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Giardino privato in condominio: manutenzione e spese

12 Giugno 2019
Giardino privato in condominio: manutenzione e spese

A chi spetta pagare le spese di giardinaggio, per la manutenzione e potatura degli alberi e cespugli all’interno del giardino di proprietà di uno dei condomini. 

Il palazzo dove vivi è, in parte, circondato da un piccolo giardino di proprietà del condomino che sta al piano rialzato. Solo questi vi può accedere grazie a quattro gradini posti in prossimità della sua porta di casa. L’area è circondata da una recinzione all’interno della quale nessun altro vi può accedere.

Di recente, il proprietario è stato assente e nessuno si è preso cura della vegetazione. L’erba è diventata alta e incolta; c’è il rischio che vi si annidino animali. Gli alberi non sono più curati come prima e qualche ramo minaccia di cadere. Questa situazione di degrado danneggia l’estetica del vostro edificio. Sicché, per bocca dell’amministratore, avete chiesto al condomino di provvedere alla manutenzione del suo giardino. Questi però vi ha chiesto un contributo spese, trattandosi di un’utilità che si rivolge nel bene di tutti. Ha ragione a farlo? Cosa prevede la legge?

Vediamo quali sono gli obblighi di manutenzione del giardino privato.

Come stabilire se il giardino è di proprietà esclusiva o del condominio?

Il Codice civile [1] elenca quali sono le parti dell’edificio che si presumono essere di proprietà di tutti i condomini. Tra queste sono indicati i portici, i cortili e le facciate. Non c’è alcun riferimento al giardino, inteso come l’area verde adiacente all’edificio, per cui la sua appartenenza (condominiale o di proprietà esclusiva di uno o più condomini) va valutata caso per caso, sulla base dei titoli di proprietà.

Per stabilire a chi spetta la proprietà degli immobili si guarda al “titolo” ossia al contratto. Se il contratto di compravendita dell’immobile di uno dei condomini elenca, tra le aree cedute, anche il giardino non si pongono dubbi.

Spesso però non è così semplice la lettura degli atti e allora bisogna far riferimento all’uso che del giardino se ne fa: se, infatti, questo è strumentale a tutti i condomini (come nel caso in cui si debba attraversare il giardino per arrivare al portone) si può ritenere che la proprietà sia comune; se, invece, si tratta di un’area riservata a un appartamento si può giungere alla soluzione opposta, quella cioè della proprietà individuale.

Il condominio può imporre la manutenzione del giardino privato?

Salvo nel caso in cui l’omessa manutenzione del giardino privato comporti seri rischi per l’igiene o l’incolumità dei condomini (si pensi al rischio di animali come serpenti, topi e zanzare richiamati dalla vegetazione folta), il condominio non ha alcun potere di imporre, al proprietario del giardino, una manutenzione periodica dell’area. Lo potrebbe fare solo se a prevederlo è il regolamento condominiale. Ma un obbligo di tale tipo è valido solo se il regolamento è stato approvato all’unanimità. Unanimità che si può raggiungere in due modi: o con votazione in assemblea (con il consenso cioè di tutti i condomini dello stabile) o con accettazione individuale del regolamento, redatto dall’originario costruttore, all’atto della firma del rogito notarile ossia al momento della stipula del contratto di compravendita dell’unità immobiliare.

Il Codice civile, tuttavia, dispone che nessuno dei condomini può violare il decoro architettonico del palazzo. Quando si parla di decoro ci si riferisce solo alle linee della facciata dell’edificio per come disegnate in origine. Quindi, non c’è alcun riferimento alla manutenzione delle aree adiacenti come il giardino privato. Pertanto, il proprietario di quest’ultimo che non sottopone a manutenzione piante, alberi e cespugli non può essere tacciato di pregiudizio all’estetica dell’edificio.

In sintesi, l’unico modo per imporre al condomino titolare del giardino privato una manutenzione periodica è prevederlo in apposita clausola del regolamento condominiale approvata all’unanimità (anche con il consenso del diretto interessato).

Resta ovviamente la possibilità che a prevedere specifiche prescrizioni siano i regolamenti comunali. Il sindaco può cioè imporre particolari obblighi di manutenzione a carico dei proprietari delle aree verdi private.

Il proprietario del giardino può pretendere un rimborso della spesa?

Quando la manutenzione del giardino privato si risolve in un beneficio a favore del decoro dell’intero palazzo, il titolare può chiedere che tutti gli altri condomini partecipino alla spesa in base ai rispettivi millesimi. Può, quindi, chiedere il rimborso della spesa sostenuta.

Tale è l’orientamento della Cassazione [2] secondo cui «alle spese di potatura degli alberi, che insistono su suolo di proprietà esclusiva di un solo condomino, sono tenuti a contribuire tutti i condomini in proporzione dei loro millesimi di proprietà purché si tratti di piante funzionali al decoro dell’intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso».

Il proprietario del giardino ha diritto a ottenere che anche gli altri condomini partecipino alle spese relative alla manutenzione del verde a condizione che le piante abbiano valore di decoro dell’intero palazzo condominiale. Inoltre, gli interventi di cura e manutenzione devono essere rivolti a preservare il decoro dell’edificio.

Dunque, se nell’ambito del condominio vi è un giardino di proprietà esclusiva di un condomino, questi, provando che la sua presenza contribuisce ad abbellire e valorizzare l’edificio, può chiedere agli altri condomini di contribuire alle spese di manutenzione, tenuto conto del diverso uso che ne viene fatto: godimento diretto da parte di un condomino, godimento indiretto da parte degli altri condomini.

Giardino condominiale e divisione spese

Invece, quando si tratta di giardino condominiale, i costi richiesti dalla manutenzione del giardino sono suddivisi in base ai millesimi di proprietà, ma è possibile predisporre un’apposita tabella che tenga conto, per esempio, della diversa ubicazione delle unità immobiliari rispetto a questa parte comune. Dalla spesa sono esonerati i proprietari di negozi se, considerata la struttura dell’edificio, non hanno accesso al giardino.

Locazione a un condomino

Per concedere in locazione a un condomino una parte del giardino condominiale è necessaria l’unanimità; se però l’uso diretto da parte di tutti non è possibile, la delibera è adottabile a maggioranza [3]. Lo stesso discorso vale per il rinnovo del contratto. Il conduttore non può arrecare al giardino trasformazioni che causino pregiudizio alle altre parti comuni, in termini, per esempio, di aerazione, amenità, veduta [4], né utilizzarlo per altri scopi: per es. per costruirvi una veranda o per adibirlo a parcheggio.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass. sent. 18 aprile 1994, n. 3666.

[3] Cass. sent. 22/11/1984, n. 6010.

[4] Cass. sent. 27/7/1984, n. 4451.


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