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Conto consuntivo del condominio

12 Luglio 2019 | Autore:

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 Luglio 2019



Cos’è il conto consuntivo del condominio e quali elementi lo caratterizzano? Come e quando si approva il rendiconto condominiale?

È noto che un condominio si può definire tale poiché vi sono dei beni comuni che lo caratterizzano. L’elenco degli stessi trova la sua fonte nella legge, la quale impone, ovviamente, che i predetti beni siano oggetto di gestione nell’interesse di tutti i proprietari dello stabile. Appare chiaro, pertanto, che l’amministrazione e la manutenzione delle scale o del lastrico solare, tanto per fare degli esempi, comportino dei costi. E’ altrettanto ovvio che per coprire i descritti oneri, i vari condomini debbano versare le cosiddette quote condominiali. Le entrate e le uscite compongono il bilancio condominiale, definito anche conto consuntivo del condominio.

Si tratta di quel documento in cui sono annotate le somme incassate dal condominio e le spese affrontate dal medesimo durante la gestione annuale del fabbricato; esso è oggetto di apposita approvazione ad opera dell’assemblea riunitasi a tale scopo. Il rendiconto condominiale deve essere redatto rispettando determinati criteri e deve essere ratificato dall’assemblea condominiale, secondo tempi e modalità ben precisi. Pertanto, ti poni le seguenti domande: cos’è esattamente il conto consuntivo del condominio? quali elementi lo caratterizzano? Come e quando si deve approvare il rendiconto condominiale? Con quale maggioranza l’assemblea condominiale approva il conto consuntivo del condominio? Troverai le risposte continuando la lettura.

Cos’è il conto consuntivo del condominio

Si tratta di quel documento che viene inviato dall’amministratore a tutti i proprietari del fabbricato, unitamente all’invito per la cosiddetta assemblea condominiale ordinaria, dove viene messa all’ordine del giorno l’approvazione del bilancio. In questa riunione, mediante il conto consuntivo condominiale, l’amministratore relaziona tutti i presenti sulla gestione dei beni comuni, sulle spese che sono state sostenute, sulle somme incassate (ad esempio, le quote ordinarie oppure i canoni di locazione di una proprietà condominiale) e, in generale, sulla situazione finanziaria/patrimoniale dell’intero stabile. In particolare, secondo la legge, il rendiconto condominiale [1] deve caratterizzarsi per alcuni elementi essenziali: quali sono?

Conto consuntivo del condominio: elementi essenziali

Chiarita l’importanza del conto consuntivo condominiale e della funzione a cui esso assolve, resta da precisare quali sono gli elementi che, secondo la normativa in vigore, devono caratterizzarlo. In particolare, sono:

  • il registro di contabilità;
  • il riepilogo finanziario;
  • la nota sintetica esplicativa della gestione del fabbricato, con annotazione dei rapporti in corso e delle questioni semmai pendenti.

In pratica, con il rispetto della disposizione appena richiamata, il singolo condomino viene messo in condizione di comprendere il bilancio, per poi approvarlo coscientemente, senza alcun dubbio sugli elementi contabili che lo caratterizzano. È per questa ragione, così come ha precisato la Cassazione [2], che un rendiconto condominiale privo delle prescritte indicazioni, rende l’assemblea che lo ha approvato annullabile, cioè impugnabile, nel termine di trenta giorni dalla riunione per i presenti dissenzienti oppure dalla data di comunicazione del verbale per gli assenti.

Conto consuntivo del condominio: criterio di redazione

Come hai potuto capire, il conto consuntivo condominiale deve essere composto da alcuni elementi che lo rendono conoscibile e comprensibile a tutti i proprietari, in modo tale che gli stessi possano approvarlo consapevolmente. Tra questi, secondo la giurisprudenza corrente [3], deve essere annoverato anche il criterio di redazione.

In pratica, quando l’amministratore redige il bilancio da sottoporre al vaglio dell’assemblea, esso deve annotare le spese in relazione al giorno in cui sono state affrontate; nel contempo, deve precisare le entrate in riferimento al giorno in cui sono state incassate. Si tratta del cosiddetto principio di cassa al quale l’amministratore mandatario deve attenersi, nel rispetto degli obblighi assunti nei riguardi del condominio mandante. In caso contrario, il rendiconto condominiale sarebbe, inevitabilmente, poco chiaro e l’assemblea, che approva un bilancio redatto in contrasto col principio di cassa, sarebbe annullabile.

Conto consuntivo del condominio: approvazione e maggioranza

Un’assemblea condominiale, affinché prenda delle decisioni regolari, deve caratterizzarsi per la presenza di un numero minimo di partecipanti/aventi diritto (cosiddetto quorum costitutivo) e per una votazione adottata nel rispetto della maggioranza previste dalla legge (cosiddetto quorum deliberativo); quanto detto vale anche per la ratifica del conto consuntivo del condominio [4].

Pertanto, considerando un’assemblea condominiale che si riunisce in seconda convocazione, cioè quella che solitamente si tiene dopo che la prima è andata deserta, l’approvazione sarà legittima se:

  • è stata assunta in una riunione alla quale hanno partecipato almeno un terzo dei proprietari; questi, però, devono costituire almeno un terzo del valore dell’intero fabbricato;
  • è stata adottata con il voto utile della maggioranza dei presenti; questi, però, devono rappresentare almeno un terzo del valore millesimale del condominio.

Conto consuntivo del condominio: amministratore responsabile

Finora, abbiamo specificato quali regole devono essere rispettate nella composizione del rendiconto condominiale e quali sono le modalità con le quali esso deve essere approvato. È, altresì, evidente l’importanza del conto consuntivo, poiché la sua discussione e la successiva ratifica consentono di mettere un punto sulla situazione contabile/finanziaria del condominio.

È per questa ragione che l’amministratore incaricato è obbligato a rendere il conto della propria gestione: deve farlo votare in assemblea entro 180 giorni dalla chiusura del precedente bilancio. In caso contrario, si tratterebbe di una grave irregolarità per la quale sarebbe possibile revocare la nomina in corso, anche senza l’approvazione in una riunione tenutasi a tale scopo, ma semplicemente rivolgendosi al tribunale [5].

In pratica, in questo modo è possibile revocare l’incarico all’amministratore in carica, anche senza la collaborazione degli altri condomini, eventualmente compiacenti con un’amministrazione poco chiara e trasparente. Ne abbiamo parlato nell’articolo posso revocare da solo l’amministratore di condominio?, alla cui lettura ti rimando per approfondire maggiormente anche quest’ultimo aspetto.

note

[1] Art. 1130bis co. civ.

[2] Cass. civ. ord. n. 33038/2018

[3] Trib. di Roma sent. n. 246/2019 – Cass. civ. sent. n. 27639/2018

[4] Art. 1136 cod. civ.

[5] Artt. 1129 – 1130 cod. civ.


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