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Condominio: lavori urgenti infiltrazioni

6 Luglio 2019 | Autore:
Condominio: lavori urgenti infiltrazioni

Condominio: quando l’amministratore può disporre lavori urgenti per infiltrazioni senza autorizzazione dell’assemblea e quando può disporli il singolo condòmino.

Abiti in un condominio. In caso di lavori urgenti per infiltrazioni, l’amministratore può intervenire anche senza l’autorizzazione dell’assemblea? Nella medesima ipotesi, tu cosa puoi fare? Le relative spese sono poi rimborsabili?

Con il trascorrere del tempo può capitare che in un condominio si debbano affrontare delle spese di manutenzione al fine di evitare che le parti comuni, cioè quei beni di proprietà di tutti i condomini (ad esempio le scale, il tetto, l’ascensore, ecc.) o anche quelli appartenenti ai singoli condomini (vedi gli appartamenti, i terrazzi, i garage, ecc.) possano subire dei danni.

Quando vi è la necessità di eseguire lavori straordinari sui beni comuni, che esorbitano dalla manutenzione ordinaria, l’amministratore deve convocare l’assemblea condominiale. In tal caso deve inserire all’ordine del giorno la voce relativa alla loro discussione affinché i condòmini possano deliberare in merito ed approvare i lavori necessari. Cosa succede, invece, se vanno effettuati nel condominio lavori urgenti da infiltrazioni, tali da richiedere prontezza ed immediatezza nella loro esecuzione? Se l’amministratore non ha il tempo di convocare l’assemblea per ottenerne l’autorizzazione, le opere possono comunque iniziare? Vediamo allora quando un intervento può essere considerato urgente e quali sono i poteri dell’amministratore, se questi può agire senza l’autorizzazione dell’assemblea e se l’iniziativa può essere presa anche dal singolo condòmino.

Quali sono gli interventi urgenti

Il legislatore italiano non dà alcuna definizione di lavoro urgente. Perciò sono sorte in merito, varie interpretazioni, contrasti e discussioni.

La giurisprudenza, invece, è più volte intervenuta sul punto. Infatti, in numerose sentenze, la Corte di Cassazione ha precisato che gli interventi possono definirsi urgenti quando secondo un normale parametro di giudizio:

  • appaiono non rinviabili per evitare il verificarsi di un possibile, anche se non certo, danno a parti comuni [1];
  • ove siano connessi alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente;
  • sono necessari al fine di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità [2].

Più in generale, alla luce di tali pronunce, possono definirsi urgenti quegli interventi di manutenzione volti ad evitare il determinarsi di situazioni di danno o pericolo per il condominio e i singoli condomini.

Esempio: un’improvvisa tromba d’aria ha scoperchiato il tetto di un condominio. In tal caso la relativa riparazione configura un’ipotesi di lavoro urgente, necessario e indispensabile al fine di scongiurare il verificarsi danni gravi per la collettività condominiale.

Come deve agire l’amministratore in caso di lavori urgenti

In materia condominiale, il Codice civile prevede che l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria a meno che non siano urgenti [3]. Pertanto, è la stessa responsabilità dell’amministratore che gli permette di intervenire incaricando una ditta per i lavori, laddove ricorra l’urgenza anche in assenza di autorizzazione da parte dell’assemblea.

Successivamente, dovrà convocare una riunione durante la quale riferirà sulla decisione adottata affinché le relative spese vengano accettate da tutti i partecipanti.

L’assemblea dei condòmini, infatti, non solo approva il conto consuntivo ma controlla anche l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore. Da ciò deriva che questi deve usare con diligenza e cautela il potere di disporre interventi straordinari ed urgenti, valutandoli caso per caso.

Se l’assemblea non dovesse ratificare l’operato dell’amministratore e, quindi, non dovesse rimborsargli le spese sostenute, egli dovrà rivolgersi al giudice il quale accerterà la sussistenza del requisito dell’urgenza.

Motivi del potere di intervento dell’amministratore per i lavori urgenti

La ragione per la quale il nostro legislatore ha previsto il potere dell’amministratore di intervenire senza una preventiva delibera assembleare in caso di esecuzione di lavori urgenti, è presto detta: da una cattiva manutenzione del condominio potrebbe scaturire una sua responsabilità sia sul piano civile sia sul piano penale. Egli, quindi, dovrà agire prontamente in presenza di un’urgenza al fine di evitare di essere chiamato a rispondere di eventuali danni o pericoli derivanti dal suo mancato intervento.

Cosa succede se l’amministratore autorizza lavori non urgenti

Se l’amministratore autorizza dei lavori non urgenti, senza il preventivo consenso dell’assemblea condominiale, può comunque richiedere il rimborso delle relative spese.

In tal caso, spetterà ai condòmini accordare il pagamento nei casi in cui dovessero ritenerle giustificate e utili [4].

Cosa succede se il condòmino dispone dei lavori urgenti

Per quanto riguarda il singolo condòmino, il nostro legislatore ha previsto che se questi ha sostenuto spese per le cose comuni senza l’autorizzazione dell’assemblea, non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di lavori urgenti [5].

Anche in questo caso, per opere urgenti si devono intendere quelle necessarie, da eseguire senza ritardo al fine di evitare che dal mancato intervento possa derivare un pregiudizio alle parti comuni [6].

Perciò, in presenza di interventi di manutenzione urgente, se l’amministratore non dovesse procedere e non vi sono i tempi necessari per convocare un’assemblea, ogni singolo condomino può disporli, anticipando le relative spese salvo poi, richiederne il rimborso all’assemblea.

A tal fine dovrà, quindi, dimostrare l’urgenza dei lavori, l’impossibilità di un loro rinvio e il fatto di non avere potuto avvisare con anticipo l’amministratore o gli altri condomini [7].

Differenza tra amministratore e condòmino in caso di lavori urgenti

In una recente sentenza, la Corte di Cassazione ha sottolineato la differenza sussistente tra i poteri dell’amministratore e quelli dei condòmini nell’ipotesi di lavori urgenti.

Mentre il Codice civile prevede il rimborso delle spese sostenute dal singolo condòmino senza autorizzazione solo nel caso in cui ne riesca a dimostrare l’urgenza, viceversa non contiene un simile divieto per quelle non urgenti sostenute dall’amministratore per la manutenzione di parti comuni. In quest’ultimo caso, infatti, l’assemblea può ratificarle e rimborsarle all’amministratore anche se sostenute senza alcuna autorizzazione, purché non voluttuarie e gravose e comunque disposte nell’interesse comune [8].

Infiltrazioni nei condomini ed urgenza dell’intervento

Le infiltrazioni sono quei fenomeni che consistono nel passaggio di una sostanza liquida, ad esempio l’acqua, attraverso un corpo.

Nella maggior parte dei casi, le infiltrazioni in ambito condominiale si manifestano dalle pareti, dal tetto o dal lastrico solare, che è quella parte pianeggiante dell’edificio che svolge la funzione di copertura.

Dalle infiltrazioni deriva la formazione di umidità e di muffe, che rappresentano una minaccia per la salubrità degli ambienti oltre a danneggiare i muri e gli arredi.

In queste ipotesi, l’urgenza dell’intervento di manutenzione straordinaria va valutata caso per caso anche se il semplice verificarsi di infiltrazioni implica già di per sé una situazione di danno. Infatti, il mancato pronto intervento potrebbe fare degenerare la situazione in quanto le infiltrazioni potrebbero diventare ancora più copiose.

Infiltrazioni, lavori urgenti e intervento dell’amministratore

Se nel condominio si dovessero verificare delle problematiche di infiltrazioni così importanti che rimandando anche di poco l’intervento ne potrebbe derivare un danno maggiore alle parti comuni o ai beni di proprietà dei singoli condomini, l’amministratore deve immediatamente agire, incaricando una ditta per i lavori.

Deve cioè darsi da fare prontamente per evitare che si determinino situazioni di pericolo per persone o cose. Successivamente, dovrà convocare senza indugio l’assemblea e riferirne ai condomini al fine di ottenere la ratifica delle spese sostenute.

Esempio: la rottura di un canaletta sta determinando delle abbondanti infiltrazioni d’acqua nelle scale di un condominio oltre che nell’appartamento di Tizio. Se non c’è tempo per convocare un’assemblea che autorizzi i lavori, l’amministratore dovrà intervenire subitaneamente ordinando la riparazione o la sostituzione della canaletta danneggiata. Ciò consentirà di evitare che il perdurare della situazione possa creare un ulteriore pregiudizio alle parti comuni (le scale) e ai beni di proprietà del singolo condomino. Della cosa ne riferirà poi, alla prima riunione condominiale utile affinché la relativa spesa venga accettata da tutti i partecipanti.

Infiltrazioni, lavori urgenti e intervento del condòmino

Allo stesso modo, se nel condominio si dovessero verificare delle infiltrazioni tali da richiedere degli interventi di manutenzione straordinaria, ciascun condòmino può disporli, in caso di inerzia dell’amministratore. Così facendo eviterà il deterioramento della cosa comune e potrà richiedere il rimborso delle relative spese all’assemblea.

E’ ovvio che si deve trattare di lavori urgenti e indispensabili. In generale, non è infatti, consentito al singolo condomino di intervenire nella gestione del condominio né è tenuto ad anticipare spese per la riparazione.

Esempio: la rottura di un tubo condominiale sta determinando delle infiltrazioni nel corridoio dei box garage con conseguente pericolo di corto circuito dell’impianto elettrico. L’amministratore è fuori sede e bisogna intervenire immediatamente al fine di evitare che la situazione degeneri. Caio, singolo condomino, contatta una ditta di sua fiducia, affidandogli i lavori di riparazione del tubo. Successivamente, in sede di assemblea, dovrà spiegare i motivi dell’intervento e l’urgenza dei lavori, chiedendo il rimborso delle spese sostenute.


note

[1] Cass. civ. sent. n. 6400 del 6.12.1984,  Cass. civ. sent. n. 4364 del 26.03.2001.

[2] Cass. civ. sent. n. 27519 del 19.12.2011, Cass. civ. sent. n. 4330 del 19.03.2012.

[3] Art. 1135 co. 2 cod. civ.

[4] Cass. civ. sent. n. 10144. del 19.11.1996.

[5] Art. 1134 cod. civ.

[6] Cass. civ. Sez. U. sent. n. 2046 del 31.01.2006.

[7] Cass. civ. n. 18759 del 23.09.2016.

[8] Cass. civ. sent. n. 9280. del 16.04.2018.


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