Diritto e Fisco | Articoli

Oneri condominiali

20 Luglio 2019 | Autore:
Oneri condominiali

Quali sono le regole per ripartire gli oneri condominiali tra proprietario e inquilino? 

La maggioranza degli italiani vive in condominio. La vita condominiale è perciò di fondamentale importanza nella società italiana. Un’importanza accresciuta dal fatto che i rapporti condominiali sono spesso tesi. E per evitare che le tensioni si trasformino in liti, è necessaria tra i condomini una maggiore reciproca comprensione ed anche una più elevata professionalità e competenza da parte degli amministratori. Anche le questioni relative agli oneri condominiali sono, sovente, fonte di discussioni soprattutto quando l’appartamento è stato concesso in affitto. Capita, cioè, che tra il proprietario ed il suo inquilino sorgano dispute per stabilire a chi spetti, tra i due, sostenere una particolare spesa addebitata dall’amministratore.

Nei confronti dell’amministratore condominiale, solo il proprietario è tenuto a versare gli oneri condominiali. Quindi anche se la spesa spetta all’inquilino, tocca al proprietario anticiparla all’amministratore se l’inquilino non dovesse pagarne l’importo. Accade spesso che, nel contratto di locazione, il proprietario e l’inquilino si accordino stabilendo che l’inquilino versi direttamente all’amministratore la parte a lui spettante di oneri condominiali, ma questo accordo ha valore solo tra proprietario ed inquilino e non ha, invece, alcun valore vincolante nei confronti dell’amministratore.

Pertanto, l’amministratore che non incassa tutte le spese addebitate ad un appartamento concesso in affitto dovrà richiederne il pagamento solo e sempre al proprietario e non all’inquilino. Questo genera inevitabili tensioni. Nell’articolo che segue, cercheremo allora di fare chiarezza sulle regole di ripartizione degli oneri condominiali tra proprietario e inquilino.

Come ripartisce la legge gli oneri condominiali in caso di affitto?

La legge [1] fissa alcune regole generali per la ripartizione degli oneri condominiali tra il proprietario di un appartamento e il suo affittuario.

In particolare, viene stabilito che:

  • salvo diverso accordo, sono interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria amministrazione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura degli altri servizi comuni;
  • salvo diverso accordo, le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento.

Il meccanismo stabilito dalla legge prevede che:

  • il pagamento degli oneri debba essere fatto dal conduttore nelle mani del proprietario entro il termine di due mesi da quando il proprietario ne faccia richiesta;
  • prima di effettuare il pagamento, il conduttore abbia diritto di chiedere al proprietario la specificazione dettagliata delle spese che gli vengono addebitate con la indicazione dei criteri di ripartizione;
  • il proprietario, a quel punto, per soddisfare la richiesta del conduttore, potrà esibirgli il bilancio consuntivo approvato dall’assemblea con l’indicazione sia delle spese che dei criteri di ripartizione delle stesse;
  • il conduttore abbia anche il diritto di visionare (presso l’amministrazione condominiale) i documenti giustificativi delle spese.

Ribadiamo che hanno valore solo tra proprietario e conduttore eventuali accordi (inseriti nel contratto di locazione), in base ai quali il conduttore si impegna a pagare gli oneri condominiali direttamente all’amministratore o a versare un importo mensile forfettario al proprietario a copertura di questi oneri.

Se questi accordi non dovessero essere rispettati, l’amministratore dovrà rivolgersi sempre e solo al proprietario per ottenere il pagamento degli oneri spettanti all’inquilino.

Gli oneri condominiali per la pulizia spettano interamente al conduttore

Gli oneri condominiali possono essere ripartiti in base ad un accordo?

E’ la legge stessa [2] che consente al proprietario ed all’inquilino di stabilire tra loro un differente criterio di ripartizione degli oneri condominiali.

Esistono a questo scopo diverse tabelle predisposte d’intesa tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.

Di solito, si procede inserendo nel contratto di locazione il richiamo a queste tabelle in modo tale che, quando ce ne fosse la necessità, basterà consultare le tabelle per verificare a chi spetti, tra proprietario ed inquilino, sostenere un determinato onere condominiale.

In ogni caso, il proprietario e l’inquilino possono anche stabilire la ripartizione degli oneri condominiali senza richiamare alcuna tabella nazionale, ma indicando in dettaglio nel contratto a chi spetti sostenere, tra loro due, una determinata spesa.

Le voci di spesa di solito specificate (sia per la sostituzione che per le manutenzioni ordinarie e straordinarie) sono quelle relative:

  • all’amministrazione;
  • all’ascensore;
  • all’autoclave;
  • agli impianti di illuminazione, di videocitofono e agli impianti speciali;
  • agli impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua;
  • agli impianti sportivi;
  • all’impianto antincendio;
  • all’impianto televisivo;
  • alle parti comuni (grondaie, sifoni, colonne di scarico, tetti, lastrici solari, rete di fognatura, marmi corrimano ringhiere, pareti, locali comuni, consumi di acqua ed energia elettrica per le parti comuni, serrature, aree verdi, caselle postali, cartelli, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, arredi vari);
  • al portierato;
  • alla pulizia (spese per il dipendente, per il materiale, per i macchinari ecc.).

Naturalmente, nel contratto di locazione potrà anche essere stabilita la ripartizione delle spese relative all’interno dell’appartamento che, però, non costituiscono oneri condominiali e non coinvolgono, perciò, l’oggetto di questo articolo.

Proprietario e inquilino sono liberi di stabilire criteri di ripartizione diversi

note

[1] Art. 9 l. n. 392/1978.

[2] Art. 9 l. n. 392/1978.


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA