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Spese condominiali quando non si abita

12 Luglio 2019 | Autore:
Spese condominiali quando non si abita

Devo pagare le spese condominiali se non vivo nel mio appartamento? Come posso pagare di meno? Quali sono le spese che si devono pagare per forza?

Chi vive in condominio è tenuto a pagare non soltanto le spese che riguardano il proprio alloggio, ma anche quelle riguardanti le parti dell’edificio comuni a tutti. In pratica, non soltanto si è tenuti a pagare le bollette per le proprie utenze, le tasse sulla casa e tutte le altre spese, ma bisogna anche far fronte a tutti i costi del condominio, tipo la pulizia delle scale, le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria, la bolletta della luce, l’amministratore, ecc. Ti sei mai chiesto se occorre pagare le spese condominiali quando non si abita, cioè quando, pur essendo proprietari di un appartamento condominiale, di fatto non si risiede lì?

Mettiamo il caso che tu possegga un piccolo appartamento in città, all’interno di un immobile condominiale, in cui vivi solamente per pochi giorni all’anno; per i rimanenti, la casa è del tutto libera, non concessa in locazione ad alcuno. È giusto che l’amministratore ti chieda il pagamento delle spese condominiali come fa con tutti gli altri? In effetti, tu non consumi praticamente nulla, perché mai dovresti contribuire? Se anche tu ti trovi in una situazione del genere e vuoi sapere come comportarti, prosegui nella lettura: vedremo insieme qual è la sorte delle spese condominiali quando non si abita.

Spese del condominio: quali sono?

Per spese condominiali si intendono tutte quelle inerenti alle parti comuni della struttura condominiale: si pensi alla manutenzione dell’ascensore, alla ristrutturazione dell’androne o del cortile, alla pulizia delle scale, alla corrente elettrica che serve per il funzionamento delle luci nelle aree comuni, al pagamento del compenso dell’amministratore, alla ristrutturazione della facciata dell’edificio, ecc.

Spese del condominio: a chi tocca pagarle?

Le spese del condominio devono essere pagate da tutti i condòmini, secondo i seguenti criteri fissati dalla legge [1]:

  • criterio dell’utilizzazione generale: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio (scale, androne, ecc.), sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa pattuizione;
  • criterio dell’utilizzazione differenziata: le spese di utilizzo o di esercizio, le quali servono i condomini in misura diversa, sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Ad esempio, per le spese di riscaldamento, se un condomino rinuncia ad utilizzare il servizio, dovrebbe pagare comunque le spese condominiali di conservazione, ma sarebbe esente da quelle di esercizio (come l’utilizzo del gasolio).

La legge, dunque, non prevede esclusioni: tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese condominiali, per il semplice fatto di essere proprietari di un’unità immobiliare inserita all’interno del condominio. L’unica differenza riguarda l’entità dell’importo, il quale è commisurato sia alle quote millesimali possedute che all’utilizzo dei servizi presenti nel condominio.

Spese di manutenzione in condominio: quali sono?

Tra le spese condominiali che si è tenuti a pagare rientrano senz’altro quelle di manutenzione, cioè le spese che servono a mantenere il condominio in buono stato. Si suddividono in:

  • spese di manutenzione ordinarie: sono le spese generiche e prevedibili (sostituzione luci delle scale, mantenimento dell’efficienza degli impianti; ecc.);
  • spese di manutenzione straordinarie: si effettuano quando le spese ordinarie non sono state eseguite, oppure a causa di un evento straordinario (esempio: tromba d’aria e danni al tetto del condominio).

Anche queste spese vanno pagate da tutti i condomini, in proporzione alle proprie quote millesimali. L’amministratore di condominio può disporre i lavori di ordinaria manutenzione anche senza l’autorizzazione dell’assemblea, quando si tratta di interventi che rientrano nelle sue attribuzioni. Gli interventi di manutenzione ordinaria sono approvati dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno la metà dell’edificio (espresso in millesimi).

Supercondomio: come funzionano le spese?

Nei supercondomini, cioè quelli caratterizzati da più strutture condominiali separate tra loro, ma unite da almeno un elemento comune (ad esempio, la strada che occorre percorrere per raggiungerli), la ripartizione delle spese non avviene tra tutti ma solo tra i condomini serviti dalle parti delle cui spese si discute.

Dice, infatti, la legge che, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

E così, se c’è una vasta area condominiale, alla quale si accede dallo stesso cancello, ma si suddivide poi in diversi edifici, gli inquilini di ognuno di essi pagheranno solamente le spese inerenti al proprio condominio.

Perché tutti devono pagare le spese condominiali?

Da quanto abbiamo detto sin d’ora si evince che tutti sono tenuti a pagare le spese condominiali, a prescindere dal fatto di vivere o meno nell’unità abitativa. Pertanto, è sufficiente essere proprietari di un immobile sito in un condominio per essere costretti a pagare insieme agli altri le spese condominiali.

Ma perché tutti devono sostenere questi costi, pur non usufruendo di alcun servizio? La risposta è molto semplice: l’obbligo di pagare le spese inerenti alle cose comuni è previsto direttamente dalla legge e grava non sul singolo proprietario, bensì sull’unità immobiliare stessa.

Nel mondo del diritto si utilizza una particolare terminologia per indicare questo concetto: si dice che quella di pagamento degli oneri condominiali è un’obbligazione propter rem (obbligazione reale), cioè un obbligo inerente alla proprietà (nel nostro caso, all’unità immobiliare sita in condominio) in sé per sé, non al proprietario.

Questo significa anche che chiunque sia il titolare dell’abitazione dovrà pagare le spese condominiali, a prescindere dall’identità del proprietario.

Spese condominio: se non si abita si può pagare di meno?

Tutti i condòmini, residenti o meno, devono pagare le spese di condominio. È possibile pagare in meno se non si abita nell’appartamento? A questo quesito la risposta è positiva. Come detto nei paragrafi precedenti, le spese condominiali vengono ripartite essenzialmente attraverso due criteri: quello secondo cui le spese necessarie per il godimento e la conservazione dei beni comuni del condominio e per la prestazione di servizi, vengono suddivise in base ai millesimi posseduti; quello legato all’effettivo utilizzo del servizio.

Pertanto, in relazione alle spese che sono direttamente legate ai consumi si potrà risparmiare qualcosa. Ad esempio, il fatto di non abitare un’unità immobiliare fa venire meno la parte di spesa del consumo idrico legata ai consumi, ma non quella derivante dal vincolo contrattuale con la società erogatrice, poiché si è parte di quel contratto in quanto partecipanti al condominio.

Al di fuori di questa riduzione, è difficile poter pagare di meno: e, infatti, non si paga per l’uso effettivo, ma per quello solamente potenziale. Il fatto che una persona non abiti un appartamento non vuol dire che, trattandosi di una sua proprietà, non possa in qualunque momento decidere di farlo e quindi usufruire dei servizi, come l’energia elettrica per l’illuminazione delle scale o l’ascensore

Quindi, per tutte le spese inerenti all’ascensore, al portierato oppure al compenso dell’amministratore, non si potrà, in via generale, giungere ad alcuna riduzione, poiché il condomino potrà sempre entrare nella propria casa, al di là del fatto che questa sia abitata effettivamente.

Spese di condominio: si devono pagare per forza?

Avrai dunque capito che, se hai una proprietà in condominio, anche se non ci vivi sei tenuto a pagare le spese. Non si può rinunciare alla proprietà delle parti comuni dell’edificio per evitare di pagare le spese: ad esempio, se non vuoi usare la piscina condominiale non puoi liberarti dall’obbligo delle relative spese impegnandoti a non accedervi. Solo l’unanimità di tutti i condomini potrebbe autorizzare una situazione di tale tipo.

Tuttavia, potrebbe darsi che il regolamento condominiale (di origine contrattuale) preveda espressamente qualcosa in merito all’esonero dal pagamento degli oneri condominiali del proprietario della casa disabitata. Ove così non fosse, si può fare richiesta all’amministratore di inserire l’argomento nell’ordine del giorno della prima assemblea utile. Qualora ciò avvenisse, come già ricordato, l’esonero dalla contribuzione potrebbe avvenire solamente se vi fosse il consenso di tutti i condòmini, cioè l’unanimità.

Chi paga le spese condominiali se la casa viene data in affitto o in usufrutto?

Abbiamo detto sopra che l’obbligo di pagare le spese condominiali grava sempre sul proprietario, poiché si tratta di un’obbligazione reale, che segue l’immobile. Questo significa che il proprietario dovrà pagare queste spese anche in caso di locazione o di comodato. L’amministratore deve, pertanto, rivolgersi al proprietario per chiedere, anche con un decreto ingiuntivo, il pagamento di quanto dovuto a titolo di contributi condominiali.

In caso di usufrutto, uso e abitazione, l’amministrazione ordinaria per la conservazione e godimento delle parti comuni sono a carico dell’usufruttuario (o del titolare del diritto di uso o di abitazione), che è pertanto considerato condomino, mentre al nudo proprietario spettano le spese di manutenzione straordinaria, di riparazione straordinaria (sulla struttura) e di innovazione. Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento delle spese condominiali.

Chi paga le spese condominiali se la casa viene venduta?

In caso di vendita dell’appartamento, l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per le somme da quest’ultimo dovute e non pagate, relative sia all’anno in corso sia a quello precedente. Per anno si intende l’anno di gestione, e non solare.

In caso di inadempimento e morosità per somme relative a tale periodo di tempo, l’eventuale decreto ingiuntivo viene chiesto nei confronti dell’acquirente che potrà poi chiamare in causa il venditore.

note

[1] Art. 1123 cod. civ.


3 Commenti

  1. L’articolo è chiarissimo, quindi mi limiterò al SOLO consumo idrico, l’unico che permetterebbe in sede condominiale, di avere un risparmio sul consumo di questo bene, cioè l’acqua. Sono proprietario di un appartamento in un condominio di 40 unità imobiliari. Occupo l’appartamento in questione per non più di DUE MESI l’anno. Posso ottenere di pagare l’acqua non in base ai mm a me ascrivibili, bensì all’effettivo consumo? Una precisazione: nessuna unità immobiliare ha contatori individuali di misurazione; per dotare gli appartamenti di contatori individuali (condominio di SETTE PIANI e tre scale) bisognerebbe letteralmente sventrare il palazzo; se mi dovessi dotare di un mio personale contatore (l’opera è possibile e praticabile, anche se antiestetica…), può la successiva lettura del contattore essere ritenuta probante ai fini di quanto dovuto al condominio per il consumo?
    Per quel che riguarda il riscaldamento ho dovuto aspettare vent’anni e passa (me n’ero occupato fin dagli anni Novanta…) per ottenere un risultato tangibile, cioè fino all’arrivo dei contabilizzatori di calore, per cui oggi, a termo spenti, su di me gravano solo le spese di manutenzione dell’impianto, nonché quelle straordinarie… Mi sa che per l’acqua sia una battaglia persa in partenza!!! Qualcuno vorrà illuminarmi? Grazie…

    1. Ted leggi i nostri articoli:
      -Bolletta: 8 regole da sapere. Lettura dei contatori: come contestare le bollette salate e non farsi staccare l’utenza della luce, dell’acqua o del gas. Tempi più lunghi per la prescrizione del telefono. https://www.laleggepertutti.it/207424_bolletta-8-regole-da-sapere
      -Bolletta acqua condominio: si possono contestare i consumi? https://www.laleggepertutti.it/281949_bolletta-acqua-condominio-si-possono-contestare-i-consumi
      -Spese condominiali quando non si abita https://www.laleggepertutti.it/288726_spese-condominiali-quando-non-si-abita
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  2. Grazie per la risposta più che completa. Nel caso che mi riguarda si tratta solo di una questione di equità oltre che di principio. NON ci sono né perdite di sorta né disfunzioni di approvvigionamento idrico (almeno in apparenza); c’è solo una ragione di mancato consumo idrico per 300 giorni l’anno su 365 data l’assenza di chicchessia, nell’appartamento, per periodi prolungati. Quindi la divisione per mm e non in base all’effettivo consumo mi sembra fuori luogo (anche se magari si tratta di “inveterata consuetudo”… insomma è sempre stato così)…
    Ma che è poi, mutatis mutandis, la stessa faccenda della Tari, commisurata alla metratura dei locali occupati invece che all’effettiva, oggettiva produzione dei rifiuti (ora RIUTILI, sic!). Vero, Brunetta? Te l’avevo scritto oltre dieci anni fa, ma la risposta è ancora di là a venire…

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