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Conviene affittare la prima casa?

13 Giugno 2019
Conviene affittare la prima casa?

Aspetti fiscali, legali ed economici connessi al contratto di locazione.

Immagina di avere un appartamento nel quale risiedi ed in cui hai vissuto sino ad oggi. Proprio per questi motivi non paghi né l’Imu né la Tasi, le imposte cioè sull’abitazione principale (quella che tutti chiamano «prima casa»). Ora, hai intenzione di spostarti in un’altra città più vicina al tuo lavoro. Daresti perciò in affitto a terzi il tuo attuale appartamento. Non sei convinto però che sia la scelta giusta. Ti chiedi, infatti, se davvero conviene affittare la prima casa. I tuoi dubbi derivano da molteplici considerazioni: si tratta di questioni di carattere fiscale (la possibilità di continuare a godere delle esenzioni sulle imposte), di carattere legale (il rischio di dover ricorrere allo sfratto di un inquilino moroso), di opportunità economica (non sempre il canone di locazione giustifica l’aggravio fiscale e le spese per la manutenzione conseguente al rilascio dell’appartamento).

Vediamo dunque, più nel dettaglio, quando e se conviene affittare la prima casa.

Fiscalmente conviene dare la prima casa in affitto?

Ad oggi, l’abitazione principale non sconta né l’Imu, né la Tasi. A tal fine, però, è necessario risiedervi all’interno e fissare, in tale casa, la dimora abituale propria e dei familiari conviventi. In buona sostanza, bisogna viverci. Se vai a stare in un altro appartamento, anche se dovessi lasciare la residenza nella vecchia abitazione (cosa che non potresti comunque fare), perderesti le agevolazioni fiscali.

Da un punto di vista fiscale, quindi, non conviene affittare la casa poiché il Comune saprebbe già – con la registrazione del contratto di affitto – che la tua residenza non può più essere quella di prima e verrebbe a chiederti l’Imu e la Tasi.

Se, invece, hai solo il timore di perdere il bonus prima casa, quello cioè di cui hai goduto al rogito e che ti ha consentito di risparmiare sull’imposta di registro o sull’Iva e su tutte le imposte connesse all’acquisto (con possibilità peraltro di ottenere le detrazioni del 19% sul mutuo), non devi temere se rimani nello stesso Comune. Difatti, come abbiamo già spiegato in Si può affittare la prima casa, la “prima casa” può ben essere affittata senza perdere il bonus. La legge impone di spostare, entro 18 mesi dal rogito, la propria residenza all’interno del Comune ove si trova l’immobile acquistato, ma non esattamente all’interno di esso. Quindi, ben si può andare a vivere altrove, in un’altra via dello stesso Comune, ma non per forza nell’abitazione acquistata con le agevolazioni.

Attento comunque a un aspetto che in molti sottovalutano: non si può fissare la propria residenza in un luogo diverso dal quale si vive: residenza e dimora devono per forza coincidere. Diversamente, si commette un reato, quello di falso in atto pubblico (la dichiarazione fatta all’anagrafe).

Affittare casa ha poi un costo: le tasse che si pagano al momento della registrazione del contratto (imposta di registro) e quelle che verserai successivamente sui singoli canoni in base all’aliquota Irpef che già paghi per gli altri redditi. Tieni conto che puoi usufruire della cedolare secca che può implicare un notevole risparmio. Maggiori approfondimenti in Tasse contratto di affitto.

Purtroppo, la legge vuole che se l’inquilino è moroso, tu sei costretto a dichiarare ugualmente i canoni di affitto e a pagarvi le tasse fino a quando non ottieni l’ordinanza di sfratto.

Legalmente conviene affittare la casa?

L’unico vero rischio che si corre quando si affitta una casa è che l’inquilino non paghi il canone e ti costringa a sfrattarlo. La procedura è lunga e ha i tipici costi che una causa in tribunale – seppur più breve delle altre – comporta. Il che significa che se non hai il gratuito patrocinio, dovrai pagare un avvocato.

A volte, per sfrattare una persona ci vuole più di un anno da quando notifichi il ricorso a quando avviene il materiale sfratto, per il quale a volte è necessario l’ufficiale giudiziario e l’esecuzione forzata. Non sempre infatti, nonostante l’ordinanza del giudice, l’affittuario se ne va spontaneamente. Né potresti cambiare le chiavi di casa perché farsi giustizia da sé è vietato.

Economicamente conviene affittare casa?

Sicuramente, affittare casa ha un vantaggio: quello di disporre di un reddito supplementare, un rendimento fisso. Ma attento anche ai costi che l’affitto implica, che non sono solo i costi fiscali che abbiamo visto prima (Imu, Tasi, imposta di registro sul contratto di locazione). Salvo, infatti, che il contratto di affitto disponga diversamente, i costi della manutenzione successiva all’affitto – ad esempio l’imbiancatura delle pareti e il rifacimento dei bagni, delle mattonelle, ecc. – ricade sul padrone di casa. Quindi, dovrai tenere conto di questo per poter valutare la convenienza di un affitto.

Tieni inoltre conto che le spese condominiali sono solo in parte a carico dell’inquilino (anche in tale ipotesi però il contratto di affitto può prevedere diversamente). Leggi Ripartizione spese condominiali tra proprietario e inquilino.

In particolare, l’inquilino deve sostenere le seguenti spese condominiali:

  • servizio di pulizia;
  • funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • fornitura dell’acqua;
  • fornitura dell’energia elettrica per le parti comuni;
  • fornitura del riscaldamento e del condizionamento dell’aria;
  • spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • fornitura di altri servizi comuni.

Le Sezioni Unite della Cassazione ti consentono comunque di scaricare il costo dell’Imu e della Tasi sull’inquilino, incrementando di tali voci il canone di affitto (leggi Imu e Tasi pagate dall’inquilino).

Come affittare un appartamento ammobiliato? GUARDA IL VIDEO



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