Diritto e Fisco | Articoli

Canoni di locazione non percepiti e dichiarazione dei redditi

29 Giugno 2019
Canoni di locazione non percepiti e dichiarazione dei redditi

Se non percepisco l’affitto devo pagare le tasse? Contratto di locazione: come non pagare le imposte sui canoni scontati e su quelli non riscossi.

In materia di affitto e di imposte, esiste una norma mai andata completamente a genio ai proprietari di immobili. Questa regola [1], che disciplina la relazione tra canoni di locazione non percepiti e dichiarazione dei redditi, funziona nel seguente modo.

Il padrone di casa che ha affittato il proprio appartamento a uso ufficio o a uso abitativo ha l’obbligo di riportare, in dichiarazione dei redditi, anche i canoni di locazione che non ha percepito a causa di morosità o di qualsiasi altra ragione. In buona sostanza, sia che l’affitto venga pagato che non, le tasse sui canoni (evidentemente solo “virtuali”) vanno comunque versate. 

Perché mai questa legge ingiusta? Se è vero che le imposte scattano solo al conseguimento di un reddito, quando questo reddito non viene percepito perché il contribuente viene tassato? La ragione è molto semplice: perché, se così non fosse, sarebbe sin troppo facile eludere la normativa tributaria. Le parti, dopo ave registrato il contratto di affitto (mettendosi così in regola e al riparo da eventuali accertamenti), potrebbero sottrarre alla tassazione i singoli canoni sostenendo che vi è morosità. 

Ed allora, per rendere certo e inconfutabile il fatto dell’omesso versamento dei canoni di locazione, la legge sostiene che solo un provvedimento di un giudice – in quanto pubblico ufficiale – che accerti tale inadempimento può giustificare l’esenzione dall’obbligo impositivo. Questo provvedimento è l’ordinanza di sfratto. Tradotto in termini molto pratici significa: il padrone di casa che non sta percependo i canoni di affitto, ma sta ugualmente versando le tasse su di essi, può evitare il prelievo fiscale avviando una procedura di sfratto (quindi, delegando il proprio avvocato di depositare il ricorso in tribunale e portare a termine l’iter); solo, infatti, dalla data successiva all’ordine di sfratto, il locatore potrà evitare di riportare i canoni di locazione non percepiti nella dichiarazione dei redditi.

Una grossa novità è, però, contenuta nel Decreto Crescita di recente approvato dal Governo (Dl n. 34/2019): il padrone di casa può evitare di dichiarare i canoni di affitto non percepiti (e quindi può smettere di pagare le tasse su tali importi “virtuali”) sin dal momento della notifica dell’intimazione dello sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. In questo modo, si è anticipato il momento dell’esclusione dalla dichiarazione dei redditi di tali importi rispetto al passato (in cui si richiedeva l’ordinanza del giudice). Le lungaggini della giustizia non pregiudicheranno il contribuente.

Ovviamente, la tassazione dell’affitto si interrompe anche quando il contratto cessa: cessazione che può dipendere sia dalla scadenza del termine (a seguito cioè di disdetta di una delle parti, inviata all’altra, con cui ha interrotto il rinnovo automatico della locazione) oppure a seguito di risoluzione consensuale delle parti prima del termine di scadenza (si pensi all’inquilino che voglia andare via e che, nonostante la vigenza del contratto, ottiene il consenso del locatore alla cessazione del rapporto). 

Esistono, però, dei sistemi che vengono in soccorso del locatore e possono aiutarlo a evitare l’imposizione fiscale nel caso di omesso pagamento dei canoni di locazione. Eccoli qui di seguito indicati.

Canoni di locazione non percepiti e dichiarazione dei redditi

Prima di spiegare quali sistemi ha il locatore per non indicare nella dichiarazione dei redditi i canoni di locazione non percepiti ribadiamo, in modo sintetico e schematico, ciò che abbiamo appena detto.

Il padrone di casa deve sempre pagare le tasse sui canoni di locazione, anche se non versati dall’inquilino moroso; ciò significa che tali redditi, benché non percepiti, vanno riportati in dichiarazione dei redditi.

Per non pagare le imposte sui canoni non percepiti, il locatore deve alternativamente procedere:

  • con un’ingiunzione di sfratto (coi costi e i tempi che ciò comportava); potrà smettere di pagare le tasse solo dopo che è stato emesso il provvedimento del giudice;
  • con una risoluzione bonaria del contratto di locazione (il che implica, però, l’accondiscendenza del conduttore, che non sempre è facile ottenere).

Canoni di affitto non pagati, ma certificati con scrittura privata registrata

Immaginiamo che una persona affitti un magazzino a un’azienda. Nel corso dell’esecuzione del contratto, l’immobile presenta dei problemi strutturali che ne rendono necessaria la manutenzione e la chiusura dei locali per due mesi onde consentire il completamento dei lavori. Il conduttore contesta tale circostanza al locatore il quale, per venirgli incontro e non perdere il cliente, rinuncia ai canoni di locazione per tutto il tempo in cui il magazzino dovrà restare chiuso. Il locatore, nello stesso tempo, vuol evitare di essere tassato dallo Stato per dei canoni di affitto che non percepirà mai. Così redige e firma con l’inquilino una scrittura privata che provvede poi a registrare presso l’Agenzia delle Entrate per munirla di “data certa”. In essa, le parti certificano la sostanziale “gratuitàdella locazione per il tempo necessario a ultimare la ristrutturazione. È corretto un comportamento del genere? Secondo una recente sentenza della Commissione Tributaria Regionale Lazio [1], è possibile stabilire la gratuità della locazione se risulta da un documento certo. 

La scrittura privata, regolarmente registrata, successiva alla firma di un contratto di locazione, che prevede la non debenza dei canoni limitatamente ad alcune mensilità, è un documento sufficiente a dimostrare la mancata percezione di quelle somme e quindi il non dovuto assoggettamento a imposizione. In questo modo, il locatore si può precostituire una prova da utilizzare anche in un eventuale processo contro l’Agenzia delle Entrate, dinanzi alla contestazione del Fisco.

La clausola risolutiva espressa

Secondo la giurisprudenza, il contribuente non deve più pagare il canone di locazione se, nel contratto, inserisce una clausola risolutiva espressa e decide di avvalersene in caso di morosità. Cerchiamo di capire, sotto un profilo pratico, come funziona questo meccanismo.

Per avvalersi di tale diritto è necessario giocare di anticipo. In particolare, al momento della stipula del contratto, bisogna inserirvi una clausola il cui testo, anche se non imposto dalla legge in modo specifico, può essere il seguente: «Il presente contratto si intende automaticamente risolto in caso di mancato pagamento di almeno due rate consecutive». 

Fatto ciò, nel momento in cui si dovesse verificare una morosità, il locatore dovrà inviare una raccomandata all’inquilino in cui gli comunica di volersi avvalere del potere – attribuitogli dalla clausola contrattuale – di sciogliere unilateralmente il contratto, ritenendosi perciò libero da ogni vincolo. Ovviamente, se l’inquilino non dovesse lasciare l’immobile resterebbe ferma la necessità di ricorrere al giudice per lo sfratto esecutivo; tuttavia il rapporto si considera ormai cessato.

L’effetto di questa clausola è quello di consentire, al padrone di casa, di risolvere il contratto di affitto non appena si verifica la morosità, senza bisogno di ricorrere al tribunale affinché dichiari cessato il rapporto, ma semplicemente con una propria dichiarazione. È una forma di autotutela che il Codice civile prevede, in generale, per qualsiasi tipo di contratto. In tal modo, si ottiene l’ulteriore effetto di non dover indicare nella dichiarazione dei redditi i canoni di locazione non percepiti.

Leggi anche Affitto: come non pagare le tasse sull’inquilino moroso.

Termine essenziale con la diffida ad adempiere

Simile alla «clausola risolutiva espressa» è il funzionamento del cosiddetto «termine essenziale». In questo caso, il contratto contiene una clausola in cui viene riconosciuta la possibilità per il locatore, in caso di morosità dell’inquilino, di inviare a quest’ultimo una diffida ad adempiere con l’assegnazione di un termine massimo per adempiere (non inferiore a quindici giorni). Una volta scaduto tale termine, il contratto si considera automaticamente sciolto, senza bisogno di ricorrere al tribunale.

A riferirlo è stata una circolare dell’Agenzia delle Entrata che, tuttavia, non ha alcun valore legale vincolante. Essa costituisce un atto interno organizzativo.

note

[1] Art. 26 Testo Unico Imposte sui redditi.

Art. 26 – Imputazione dei redditi fondiari.

1. I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art. 33, per il periodo di imposta in cui si e’ verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si ap- plica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis). Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.

2. Nei casi di contitolarità della proprietà o altro diritto reale sull’immobile o di coesistenza di più diritti reali su di esso il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto.

3. Se il possesso dell’immobile è stato trasferito, in tutto o in parte, nel corso del periodo d’imposta, il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto proporzionalmente alla durata del suo possesso.

[2] Ctr Lazio, sent. n. 1997/2019 del 3.04.2019.

(…) Il primo giudice ha accolto parzialmente il ricorso, in quanto dagli atti di causa sarebbe risultato che, con una scrittura privata integrativa del suddetto contratto, sottoscritta in data 5 settembre 2009, le parti, a parziale modifica del contratto di locazione, avevano concordato la gratuità della stessa fino a tutto il mese di settembre 2009, per venire incontro alle esigenze del conduttore che non aveva potuto usufruire del locale commerciale a causa del protrarsi dei lavori di adattamento eseguiti nello stesso.

Pertanto, ad avviso del primo giudice, sarebbe risultato accertato che la ricorrente non aveva percepito alcun canone dai mesi da maggio a settembre compreso del 2009, secondo quanto previsto da specifiche disposizioni contrattuali. Secondo il primo giudice, invece, la contribuente non avrebbe fornito prova sulla gratuità della locazione relativamente al mese di ottobre 2009. Pertanto, per il primo giudice, la pretesa dell’ufficio andava circoscritta solo a tale mensilità.

Avverso tale decisione ha proposto appello l’ufficio evidenziando come ai sensi dell’articolo 26 del Tuir i redditi derivanti dal contratto di locazione devono essere dichiarati anche se non percepiti.(…)

Entrambi i gravami sono infondati.

Infatti, riguardo all’appello dell’ufficio occorre evidenziare come il contratto di locazione stipulato dalla signora F. prevedeva, espressamente, la gratuità dell’affitto per i mesi da marzo ad agosto 2009, in considerazione del fatto che il conduttore non aveva potuto fruire del locale commerciale a causa del protrarsi dei lavori di adattamento eseguiti sullo stesso. Inoltre, con scrittura privata regolarmente registrata, le parti avevano previsto un ulteriore mensilità gratuita relativa al mese di settembre 2009. Pertanto, avendo la contribuente dimostrato, sulla base di contratti regolarmente registrati, la non debenza dei canoni di locazione nel suindicato periodo, il conseguente reddito non avrebbe potuto essere sottoposto ad imposizione.(…)

In merito, poi, alla presunta gratuità della locazione in questione anche con riferimento al mese di ottobre 2009, basata sulla scrittura privata stipulata fra le parti il 26 aprile 2013, occorre sottolineare come non i solo quest’ultima è di quattro anni successiva al periodo interessato ma si riferisce solo alla riduzione del canone di locazione dal 1° novembre 2009 al 30 aprile 2010, senza prevedere alcuna gratuità per il mese di ottobre 2009.(…)

In definitiva, vanno respinti sia l’appello della contribuente che quello dell’ufficio, con compensazione delle spese di difesa delle parti, considerata la reciproca soccombenza.

P.Q.M. respinge entrambi gli appelli e compensa fra le parti le spese di difesa.


1 Commento

  1. Mi è capitato di ascoltare un inquilino che ha pagato il canone di locazione riferito ad altro immobile più grande e sempre nello stesso comprensorio, ma dove abita è notevolmente più piccolo. Il conduttore non se ne era mai accorto se non al rinnovo del contratto di locazione. Ha fatto fare una perizia da un tecnico scoprendo l’inganno perchè quando ha firmato il primo contratto alcuni immobili erano ancora in via di costruzione. Il proprietario sembrava persona seria e credibile. Chissà come il proprietario ha dichiarato l’immobile più piccolo. !!!!

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA