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Verifica esistenza servitù di passaggio

11 Giugno 2019
Verifica esistenza servitù di passaggio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 Giugno 2019



Come sapere se esiste una servitù di passaggio e che fine fa la servitù in caso di vendita dell’immobile?

Hai appena acquistato un terreno su cui edificare una villetta. Il vicino ti ha appena detto che il precedente titolare gli aveva consentito di passare di lì con il suo trattore per accedere a un fondo confinante di sua proprietà. È da oltre 20 anni che lo fa e, quindi, ritiene di aver acquisito un diritto di passaggio. Ti chiedi a questo punto come puoi verificare se ciò che dice è vero e se, nel caso, era possibile conoscere tale circostanza prima di firmare il rogito. Il venditore è responsabile per aver taciuto la presenza della servitù? Come si verifica l’esistenza di una servitù di passaggio e come bisogna comportarsi, invece, se questa non risulta da nessun atto? Chi acquista un terreno è tenuto a rispettare la preesistente servitù oppure, trattandosi di un impegno assunto dal vecchio titolare, non ricade sul nuovo?

Come potrai ben comprendere, esistono numerose sentenze che si occupano del tema della servitù di passaggio, dei controlli che bisogna fare prima di comprare un immobile, di come si acquisisce una servitù tramite usucapione e, non in ultimo, di chi può passare sulla servitù di passaggio. Di tanto parleremo qui di seguito: lo faremo alla luce di una recente sentenza della Cassazione [1] che si è occupata di tale tema con riferimento a una servitù di passaggio e al suo trasferimento tra vecchio e nuovo proprietario dell’immobile a cui essa era collegata. Ma procediamo con ordine.

Come funziona la servitù di passaggio?

La servitù di passaggio viene definita come un «diritto reale», che insiste cioè su una cosa altrui (in latino: res, da cui «reale»). Questa “cosa” è un immobile. In buona sostanza, la servitù è un diritto che si esercita su un immobile di un’altra persona. I due immobili devono essere ovviamente di proprietà di soggetti diversi e, se non necessariamente confinanti, almeno limitrofi.

Si pensi al caso di una persona che, per accedere alla propria abitazione, è costretta a percorrere un lungo cammino che potrebbe, invece, risparmiarsi accedendo a un giardino circostante, di proprietà del vicino. In questo caso, il terreno a favore del quale viene creata la servitù è detto «fondo dominante», mentre il terreno su cui viene esercitata la servitù viene detto «fondo servente». Nell’esempio di prima, il giardino privato su cui si transita per raggiungere la casa è il fondo servente, mentre il terreno su cui è situata la casa è il fondo dominante.

La servitù si può costituire o con un accordo delle parti (ossia con un contratto) oppure con una sentenza del giudice (quando non si riesce a trovare il consenso delle parti e la servitù viene ritenuta necessaria per l’utilità del fondo dominante).

Una volta costituita la servitù di passaggio, vi hanno diritto a transitare tutti coloro che devono accedere al fondo dominante: non solo il relativo titolare e i suoi familiari conviventi, ma anche eventuali ospiti, invitati e chiunque altro abbia interesse a raggiungere tale luogo.

Come sapere se esiste una servitù di passaggio?

Come tutti i diritti reali – tra i quali la proprietà è il principale – la servitù deve essere iscritta nei pubblici registri immobiliari, quelli cioè tenuti e custoditi dall’ufficio del territorio presso l’Agenzia delle Entrate. Questi registri sono consultabili da chiunque, anche da chi non ha alcun diritto di proprietà sulle aree in questione. Non è neanche necessario motivare la richiesta che va presentata allo sportello: chiunque la può presentare. Basta offrire gli estremi catastali dell’immobile o gli estremi anagrafici del relativo proprietario.

Quindi, se ti chiedi come sapere se esiste una servitù di passaggio su un terreno che hai intenzione di acquistare è sufficiente che ti rechi all’ufficio dei registri immobiliari.

Chi vende il fondo servente ha l’obbligo di dire che c’è una servitù?

Chi vende il fondo servente deve informare l’acquirente che esiste una servitù di passaggio. Se non lo fa, la vendita è valida e l’immobile viene trasferito con tutta la servitù. La servitù, infatti, resta “ancorata” all’immobile anche se della sua esistenza il rogito non fa alcun riferimento (come vedremo ciò vale anche in caso di vendita del fondo dominante).

Non per questo però l’acquirente non è tutelato. Questi, infatti, può comunque rivolgersi al tribunale e chiedere la risoluzione del contratto di compravendita del fondo servente per inadempimento del venditore, in quanto quest’ultimo è venuto meno al suo dovere informativo. Oltre allo scioglimento del contratto potrà anche chiedere il risarcimento del danno.

Nella sentenza in commento, la Cassazione ricorda che l’acquirente del fondo servente – una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù (la sentenza o il contratto) – riceve l’immobile con il peso di cui è gravato, essendo necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo.

In ogni caso, spetta al notaio fare le verifiche per accertare se esistono, sull’immobile oggetto di compravendita, dei pesi come ipoteche, pignoramenti o servitù di passaggio.

Che fine fa la servitù se si vende il fondo dominante?

Quando viene veduto il fondo dominante, il diritto di servitù di passaggio si trasferisce direttamente in capo al nuovo proprietario, anche se il rogito non ne menziona l’esistenza. Non c’è quindi bisogno di un espresso riferimento affinché il diritto in questione passi in capo al nuovo titolare del fondo dominante. È questo il cosiddetto «principio di ambulatorietà delle servitù»: l’alienazione del fondo dominante comporta il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche laddove nulla venga stabilito in tal senso nell’atto di acquisto.

Che fare se la servitù non risulta da nessuna parte?

Ben potrebbe succedere che, da una visura immobiliare, sul fondo servente non risulti costituita alcuna servitù. Ciò non toglie che il proprietario del fondo dominante potrebbe agire contro il nuovo acquirente per far rilevare l’intervenuta usucapione della servitù per esercizio del diritto di passaggio negli ultimi 20 anni in modo ininterrotto e indisturbato. La vendita della proprietà non comporta un’interruzione del termine dei 20 anni perché il tempo in cui si è esercitata la servitù di passaggio con il primo titolare del fondo servente si somma al tempo in cui è stata esercitata con il nuovo.

In questi casi, però, c’è bisogno di una sentenza del tribunale che riconosca l’esistenza della servitù.

note

[1] Cass. sent. n. 12798/19 del 14.05.2019.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 28 novembre 2018 – 14 maggio 2019, n. 12798

Presidente Orilia – Relatore Grasso

I fatti di causa

La Corte d’appello di Firenze, con la sentenza di cui in epigrafe, per quel che ancora in questa sede rileva ricordare, accogliendo l’impugnazione proposta da F.F. , rigettò la domanda con la quale G.A. , G.G. e Pi.Pr. avevano chiesto accertarsi l’esistenza di una servitù di parcheggio, nei confronti del F. , sul piazzale antistante l’albergo nominato “(OMISSIS) “, che il Giudice di primo grado aveva, invece, accolto.

Della vicenda che precedette l’innesto della controversia giudiziaria è necessario solo chiarire che i G. /Pe. nel 2003 avevano alienato, con separati contratti, a P.P. , prima, e alla F. e ai di lei figli, successivamente, due porzioni di una villa, restando in proprietà della parte venditrice una porzione minoritaria (circa 1/4). Ancora successivamente, quest’ultima quota minoritaria era stata anch’essa alienata. Il F. , proprietario del fondo sul quale la F. e figli pretendevano di esercitare il diritto di posteggio, in virtù della servitù attiva loro trasmessa dai venditori G. /Pi. , negava la sussistenza di un tale diritto. Da qui l’azione giudiziaria intrapresa da F. e figli nei confronti dei danti causa G. /Pi. , con chiamata in giudizio del F. .

Avverso la statuizione d’appello ricorrono P.P. , F.M. , anche nella qualità di rappresentante legale del figlio minore S.F. , S.M. , S.G. esponendo cinque motivi di doglianza, ulteriormente illustrati da memoria.

Degli intimati resistono con controricorso Pi.Pr. e G.G. .

Ragioni della decisione

1. Con il primo motivo i ricorrenti denunziano violazione degli artt. 1027 e segg., 1058 e 1062 c.c., nonché violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 e segg. c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Questi, in sintesi, gli assunti impugnatori:

– correttamente il Tribunale aveva affermato la sussistenza della servitù, la quale era stata istituita negozialmente nel 1962, con atto notarile regolarmente trascritto, in favore di tal G. , dante causa degli alienanti G. /Pi. e a carico del fondo attualmente di proprietà del F. e che una tale servitù non si era estinta per non uso ventennale;

– la Corte d’appello aveva errato nell’escludere che non potesse configurarsi, per mancanza di utilitas, una servitù di parcheggio, sul presupposto che “per determinare l’utilitas è necessario avere riguardo al suo fondamento oggettivo e reale sia dal lato attivo sia da quello passivo: essa deve costituire un vantaggio diretto del fondo dominante, uno strumento per migliorare l’utilizzazione di quest’ultimo”; difatti, nel 1962 B.L. , proprietario dell’albergo e del terreno circostante, nel vendere una parte del terreno al G. , proprio tenuto conto della caratteristica dei luoghi, tale da non consentire il posteggio su strada pubblica, aveva costituito la servitù di cui si discute a favore del fondo acquistato dal G. e gravante su parte del fondo (piazzale dell’albergo), rimasto in proprietà del B. , ottenendo, in contropartita, il divieto di edificare immobili da adibire ad attività concorrenziali; nel 1967 la restante parte del fondo venne ceduta a B.G. , senza mentovare l’esistenza della servitù;

– la servitù era stata riconosciuta dallo stesso proprietario dell’intero fondo nel momento in cui aveva disposto l’alienazione in favore del G. ;

– al servizio della servitù si rilevavano opere visibili e permanenti e il piazzale dell’albergo aveva avuto da sempre destinazione a parcheggio da parte dei proprietari del fondo dominante;

– non potevano nutrirsi dubbi sulla realità dell’onere sulla base delle dichiarazioni negoziali di cui al rogito del 1962: “il venditore per sé, successori o aventi causa consente al sig. Enzo G. , suoi successori ed aventi causa il posteggio di autoveicoli di sua proprietà sul piazzale dell’albergo (omissis) e l’uso della strada privata che parte dalla strada nazionale fino all’ingresso del terreno di veicoli e pedoni” e quindi, non era dato comprendere perché la sentenza avesse affermato che con la disposizione negoziale “non si parla propriamente di servitù”, che, invece, doveva riconoscersi in favore dei ricorrenti, stante che il F. , che aveva acquistato l’albergo, nel 1969, da B.G. , che, a sua volta, lo aveva ricevuto da B.L. , non poteva sottrarsi al vincolo reale gravante sull’immobile;

– non poteva avere alcun rilievo la circostanza, come aveva chiarito al sentenza di primo grado, che non fosse stata annotata “la servitù passiva a carico del fondo di proprietà del signor F. (il quale) dovrà eventualmente dolersene con i propri danti causa”.

2. Con il secondo motivo il ricorso prospetta violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. e segg., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, nonché omesso esame di un fatto controverso e decisivo, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5.

Questi, in sintesi, gli assunti impugnatori:

– la sentenza di secondo grado, a differenza di quella di primo, aveva interpretato il contratto del 1962 senza tener conto dai canoni dell’ermeneutica negoziale, per soddisfare i quali sarebbe occorso, senza fermarsi alla lettera delle parole, attingere alla comune volontà delle parti, anche attraverso la valutazione complessiva delle clausole e facendo sì che fosse assicurato l’equo contemperamento degli interessi dei contraenti; in particolare non potevano nutrirsi dubbi a riguardo della natura reale della previsione, proprio in quanto impegnava i successori o aventi causa del venditore e disponeva, per converso, in favore dei successori e aventi causa della parte acquirente;

– l’esercizio della servitù da parte dei titolari del fondo dominante era rimasto confermato dalla prova testimoniale e, per contro, non aveva trovato riscontro, e perciò era stata rigettata dal Tribunale, la eccepita prescrizione per non uso.

3. Con il terzo motivo viene ipotizzata violazione e falsa applicazione degli artt. 2644, 2659 e 2665 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Questi, in sintesi, gli assunti impugnatori:

– la Corte locale aveva affermato che, in ogni caso, ad ammettere che la servitù fosse stata “contemplata negli atti traslativi attraverso i quali il fondo dominante è pervenuto prima al G. (nel 1962) e poi alla F. (nel 2003) il peso non risulta sufficientemente delineato nella nota di trascrizione, e tanto meno negli atti relativi al trasferimento del fondo servente pervenuto al F. ” ed ancora, dopo avere precisato che la servitù per essere opponibile al proprietario del fondo servente deve essere “puntualmente trascritta”, la sentenza impugnata, aveva soggiunto che “nel caso in esame, la nota di trascrizione del 1962 non menziona la costituzione di una servitù, ma soltanto la volontà di “consentire” il parcheggio, inoltre non individua precisamente il fondo servente, nè quello dominante”;

– le riportate affermazioni erano destituite di fondamento, in quanto: a) i fondi risultavano puntualmente individuati nell’atto e riportati nella nota di trascrizione (il ricorso allega sub. doc. 6 quest’ultima), facendo riferimento alla allocazione, all’estensione, ai confini e ai dati catastali; b) il modo d’esercizio della servitù risultava chiaramente individuato, consistendo nel posteggio di veicoli di proprietà del titolare del fondo dominante sul piazzale dell’albergo e nel diritto di passaggio a piedi e con veicoli dalla stradina privata, attraverso la quale si giunge al predetto piazzale, chiara era, altresì, l’estensione del diritto di parcheggio (limitato alle autovetture di proprietà del titolare del fondo dominante) e il collegamento al fondo dominante;

– in ogni caso, a mente dell’art. 2665 c.c., le eventuali inesattezze della nota di trascrizione, salvo che siano foriere di incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico, non costituiscono causa di nullità.

4. Con il quarto motivo i ricorrenti lamentano violazione e falsa applicazione degli artt. 1058 c.c. e segg., artt. 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Questi, in sintesi, gli assunti impugnatori:

– senza fondamento giuridico era da reputarsi l’affermazione della sentenza gravata, secondo la quale dalla omessa specificazione, con relativa trascrizione, del vincolo sugli atti traslativi del fondo servente sarebbe derivata la mancata costituzione della servitù attiva e, pertanto, non aveva rilievo alcuno la circostanza che l’originario unico proprietario, B.L. , il quale, nel 1962, aveva costituito la servitù in favore della parte di fondo venduta al G. , non avesse, poi, mentovato la esistenza della predetta servitù, allorquando, cinque anni dopo, aveva trasferito la parte restante del fondo, che includeva il piazzale, al figlio B.G. ; difatti, il Tribunale aveva esattamente puntualizzato che “ciò che non risulta annotata è la servitù passiva a carico del fondo di proprietà del signor F. che dovrà eventualmente dolersene con i propri danti causa”;

5. Con il quinto motivo, subordinato al disconoscimento della vantata servitù, i ricorrenti deducono violazione e falsa applicazione degli artt. 346 e 343 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Questi, in sintesi, gli assunti impugnatori:

– la Corte locale riformata la pronunzia di primo grado, la quale aveva condannato il F. “a cessare di impedire l’uso del piazzale per il posteggio”, aveva sostenuto che nei rapporti interni G. /Pi. e F. , quest’ultimo non aveva proposto appello, e, pertanto, ai sensi dell’art. 346 c.p.c., non poteva più coltivare la domanda con la quale, in primo grado, aveva chiesto che, in caso di mancato riconoscimento della servitù, gli fosse riconosciuta una riduzione del prezzo d’acquisto;

– l’asserto non era condivisibile, in quanto una tale domanda non era stata affatto abbandonata, avendo formato oggetto di puntuale specificazione in seno alla comparsa di costituzione e risposta e appello incidentale e specifica censura incidentale.

6. I primi due motivi e il quarto, tra loro collegati, esaminati congiuntamente, devono dirsi fondati.

6.1. Questa Corte condivide il più recente orientamento di legittimità, al quale intende dare continuità, secondo il quale in tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c., non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione (Sez. 2, n. 16698, 6/7/2017, Rv. 644848). Invero, attraverso l’apprezzamento fattuale, evidentemente devoluto al giudice di merito, risultano superabili le osservazioni evidenziate da un precedente indirizzo giurisprudenziale, facente leva su un ipotizzato difetto di realitas (cfr., Sez. 2, n. 5769, 7/3/2013, Rv. 625685).

La sentenza impugnata ha negato la ipotizzabilità di una tale servitù senza aver dimostrato una concreta incompatibilità nel senso sopra chiarito, ne consegue la erroneità dell’astratta affermazione.

6.2. Non ha pregio l’asserto fatto proprio dalla Corte locale, secondo il quale, al contrario di quel che aveva affermato il Tribunale, in ogni caso la servitù non avrebbe potuto operare poiché non annotata a carico del fondo servente di proprietà del F. . Difatti, quest’ultimo ebbe ad acquistare nel 1969 da B.G. l’albergo con il piazzale e il terreno di pertinenza, quest’ultimo, a sua volta, aveva ricevuto il compendio, vari mesi prima, da B.L. (unico primigenio proprietario dell’intera area, della quale aveva venduto una parte al G. , nel 1962). In seno all’atto di vendita al G. del 1962 era stata invece inserita la clausola di cui qui si discute.

Non è dubbio, quindi, che dalla mancata enunciazione nei titolo d’acquisto di F.F. dell’onere imposto al fondo dal suo dante causa non possono giammai derivare effetti pregiudizievoli in danno dei proprietari del fondo avvantaggiato.

In virtù del c.d. principio di ambulatorietà delle servitù, l’alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla venga al riguardo stabilito nell’atto di acquisto, così come l’acquirente del fondo servente – una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù – riceve l’immobile con il peso di cui è gravato, essendo necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo (ex multis, Sez. 2, n. 17301, 31/7/2006, Rv. 592077; conf., Sez. 2, n. 20817/2011).

6.3. Sussiste la lamentata violazione dei criteri ermeneutici legali.

Non basta, come più volte chiarito in questa sede, la enunciazione della pretesa violazione di legge in relazione al risultato interpretativo favorevole, disatteso dal giudice del merito, occorrendo individuare, con puntualità, il canone ermeneutico violato correlato al materiale probatorio acquisito. Si è, infatti, osservato che “L’opera dell’interprete, mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva, qual è la volontà delle parti espressa nel contratto, è tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei canoni legali d’ermeneutica contrattuale posti dagli artt. 1362 c.c. e ss., oltre che per vizi di motivazione nell’applicazione di essi: pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili (il secondo, ovviamente, sotto il regime del vecchio testo dell’art. 360 c.p.c., n. 5), il ricorrente per cassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d’interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito siasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti; di conseguenza, ai fini dell’ammissibilità del motivo di ricorso sotto tale profilo prospettato, non può essere considerata idonea – anche ammesso ma non concesso lo si possa fare implicitamente – la mera critica del convincimento, cui quel giudice sia pervenuto, operata, come nella specie, mediante la mera ed apodittica contrapposizione d’una difforme interpretazione a quella desumibile dalla motivazione della sentenza impugnata, trattandosi d’argomentazioni che riportano semplicemente al merito della controversia, il cui riesame non è consentito in sede di legittimità (ex pluribus, da ultimo, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579. 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753)” (Sez. 2, n. 18587, 29/10/2012; si veda anche, per la ricchezza di richiami, Sez. 6-3, n. 2988, 7/2/2013).

Tuttavia, qui si è in presenza di una violazione dei canoni ermeneutici per una convergente pluralità di ragioni:

a) il tenore letterale della clausola sopra riportata, corredata dalla specificazione della realità dell’onere, dal lato passivo e da quello attivo, viene svilita a “concessione di un diritto personale di godimento” senza l’apporto di alcun argomento valutativo di sorta, quindi, senza un contributo motivazionale che tale possa dirsi;

b) il contenuto letterale non trova smentita nel testo della sentenza in relazione all’intenzione delle parti, esplicitata nel tenore complessivo delle clausole e nella loro interazione (è utile ricordare, a quanto sopra si è accennato a riguardo del complessivo accordo), nè risultano evidenziate emergenze che impongano una interpretazione riduttiva per assicurare il principio di buona fede negoziale.

Devesi affermare, pertanto, che in siffatta ipotesi la sentenza d’appello è venuta meno al dovere d’interpretazione secondo i canoni legali, fornendo un’esegesi svincolata da regole conoscibili, criptica e, in definitiva, immotivata.

Il principio di diritto che ne consegue può sintetizzarsi nei termini seguenti: fermo restando che l’interpretazione del contratto resta tipico accertamento devoluto al giudice del merito, tuttavia, nel caso in cui non sia dato rinvenire il criterio ermeneutico che ha indirizzato l’opera del predetto giudice, in presenza d’emergenze semantiche obiettivamente riscontrabili, poste in rilievo dal ricorso, sussiste la violazione delle disposizioni di cui all’art. 1362 c.c. e segg., senza che occorra ulteriormente onerare il ricorrente di ricercare egli, con specificità, la ratio decisoria avversata.

7. Anche il terzo motivo è fondato.

Consta dalla produzione, posta a specifico corredo del ricorso, che la nota individuava puntualmente il fondo servente, con l’indicazione dei confini, il fondo dominante e il collegamento funzionale con l’istituito onere, qualificato servitù dai ricorrenti, e la specificazione del peso e delle modalità d’esercizio.

Inoltre, siccome chiarito più volte da questa Corte, peraltro, in conformità al chiaro contenuto dell’art. 2665 c.c., non ogni omissione e inesattezza della nota di trascrizione determina l’invalidità della trascrizione stessa, ma solo quelle che generano incertezze sulle persone, sul bene, e sulla natura dell’atto giuridico (cfr., da ultimo, Sez. 6, n. 13543, 30/5/2018, Rv. 648808); incertezza, la quale, ovviamente, deve risultare non rimediabile attraverso la complessiva lettura della predetta nota.

8. Il quinto motivo resta assorbito dall’accoglimento dei primi quattro.

9. In ragione di quanto esposto la sentenza deve essere cassata con rinvio, rimettendo al giudice del rinvio il regolamento delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

accoglie i primi quattro motivi del ricorso e dichiara assorbito il quinto, cassa e rinvia, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Firenze, altra sezione.


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