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Posso rifiutarmi di pagare i lavori in condominio?

12 Giugno 2019


Posso rifiutarmi di pagare i lavori in condominio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 Giugno 2019



Lavori di manutenzione e di ristrutturazione: la contestazione del condomino moroso delle quote millesimali.

Più dell’ordinario, è lo straordinario a far saltare il bilancio familiare. Conguagli, contributi extra e lavori di ristrutturazione sono vere iatture per chi vive in condominio. Così, quando arriva la bolletta dell’amministratore con la richiesta di versamento delle quote millesimali, si spera spesso in un cavillo per non pagare o ottenere uno sconto. Ma, ahimè, è ormai troppo tardi: questa è la dura regola di chi non contesta le delibere dell’assemblea nei termini stabiliti dal Codice. Salvo casi eccezionali, non è possibile rifiutarsi di pagare i lavori in condominio nel momento in cui bussa alla porta l’amministratore. Perché? Te lo spiegherò in questo articolo.

Quando contestare i lavori in condominio?

Eccezion fatta nei casi di urgenza (di cui parleremo a breve), tutti i lavori in condominio devono prima essere autorizzati dall’assemblea e da questa approvati con le specifiche maggioranze prescritte dalla legge.

In condominio, vale la regola secondo cui la volontà della maggioranza vincola anche la minoranza dissenziente o astenuta. Questo significa che se la volontà di approvare i lavori passa con il voto degli altri condomini tu non puoi opporti e devi pagare la tua quota.

Esistono però delle regole che, se non rispettate, rendono invalida l’assemblea e, quindi, anche la relativa votazione. Con la conseguenza che potresti rifiutarti di pagare. È, ad esempio, il caso in cui la votazione non rispetti i quorum previsti dal Codice civile o la spesa venga ripartita anche su una scala che, invece, non è toccata dalla ristrutturazione.

In questi casi, però, devi contestare la delibera entro 30 giorni da quando si è tenuta o, se non eri presente, da quando l’amministratore ti ha inviato il verbale. La Cassazione ha, infatti, stabilito che non si può più fare opposizione ad un eventuale decreto ingiuntivo con cui l’amministratore esiga la quota millesimale per i lavori approvati dall’assemblea se il debitore non ha prima impugnato la delibera medesima.

Solo nei casi di vizi particolarmente gravi non ci sono termini da rispettare (leggi Impugnazione assemblea condominiale: termini).

Detto ciò, se ti stai ancora chiedendo: «Posso rifiutarmi di pagare i lavori in condominio?» avrai ben compreso che potresti essere fuori termine se sono scaduti i 30 giorni dalla riunione di condominio. In tale ipotesi, sarà inutile opporsi.

Lavori urgenti

Dicevamo prima che esistono delle ipotesi in cui l’amministratore può avviare dei lavori anche senza prima convocare l’assemblea. Si tratta dei lavori urgenti: si pensi alla riparazione di un cornicione che sta per cadere e rischia di far male a un passante. In questo caso, egli può autorizzare la spesa e riferirne all’assemblea alla prima riunione utile.

Si considerano «urgenti» solo quelle manutenzioni volte ad evitare un danno imminente ed irreparabile per il condominio e i singoli condomini.

Anche se avvia lavori non urgenti, l’amministratore può sempre richiedere il rimborso delle spese nei limiti in cui l’assemblea le ritenga giustificate oppure oggettivamente utili.

Vizi dell’assemblea che consentono di non pagare i lavori

Come anticipato, per non pagare i lavori è necessario contestare l’assemblea. A parte una serie di vizi (come quello dell’omessa convocazione dell’interessato alla riunione), quelli più consueti sono il mancato rispetto delle maggioranze. Maggioranze diverse a seconda del tipo di lavori da eseguire. È proprio da queste, quindi, che discende la possibilità di impugnare la votazione e non pagare (sempre ammesso che si agisca, come detto, entro 30 giorni).

Vediamo quali sono le maggioranze in seconda convocazione:

  • lavori di straordinaria amministrazione non di notevole entità: la maggioranza in assemblea che rappresenti almeno un terzo dei millesimi del condominio;
  • lavori di straordinaria amministrazione di notevole entità: la maggioranza in assemblea che rappresenti almeno la metà dei millesimi del condominio;
  • innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni: la maggioranza in assemblea che rappresenti almeno due terzi dei millesimi del condominio;
  • opere ed interventi per migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti: la maggioranza in assemblea che rappresenti almeno la metà dei millesimi del condominio;
  • opere ed interventi per eliminare le barriere architettoniche: la maggioranza in assemblea che rappresenti almeno la metà dei millesimi del condominio;
  • realizzazione di parcheggi condominiali: la maggioranza in assemblea che rappresenti almeno la metà dei millesimi del condominio;
  • innovazione gravosa o voluttuaria: la maggioranza in assemblea che rappresenti almeno due terzi dei millesimi del condominio;
  • innovazioni che possono alterare il decoro rendendo alcune parti inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino: unanimità.

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