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Cattiva gestione condominio: l’amministratore deve risarcire?

16 Giugno 2019
Cattiva gestione condominio: l’amministratore deve risarcire?

Azione di responsabilità professionale contro l’amministratore condominiale: condizioni, termini, revoca dall’incarico per giusta causa e risarcimento del danno.

Se è vero che trovare un accordo in assemblea di condominio è raro, ciò vale anche quando la discussione verte sulla figura dell’amministratore. Il giudizio sull’operato e sulle qualità del “capo condomino” è spesso soggettivo e influenzato dalle simpatie personali. Salvo il caso di evidenti danni economici, determinati da malafede o colpa grave, non è facile stabilire un criterio obiettivo che possa valutare la gestione del condominio. La giurisprudenza ci ha provato in una serie di sentenze che stabiliscono quando c’è cattiva gestione del condomino e quando l’amministratore deve risarcire. Vediamo quali sono queste ipotesi.

Quando l’amministratore di condominio è responsabile?

La responsabilità dell’amministratore può essere di carattere civile (quando viene meno ai suoi doveri contrattuali, non riscuote le quote, non indice le riunioni, non è sollecito ad attuare le richieste dell’assemblea), di carattere amministrativo (ad esempio il mancato adempimento di lavori richiesti dalle ordinanze comunali) o di carattere penale (quando, ad esempio, si appropria dei soldi dei condomini riscossi per le bollette o non restituisce, alla fine del mandato, i registri condominiali).

Responsabilità civile

Quanto alla responsabilità civile questa scatta non solo se c’è stata malafede, ma anche per semplice colpa (anche non grave), negligenza o incapacità professionale nell’adempimento degli obblighi posti a suo carico dalla legge, dal regolamento condominiale o dall’assemblea. Non c’è responsabilità però se il condominio non ha subito un danno o non riesca a provarlo.

L’amministratore può essere responsabile civilmente anche se omette uno dei suoi obblighi come:

  • esecuzione di delibere assembleari;
  • promozione di azione giudiziaria contro i morosi;
  • contestazione all’appaltatore dei difetti dei lavori;
  • tenuta della contabilità;
  • richiesta di agevolazioni fiscali previste dalla legge.

Responsabilità amministrativa

L’amministratore è responsabile per omissioni quali:

  • mancato versamento dei contributi previdenziali e assicurativi ai dipendenti del condominio, quali il portinaio;
  • mancata realizzazione di lavori su edifici che minacciano rovina. Se dall’omissione derivano lesioni o morte, l’amministratore risponde a titolo di responsabilità penale.

Responsabilità penale

I casi tipici di responsabilità penale dell’amministratore sono:

  • appropriazione indebita di somme del condominio;
  • danneggiamento dei beni comuni (rimozione di manufatti; di antenne; abbattimento di alberi, ecc.);
  • violazioni in materia di privacy (ad esempio: pubblicazione sulla bacheca condominiale del nome dei morosi);
  • diffamazione e minacce, nei confronti soprattutto di singoli condomini, spesso in assemblea;
  • mancata manutenzione, conservazione e vigilanza dell’edificio, con conseguenti situazioni di pericolo e crolli delle strutture condominiali (cornicioni, balconi, facciata, ecc.);
  • mancata manutenzione oppure omesso adeguamento degli impianti condominiali (elettrici, ascensori, antincendio, ecc.).

Cattiva gestione dell’amministratore: quando?

Alla luce di quanto appena detto e soffermandoci soprattutto sugli aspetti civilistici della responsabilità dell’amministratore di condominio, si può affermare che la cattiva gestione – cui la legge collega il diritto del condominio alla revoca in tronco del mandato e al risarcimento del danno – si riferisce solo al mancato adempimento dei suoi doveri tipici, quelli imposti dalla legge o dal regolamento. Non c’è quindi possibilità di spingersi in una valutazione sulla “qualità” nell’esecuzione degli obblighi.

Ad esempio, l’amministratore che, in un anno, indice una sola riunione dell’assemblea, non può essere ritenuto responsabile di una cattiva gestione: è la legge stessa, infatti, a stabilire l’obbligo di almeno una convocazione ogni dodici mesi. È stato, quindi, rispettato il numero minimo.

Per capire quando c’è una cattiva gestione dell’amministratore e il diritto al risarcimento del danno bisogna conoscere i suoi doveri per come elencati dal Codice civile [1]. Ecco un parziale elenco:

  • eseguire le decisioni dell’assemblea dei condomini;
  • convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale entro 180 giorni dalla chiusura esercizio;
  • curare la contabilità condominiale e redigere il registro di contabilità;
  • far rispettare a tutti i condomini il regolamento di condominio;
  • riscuotere dai condomini i contributi da loro dovuti per le spese condominiali;
  • pagare le bollette e le fatture per la gestione del condominio e per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio;
  • agire per ottenere la riscossione forzosa delle somme dovute ed occorrenti per la gestione del condominio, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio;
  • agire tutte le volte in cui una delle parti del condomino minaccia di rovina in modo da conservare in buono stato l’edificio;
  • convocare l’assemblea ordinaria se lo richiedono i condomini;
  • curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale e dei verbali delle assemblee;
  • conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
  • eseguire gli adempimenti fiscali, tra i quali i versamenti in favore dell’erario sia degli importi dovuti quale sostituto d’imposta (per le ritenute e trattenute di legge in favore dei prestatori di lavoro e d’opera) che per contributi e oneri previdenziali e assicurativa.

Revoca dell’amministratore per cattiva gestione

Dimostrata la responsabilità dell’amministratore per cattiva gestione, l’assemblea può revocargli l’incarico con effetto immediato, senza rispettare eventuali preavvisi imposti dal contratto professionale con questi stipulato all’atto della nomina.

Risarcimento del danno per cattiva gestione dell’amministratore di condominio 

Per chiedere il risarcimento del danno all’amministratore di condomino è spesso necessario agire dinanzi a un giudice posta la tradizionale riluttanza del professionista ad ammettere le proprie responsabilità. A volte potrebbe essere sufficiente chiedere l’attivazione della polizza professionale.

La causa va promossa entro 10 anni.

Il singolo condomino non può promuovere un’azione di responsabilità contro l’amministratore se in l’assemblea ne approva l’operato (ad esempio quando viene discusso e votato il bilancio).

L’azione civile di responsabilità dell’amministratore non deve limitarsi a dimostrare la cattiva gestione, ma anche il conseguente danno patito dal condominio. La giurisprudenza ha ritenuto il comportamento dell’amministratore causa diretta di danni occorsi al singolo condomino, in alcuni casi come:

  • mancanza di corretta illuminazione delle scale;
  • gradino rotto delle scale da più tempo e mai riparato;
  • caduta di acqua dal tetto per infiltrazioni dovute a una mancata manutenzione nonostante la vetustà del rivestimento: l’amministratore non avrebbe infatti adempiuto ai suoi doveri di vigilanza;
  • presenza di ghiaccio o altra insidia nel cortile o nelle zone di passaggio;
  • caduta di neve dal tetto con danni a persone e veicoli;
  • caduta di un ramo di un albero da tempo inclinato;
  • lesioni per cadute dovute alla presenza di acqua sulle scale, durante le pulizie delle parti comuni;
  • furto in appartamento causato da ponteggio non allarmato o illuminato (salvo che il condomino derubato avesse votato contro l’installazione di un allarme sul ponteggio), o dal guasto non riparato della serratura del portone.


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2 Commenti

  1. Se un amministratore esegue un lavoro senza mai mandare un preventivo di costi per tale intervento,e non lo inserisce nemmeno nel consuntivo di fine anno ,ma si limita ad inviare fattura con un costo complessivo senza specificare le varie voci,e invia solo ripartizioni,che alcuni condomini contestano,perché vogliono sapere cosa stanno pagando. è giusto questo comportamento ?

    1. Buongiorno,
      nel nostro regolamento condominiale è previsto l’obbligo dell’assicurazione condominio.
      Cosa succede se lo stesso condominio subisce un danno per esempio atmosferico sulle parti comuni e la polizza condominiale non è mai stata fatta?
      C’ è da precisare, che solo una famiglia si è munita (noi) di una polizza personale e completa visto che dopo 10 anni dalla stesura del regolamento nessuna polizza condominiale è stata fatta e nessun altro condominio sorprendentemente ha stipulato una polizza personale.
      Ora ci viene richiesto di adempire alla ripartizioni delle spese per la riparazione del danno.
      Che responsabilità può avere l’amministratore per non aver vigilato sul rispetto del regolamento sull’obbligo della copertura condominiale e/o verificare che comunque i stessi condomini si dovevano almeno munire di valida copertura incendio e altri danni materiale etc .. anche i stessi condomini sono responsabili ? inadempiente al obbligo del regolamento condominiale ?
      Possiamo contestare l’addebito visto che noi abbiamo adempito a quanto scritto sul regolamento?
      Attendo vostro gentile riscontro.
      Grazie

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