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Numero di deleghe consentite in assemblea condominiale

11 Luglio 2019 | Autore:
Numero di deleghe consentite in assemblea condominiale

Assemblea condominiale e deleghe: a chi è possibile conferirle, quante se ne possono assumere, il conto e la verifica. L’annullabilità delle decisioni per incetta di deleghe.

E’ stata convocata l’assemblea del condominio nel quale abiti, ma non puoi partecipare. Puoi delegare il tuo vicino? Quali poteri conferisci con la delega? Ciascun condomino quante deleghe può assumere? Intervenire all’assemblea condominiale significa partecipare attivamente alla “vita” del proprio condominio. E’ in questa sede che vengono prese alcune delle decisioni più importanti relative allo stesso, laddove non sempre si tratta semplicemente di stabilire la ditta che dovrà occuparsi della pulizia delle scale o di deliberare sulle spese di manutenzione dell’ascensore. Infatti, in alcuni casi, le decisioni da assumere sono assai rilevanti: si pensi, ad esempio, al caso in cui occorre ristrutturare il fabbricato e bisogna stabilire i lavori da farsi e la ditta da incaricare o quando bisogna approvare delle spese straordinarie che comportano degli aggravi economici per i condomini.

Pertanto, nelle ipotesi in cui non sia possibile o non si voglia partecipare personalmente, si può rilasciare una delega ad un altro condomino, che rappresenterà l’assente durante la riunione. Ma qual è il numero di deleghe consentite in assemblea condominiale? E’ possibile farne incetta o è previsto un limite? Esaminiamo la questione, spendendo prima qualche parola sull’assemblea condominiale e sui modi di partecipazione.

Modi di partecipazione all’assemblea condominiale

Ciascun condomino ha diritto di essere informato almeno cinque giorni prima dello svolgimento della riunione per potervi partecipare, conoscendo in anticipo gli argomenti che saranno oggetto di discussione. A tal fine, l’amministratore deve provvedere ad inviare un apposito avviso mediante raccomandata a/r o via pec (posta elettronica certificata), tramite fax o anche consegnandolo a mano.

La partecipazione all’assemblea può avvenire in uno dei seguenti modi [1]:

  • personalmente;
  • per delega.

Nel primo caso, il condomino sarà presente di persona alla riunione e potrà esprimere il proprio volto sugli argomenti che verranno discussi.

Nel secondo caso, invece, il condomino che non potrà o vorrà partecipare, si farà rappresentare da un altro condomino al quale avrà rilasciato un’apposita delega.

Forma della delega

La delega per assumere valore, deve essere necessariamente scritta.

Ciò vuol dire che se ad esempio Mario si presenta in assemblea senza la delega scritta di Carlo, sostenendo che la stessa gli è stata conferita a voce, questo tipo di delega non potrà essere accettata. Viceversa, se la delega è stata rilasciata per iscritto, sarà valida a tutti gli effetti. Perciò Carlo dovrà essere considerato come se fosse presente personalmente in assemblea con tutto quello che ne consegue ai fini del conteggio delle maggioranze richieste per le decisioni, ovvero per impugnare le delibere, ecc.

Normalmente, la delega viene rilasciata compilando la “striscia di carta” che si trova in calce all’avviso di convocazione dell’assemblea. In detto spazio, vanno riportati il nome e del cognome del delegato, la data e la firma del delegante. Se successivamente quest’ultimo dovesse decidere di partecipare personalmente all’assemblea, la delega dovrà considerarsi come non conferita.

Importanza della delega

Rilasciare una delega per partecipare ad una riunione condominiale, nel caso in cui un condomino dovesse avere un impedimento o più semplicemente non volesse essere presente, è molto importante. Infatti, consente all’assemblea di tenersi regolarmente e di assumere ogni decisione necessaria per la gestione delle parti comuni. Allo stesso tempo è come se il condomino avesse partecipato alle deliberazioni dell’assemblea.

Il condomino delegato quindi, è un rappresentante dell’assente, al quale è conferita la facoltà di votare in nome e per conto del delegante. Spesso avere la rappresentanza di più condomini in sede di assemblea significa essere dotato di un potere decisionale rilevante e, a volte, anche decisivo.

Rapporto tra delegato e delegante

Nell’ambito dell’assemblea condominiale, il delegato agisce per il delegante in base alle regole del mandato. Pertanto, deve eseguire le indicazioni ricevute dal condomino che gli ha conferito la delega e votare come gli è stato richiesto dal delegante. In alcuni casi quindi, può accadere che il voto personale del delegato sia differente da quello che lo stesso esprime per conto del delegante.

Tale vincolo viene meno solo nelle assemblee dei supercondomini laddove il delegato può votare nel modo che ritiene più opportuno, non essendo tenuto a rispettare le indicazioni ricevute.

Numero di deleghe consentite in un’assemblea condominiale

Prima dell’entrata in vigore delle legge che ha modificato la materia condominiale [2], non esistevano limiti al numero di deleghe che un condomino o anche un estraneo, nei casi in cui ciò era consentito dal regolamento condominiale, potevano assumere.

Addirittura in alcune ipotesi un unico soggetto poteva partecipare alla riunione condominiale con la delega di tutti gli altri condomini, se i regolamenti condominiali non contenevano eventuali limiti, stante il silenzio della legge in materia.

La riforma del condominio ha cambiato le cose: infatti, ha previsto che se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale [3], anche se nulla vieta ai regolamenti condominiali di prevedere dei limiti maggiori.

Questa norma si applica in automatico nei condomini che presentano i requisiti richiesti, cioè in quelli con più di 20 partecipanti, non essendo necessaria una specifica ratifica da parte dell’assemblea.

Per comprendere meglio, facciamo un esempio. Se in un condominio vi sono 21 partecipanti, il limite per le deleghe sarà pari a 4. In questo caso il calcolo è presto fatto: un quinto di ventuno è uguale a 4,2 che per approssimazione diventa 4 mentre un quinto di mille è pari a 200. Pertanto, ciascun condomino potrà assumere fino a un massimo di 4 deleghe e potrà rappresentare fino a 200 millesimi.

Al di sotto della soglia fissata dalla legge, ove non esistano limiti indicati dal regolamento di condominio, il numero di deleghe è libero. Tuttavia, in tali condomini, l’assemblea può decidere di introdurre una norma simile a quella prevista per i condomini con più di 21 partecipanti, ovviamente adattata alla grandezza del condominio medesimo.

Regolamento condominiale e deleghe

Il limite previsto dalla legge per quanto attiene il numero delle deleghe che possono essere conferite ad un solo condomino, non è derogabile da parte del regolamento condominiale. Ne consegue che tale regolamento non può prevedere un numero maggiore di deleghe rispetto a quelle consentite dal codice civile per i condomini con più di 20 partecipanti. Se mai, può prevedere un numero inferiore di deleghe ma non può in ogni caso, eliminare del tutto il diritto di delega.

Conteggio delle deleghe

A volte, possono insorgere problemi per quanto riguarda il calcolo delle deleghe che possono essere assunte da un unico condomino. Più semplicemente può sorgere spontaneo domandarsi: “Il condomino delegato va compreso nel conteggio delle deleghe?” Per rispondere correttamente a questa domanda bisogna considerare che la norma la quale pone un limite al numero delle deleghe, parla di divieto di rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Pertanto, in riferimento a quest’ultimo punto, il delegato non deve superare i 200 millesimi per effetto delle deleghe che gli vengono conferite senza includere nel conteggio i propri millesimi.

Esempio:  Tizio partecipa all’assemblea del proprio condominio, assumendo la delega di altri 3 condomini. Il totale complessivo delle deleghe è di 180 millesimi. Nel conteggio non vanno considerati i 60 millesimi di Tizio, anche se portano il totale a 240, poiché il limite dei 200 (millesimi) è riferito solo alle deleghe. Viceversa il limite di legge viene superato se Tizio prende un’altra delega tale da determinare il superamento dei 200 millesimi consentiti.

In altre parole il limite delle deleghe deve riguardare sia il numero dei condomini sia i millesimi.

Verifica delle deleghe

Durante l’assemblea condominiale spetta al presidente la verifica delle deleghe. Al fine di assicurare il corretto svolgimento della riunione, questi ha il potere di controllare se:

  • le deleghe sono state conferite in maniera regolare, ovvero per iscritto;
  • il delegato non supera il limite previsto dalla legge o quello diverso, eventualmente contenuto nel regolamento condominiale.

Pertanto, se il numero delle deleghe assunte da un condomino dovesse essere maggiore rispetto a quello consentito, il presidente dovrà eliminare la delega rilasciata per ultima. Proprio per tale motivo al momento del conferimento della delega è importante che venga riportata la data.

Se le deleghe sono state rilasciate in pari data, il delegato dovrà scegliere quella da scartare.

Viceversa, se dovessero esserci più deleghe non datate, allora andranno scartate tutte in quanto non si potrà preferire un condomino a discapito di un altro.

Annullabilità delle delibera in caso di eccesso di deleghe

La delibera assembleare adottata nonostante la presenza alla riunione di un condomino munito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dalla legge, è annullabile.

Tale principio non è previsto espressamente dal nostro legislatore ma si desume da alcune pronunce della giurisprudenza. Infatti in più occasioni la Corte di Cassazione ha dichiarato l’annullabilità delle decisioni adottate durante assemblee alle quali aveva partecipato un condomino con un numero di deleghe superiore a quello previsto dal regolamento condominiale [4]. Il principio si può quindi, applicare anche alle delibere prese con la partecipazione alla riunione di un condomino con un numero di deleghe maggiore rispetto ai limiti consentiti dal codice civile.

Le delibere annullabili potranno essere impugnate nei modi e nei termini previsti dalla legge [5].

Amministratore di condominio e deleghe

All’amministratore del condominio non è consentito rilasciare deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. In tal caso non sussistono differenze né sulla base del numero delle deleghe né sul tipo di assemblea, essendo il divieto applicabile ai supercondomini e ai condomini semplici.

Anche in questo caso la delibera assembleare eventualmente adottata, è da considerarsi annullabile nei modi e nei termini di legge.

note

[1] Art. 67, disp. att. cod. civ.

[2] L. 220/2012.

[3] Art. 67 co. 1 disp. att. cod. civ.

[4] Cass. civ. sez. II sent. n. 7402 del 12.12.1986 e Cass. civ. sent. n. 8015 del 28.03. 2017.

[5]  Art. 1137 cod. civ.


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