposto a condizione sospensiva deve essere rigettata nel caso in cui la condizione non si sia verificata. Intanto si può parlare di inadempimento contrattuale in quanto sussista un contratto efficace: il mancato avveramento della condizione impedisce al contratto di produrre i propri effetti con conseguente impossibilità di parlare di inadempimento.

Peraltro le argomentazioni svolte dal giudice del gravame quanto al mancato avveramento della condizione vanno lette in collegamento con l’accertamento contenuto nella sentenza relativamente al motivo di appello per il quale sarebbe bastato l’ottenimento del nulla osta per 2.400 mq., a fronte dei 5.800 mq. previsti nel contratto preliminare, per determinare l’efficacia dell’accordo, richiamato a pagg. 15 e 16 della decisione impugnata secondo cui la Italcostruzione, dopo aver appreso del rilascio del nulla osta per la minore superficie, avrebbe dovuto esprimere la volontà di dare comunque corso al preliminare.

Orbene, come è stato affermato da questa Corte, colui che si è obbligato o ha alienato un bene sotto la condizione sospensiva del rilascio di determinate autorizzazioni amministrative necessarie per la realizzazione delle finalità economiche che l’altra parte si propone, ha il dovere di compiere, per conservarne integre le ragioni, comportandosi secondo buona fede (art. 1358 cod. civ.), tutte le attività che da lui dipendono per l’avveramento di siffatta condizione, in modo da non impedire che la P.A. provveda sul rilascio delle autorizzazioni; con la conseguenza che deve rispondere delle conseguenze dell’inadempimento di questa sua obbligazione contrattuale nei confronti dell’altra parte, alla quale è possibile chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni conseguenti, da accertare secondo il criterio della regolarità causale, che consente di riconoscere il danno nel caso in cui (avuto riguardo alla situazione di fatto esistente nel momento in cui si è verificato l’inadempimento) debba ritenersi che la condizione avrebbe potuto avverarsi, essendo possibile il legittimo rilascio delle autorizzazioni amministrative con riguardo alla normativa applicabile (Cass. 2 giugno 1992 n. 6676; Cass. 15 giugno 2011 n. 13099). È evidente che tale giudizio deve essere condotto verificando se sussistessero circostanze tali da fare ragionevolmente presumere che il procedimento amministrativo avrebbe avuto esito favorevole. In altri termini, nell’ipotesi di cui all’art. 1359 c.c. il giudice deve indagare se l’inadempimento sia imputabile al debitore e deve esaminare il comportamento dell’obbligato potendo dichiarare la risoluzione del contratto solo se sussista la colpa di quest’ultimo per il mancato avveramento della condizione.

Si tratta di attività di accertamento preclusa nella specie per avere la stessa ricorrente principale riconosciuto che il rilascio di autorizzazione era intervenuto per la realizzazione di un centro commerciale di estensione ben inferiore rispetto a quella prevista in contratto, con conseguente definitiva inefficacia del negozio medesimo (per il mancato verificarsi della condizione sospensiva) e cessazione dell’esistenza del contratto, nonché di tutte le relative pattuizioni.

Del resto per potere essere riconosciuto il risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, in ipotesi di violazione del generale canone della buona fede, in presenza di contratto sottoposto a condizione sospensiva, occorre fornire la prova non solo di una condotta negligente e dell’esistenza di danni, ma anche di un nesso di causalità, ossia dell’incidenza della prima nella produzione dei secondi, non potendo certo il risarcimento essere riconducibile al mero non avveramento della condizione. E nella specie la corte di merito ha positivamente accertato che l’unico comportamento colpevole era stato quello dell’I. , che comunque non aveva inciso sul mancato avveramento della condizione.

Deve poi essere segnalato – con riferimento alle censure relative al lamentato errore che sarebbe stato commesso dalla corte di appello nell’interpretare le clausole del contratto preliminare in questione e nell’obliterarne il contenuto e la portata – che costituisce principio comunemente recepito quello secondo cui, in tema di interpretazione dei contratti e delle clausole contrattuali, l’accertamento della volontà dei contraenti si traduce in una indagine di fatto affidata al giudice del merito e censurabile in sede di legittimità solo per il caso di insufficienza o contraddittorietà di motivazione tale da non consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla decisione, ovvero per il caso di violazione delle regole ermeneutiche. Pertanto in questa sede di legittimità la censura dell’interpretazione data dal giudici di merito al contratto ed alle clausole che lo compongono, può essere formulata sotto due distinte angolazioni: denunciando l’errore di diritto sostanziale per non essere state rispettate le regole di ermeneutica dettate dagli articoli 1362 e seguenti c.c.; ovvero investendo la coerenza formale del ragionamento attraverso il quale la sentenza impugnata è pervenuta a ricostruire la comune intenzione delle parti.

È infine compito del giudice del merito valutare il contenuto del contratto al fine di identificarne l’oggetto: il risultato di tale indagine è soggetto al sindacato della cassazione solo sotto il profilo della logicità e della congruità della motivazione.

Nella specie la corte di appello ha esaminato i principali obblighi assunti dalle parti ed ha evidenziato gli aspetti più rilevanti e caratterizzanti dei contratti in questione con riferimento alla previsione della condizione sospensiva, agli obblighi assunti dai promittenti venditori, all’individuazione dell’assetto degli interessi perseguiti dai contraenti con il regolamento negoziale. All’esito di tale indagine e di tale attività interpretativa la corte territoriale, prendendo le mosse dall’esame dei fatti e delle risultanze istruttorie, ha coerentemente concluso affermando che i promittenti alienanti non avevano violato l’obbligo di comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell’altra parte, né la loro condotta aveva reso impossibile la stipula del contratto definitivo di vendita.

La corte distrettuale è pervenuta alle riportate conclusioni attraverso argomentazioni complete ed appaganti nonché improntate a retti criteri logici e giuridici.

Il giudice di appello ha dato conto delle proprie valutazioni, circa i riportati accertamenti in fatto, esponendo adeguatamente le ragioni del suo convincimento.

Alle dette valutazioni la ricorrente principale contrappone le proprie, ma della maggiore o minore attendibilità di queste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non è certo consentito discutere in questa sede di legittimità, ciò comportando un nuovo autonomo esame del materiale delibato che non può avere ingresso nel giudizio di cassazione.

Dalla motivazione della sentenza impugnata risulta chiaro che la corte di appello, nel porre in evidenza gli elementi favorevoli alle tesi delle promittenti venditrici, ha implicitamente espresso una valutazione negativa delle contrapposte tesi della promissaria acquirente.

Sono pertanto insussistenti gli asseriti vizi di motivazione e le dedotte violazioni di legge che presuppongono una ricostruzione dei fatti diversa da quella ineccepibilmente effettuata dal giudice del merito.

In particolare le dette censure – con le quali la società ricorrente mira ad ottenere un riesame del merito circa l’interpretazione del contratto stipulato dalle parti tenendo conto della volontà comune dei contraenti – risultano inammissibili in quanto volte ad una rivalutazione dei fatti di causa non consentita nel giudizio di cassazione: in effetti i rilievi al riguardo mossi dalla ITALCOSTRUZIONI urtano contro valutazioni ed apprezzamenti di merito che, in quanto sorretti da adeguata e coerente motivazione, si sottraggono a qualsiasi critica in questa sede.

Con il quarto motivo viene dedotta la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, giacché essendo pacifico che la condizione de qua era stata in contratto a solo favore della Italcostruzioni, la corte di appello rimprovera alla ricorrente principale di non avere formalmente dichiarato alla controparte la sua volontà di dare per avverate le condizioni che erano poste a suo unico interesse. Giudizio che viene definito dalla ricorrente principale intensamente contraddittorio per avere la stessa agito per la risoluzione del contratto e non già per il suo adempimento. Viene indicato il seguente momento di sintesi: “il giudice di appello ha omesso di considerare che, proponendo la domanda giudiziale di risoluzione, Italcostruzioni aveva mostrato in maniera univoca di non avere più interesse all’effetto legato all’avveramento della condizione”.

Con il quinto motivo la ricorrente principale nel denunciare la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione censura la decisione impugnata laddove ha ritenuto neutra l’azione intrapresa dalla PAC 2000 rispetto alle aspirazioni e agli interessi della Italcostruzioni, giacché se fosse stata accolta avrebbe posto nel nulla il suo titolo. Aggiunge la ricorrente che comunque detta azione costituiva un vulnus nell’affidamento sull’assetto dei diritti in gioco provocato dalla creazione (da parte della Segipa) di pretese in capo a terzi e delle iniziative giudiziarie che ne erano scaturite. L’illustrazione del mezzo pone a conclusione il seguente momento di sintesi: “il Giudice di appello ha contraddittoriamente ed illogicamente affermato che, se Italcostruzioni avesse dichiarato di rinunziare alla condizione non avrebbe avuto da temere alcuna conseguenza dannosa, pur in presenza dell’azione della Pac (quando l’azione della Pac, se accolta, avrebbe in ogni caso condotto alla nullificazione del titolo di Italcostruzioni). Il Giudice di appello ha contraddittoriamente ed illogicamente affermato ancora che, gravato l’immobile dalla trascrizione della domanda giudiziale della PAC, liberarlo sarebbe stato onere della venditrice Segipa”.

Anche gli ulteriori motivi del ricorso principale – che vanno trattati congiuntamente per la contiguità argomentativa – non sono da accogliere, perché si basano sul fraintendimento del senso delle affermazioni che censurano.

La Corte d’appello, infatti, ha accertato, nel respingere l’impugnazione della Italcostruzioni, che l’inefficacia del contratto preliminare di compravendita era dipeso dal mancato avveramento della condizione sospensiva, la quale non si era realizzata per fatti non riferibili a parte promittente venditrice. Di qui la conclusione secondo cui la condotta della SEGIPA non poteva essere considerata contraria a buona fede, essendo inidonea, ai sensi dell’art. 1453 c.c., a legittimare la proposizione della domanda di inadempimento.

Ciò posto, si osserva che, nell’ambito di tale percorso argomentativo, l’ulteriore rilievo contenuto in sentenza, secondo cui “L’Italcostruzioni – se fosse stata interessata effettivamente all’acquisto del terreno in assenza delle autorizzazioni contemplate nel contratto – avrebbe potuto dichiarare la sua volontà alla Segipa, senza temere nessuna conseguenza dannosa, pur in presenza dell’azione della PAC”, è svolto chiaramente ad abundantiam, e non incide sulla reale ratio decidendi, che è rappresentata dall’acclarata conformità a buona fede del comportamento tenuto dalla promittente venditrice, tale da non legittimare la proposizione della domanda di inadempimento.

Orbene, costituisce principio pacifico in giurisprudenza quello secondo cui è inammissibile il motivo di ricorso per cassazione che censuri una argomentazione della sentenza impugnata svolta ad abundantiam e che, pertanto, non costituisce una ratio decidendi della medesima. Una affermazione, infatti, contenuta nella motivazione della sentenza di appello, che non abbia spiegato alcuna influenza sul dispositivo della stessa, essendo improduttiva di effetti giuridici, non può essere oggetto di ricorso per cassazione, per difetto di interesse (tra le tante v. Cass. 22 novembre 2010 n. 23635; Cass. 19 febbraio 2009 n. 4053; Cass. 5 giugno 2007 n. 13068; Cass. 14 novembre 2006 n. 24209; Cass. 23 novembre 2005 n. 24591).

Passando all’esame del ricorso (convertito, a seguito di riunione, in incidentale) proposto dalla PAC 2000, il primo ed il secondo motivo, con i quali viene denunciato il difetto di esame, illogicità manifesta e contraddittorietà su punti decisivi della controversia, in particolare viene criticato l’assunto del giudice di appello secondo cui la priorità della trattativa con Italcostruzioni dovesse vincolare il mandatario oltre il limite cronologico del 31.12.1996 previsto e pattuito nel contratto preliminare prioritario, nonché mancato esame della circostanza secondo la quale la dedotta prorogabilità del preliminare non era a lei opponibile per difetto di data certa, patto che peraltro non era sottoposto a registrazione, indicano quali punti decisivi: “se la priorità degli accordi raggiunti tra la società mandante e la promittente acquirente implichi o meno, in difetto di esplicito patto, la prorogabilità dei termini fissati negli accordi stessi”; “se la eccezione di difetto di opponibilità del patto di proroga privo di data certa meritasse, o meno, di essere esaminata e valutata ai fini della congrua valutazione delle domande avanzate da PAC 2000 nei confronti di Segipa”.

Tali motivi sono inammissibili per sopravvenuta carenza di interesse.

Come emerge chiaramente dal contenuto della sentenza impugnata dianzi sintetizzato (cfr., supra, Svolgimento del processo), la reiezione della domanda di risoluzione del preliminare di compravendita si fonda sulla ratio decidendi, idonea, di per se sola, a sorreggerla, della inefficacia definitiva del contratto per mancata realizzazione della condizione sospensiva. È da sottolineare che tale decisum non risulta sindacato, per cui sono inammissibili le censure relative alle singole ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitività della pronuncia, alla cassazione della decisione stessa (Cass. 24 maggio 2006 n. 12372; Cass. 16 agosto 2006 n. 18170; Cass. 29 settembre 2005 n. 19161).

Infine la censura posta a fondamento dei due motivi del ricorso incidentale (formulato in via condizionata) della SEGIPA (con cui lamenta che il giudice del gravame non abbia tenuto conto della sua eccezione di inammissibilità relativa al fatto che la Italcostruzioni aveva introdotto la medesima domanda prima con comparsa di costituzione e risposta del 4.6.1997 nel giudizio introdotto da RINASCENTE e poi con atto introduttivo autonomo della stessa Italcostruzioni notificato il 14.10.2003) è assorbita dal rigetto del ricorso principale.

Conclusivamente, il ricorso principale e quello incidentale della PAC 2000 vanno rigettati, con assorbimento di quello incidentale condizionato della SEGIPA.

Stante la complessità della vicenda in fatto, ricorrono giusti motivi per dichiarate interamente compensate fra le parti le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta quello principale e quello incidentale della PAC 2000, assorbito quello incidentale condizionato della SEGIPA;

dichiara interamente compensate fra tutte le parti le spese del giudizio di Cassazione.


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