Casa in affitto: chi paga la serratura rotta?

12 Luglio 2019 | Autore:
Casa in affitto: chi paga la serratura rotta?

Su chi grava l’onere della spesa per le piccole riparazioni? Sul proprietario o sull’inquilino?

Quando si va in affitto, i rapporti con il proprietario non sono sempre ottimali. Molte volte, ti ritrovi una persona poco collaborativa, che non agevola un confronto su eventuali problemi sorti all’interno della casa e che pensa solo a riscuotere il canone mensile concordato. In alcuni casi, inoltre, ti ritrovi a sostenere delle spese impreviste, più o meno importanti, dovute ad impianti o ad altri elementi facenti parte dell’appartamento affittato, come ad esempio la serratura della porta da sistemare, perché mal funzionante. Ma chi è responsabile della sostituzione, e della relativa spesa? Dopo aver analizzato gli obblighi del locatore e del conduttore, vedrai come comportarti in una situazione di casa in affitto: chi paga la serratura rotta? In particolare, distingueremo i casi in cui il danno è causato da un normale deterioramento della serratura e il caso in cui la stessa presentava già dei difetti all’origine dell’affitto.

Il contratto di affitto

Sebbene si utilizzi il termine affitto nella lingua comune, quando vai ad abitare in una casa di proprietà di un soggetto terzo, in cambio del pagamento di un canone mensile, è più corretto parlare di locazione, poiché il contratto di affitto riguarda beni produttivi, quali, ad esempio, i terreni coltivabili.

La locazione può avere ad oggetto anche un bene mobile, quale un armadio, un elettrodomestico o un altro oggetto.

Presupposto necessario per l’esistenza della locazione è il pagamento di un canone al proprietario per l’utilizzo del bene ricevuto. La mancanza di corrispettivo trasforma, infatti, il contratto di locazione in un contratto di comodato, caratterizzato, per l’appunto, dalla gratuità.

Durata minima del contratto

La locazione di un bene mobile non è soggetta ad alcun limite di durata: potrai, quindi, utilizzare la cosa per un giorno, come per cinque anni.

Nel caso in cui si tratti di una casa, invece, la situazione cambia, perché subentra l’interesse del legislatore a tutelare l’inquilino. Ad esempio, se ti trasferissi in una casa e il proprietario, dopo solo un mese, decidesse di buttarti fuori, i problemi sarebbero non di poca importanza, visto che ti ritroveresti senza casa e con un altro trasloco da affrontare.

Per questo motivo, la legge stabilisce una durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo ulteriore di quattro anni. Diversamente, potrai optare per la formula di tre anni, rinnovabili in automatico per altri due anni, a condizione che vengano rispettati gli importi massimi di canone indicati dagli accordi fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Diverso è il caso dei contratti di locazione ad uso commerciale (per intenderci, quelli aventi come fine l’apertura di un negozio). In questo caso, la durata minima è prevista in sei anni, decorsi i quali il contratto si rinnova, automaticamente, per ulteriori sei anni. La durata superiore prevista è giustificata dal fatto che, dietro l’apertura di un negozio, ci sono investimenti notevoli da parte del proprietario dell’attività commerciale, tali per cui una mancanza di tutela provocherebbe un grosso danno al negoziante.

Deroghe alla durata minima del contratto

In realtà, esiste la possibilità per le parti di derogare legalmente alla durata del contratto, prevedendo un termine inferiore a quello fissato dalla legge.

Innanzitutto, è possibile, per il proprietario, evitare il rinnovo automatico del contratto quando:

  • intenda adibire l’immobile a casa familiare, o attività commerciale propria, o di suoi parenti;
  • intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire finalità altruistiche;
  • l’inquilino dispone di una casa libera ed idonea nello stesso Comune, o non occupi la casa continuativamente, senza giustificato motivo;
  • occorre ristrutturare la casa affittata;
  • il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Inoltre, esiste la possibilità concreta per le parti di stabilire, sin dall’inizio, una durata inferiore del contratto, rispetto a quanto previsto dalla legge, ma solo per i seguenti casi particolari:

  • esigenze di carattere scolastico (studenti universitari) o lavorativo (lavoratore fuori sede), tali per cui si potrà concordare anche una durata annuale del contratto, a condizione che venga allegata la documentazione attestante quelle esigenze transitorie;
  • esigenze turistiche, per contratti di durata massima di trenta giorni, al fine di permettere ai turisti di alloggiare in appartamenti per brevi periodi.

Obblighi del locatore

Oltre a quanto stabilito nel contratto, il locatore deve [1]:

  • consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
  • mantenerla nella condizione utile all’uso convenuto;
  • garantirne il pacifico godimento durante la locazione, lontano da terzi che possano rivendicare un diritto sulla casa affittata.

Inoltre, tra gli obblighi rientra quello di ottenere tutte le autorizzazioni amministrative necessarie all’abitazione della casa affittata come la certificazione energetica, il certificato di abitabilità, la certificazione degli impianti presenti nell’immobile. In più, il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie che garantiscano la locazione, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione.

Non rientra, invece, tra gli obblighi del proprietario, l’esecuzione di lavori finalizzati a modificare o trasformare la casa affittata, nemmeno se ciò sia imposto da disposizioni di legge specifiche, sopravvenute alla consegna [2].

Obblighi del conduttore

Dall’altra parte, il conduttore deve [3]:

  • osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della casa per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
  • pagare il canone nei termini convenuti;
  • sostenere le spese per le riparazioni di piccola manutenzione;
  • restituire la cosa locata al termine del contratto nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, fatto salvo il consumo normale derivato dall’uso del bene.

Il conduttore è, quindi, responsabile per la perdita o il deterioramento della casa, a meno che non dimostri che l’evento sia dovuto a cause a lui non imputabili. Inoltre, se vietato dal contratto, il conduttore non potrà sublocare la casa a terzi, né destinarla a casa vacanze o b&b.

Chi paga la serratura rotta?

Una volta conosciuti gli obblighi di ciascuna delle parti, all’interno del contratto di locazione, dobbiamo capire su chi ricadono le spese per la sostituzione della serratura rotta.

Innanzitutto, devi sapere che, per questo argomento, è il contratto ad avere la prima parola: se, al suo interno, è prevista tale spesa a carico di una delle due parti, allora nessuna questione potrà essere sollevata e occorrerà rispettare quanto concordato tra proprietario e inquilino.

Invece, in mancanza di previsione contrattuale, occorrerà verificare se la sostituzione della serratura sia dovuta all’uso quotidiano del conduttore o ad un vizio originale del meccanismo: nel primo caso, sarai tu a dover sostenere le spese per il cambio della serratura, mentre se dovessi dimostrare che il vizio era originario, perché – ad esempio – l’apertura della porta era sin dal principio difettosa, allora sarà il proprietario a farsi carico della spesa.

Altra caso potrebbe riguardare la chiave imperfetta, e non la serratura. Anche in questa ipotesi, sarà il conduttore a farsi carico della sostituzione della chiave, o della serratura (se danneggiata dalla chiave), potendo poi richiedere il risarcimento per il danno al ferramenta, responsabile del prodotto difettoso.

note

[1] Art. 1575 c.c.

[2] Cass. civ., sez. III, n. 24987/2014 del 25.11.2014

[3] Art. 1587 c.c.


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