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Frontalini balconi pericolanti

17 Giugno 2019
Frontalini balconi pericolanti

Chi paga i lavori di riparazione, manutenzione e ristrutturazione dei frontalini in condominio? Le ultime sentenze in materia di messa in sicurezza dei balconi.

I frontalini dei balconi sono una delle parti che, nei condomini, risente di più del tempo e dell’umidità. Non raramente capita che questi elementi presentino delle evidenti macchie di muffa, a volte accompagnate dalla caduta di intonaco. Nei casi peggiori, a venir via sono proprio interi pezzi di calcinaccio. Il pericolo è evidente a tutti: basta la caduta di una piccola quantità di materiale per ferire gravemente un passante o lesionare il tettuccio di un’automobile parcheggiata di sotto. Peraltro, un’ipotesi di questo tipo potrebbe configurare, oltre a gravi conseguenze risarcitorie per il condominio, una responsabilità penale per l’amministratore il quale è tenuto a controllare periodicamente che lo stabile sia a norma e non presenti rischi evidenti.

Detto ciò, in caso di frontalini dei balconi pericolanti chi paga per la loro manutenzione? Le ultime sentenze della giurisprudenza vanno tutte verso la stessa direzione. Una direzione che sintetizzeremo nel presente articolo.

Se dunque il tuo palazzo condominiale presenta anch’esso un problema di riparazione e ristrutturazione dei frontalini dei balconi pericolanti, qui di seguito troverai le informazioni necessarie a comprendere se la spesa deve essere sostenuta dal proprietario del balcone (il singolo condomino) o da tutti i condomini che abitano l’edificio. Il che equivale a stabilire se i frontalini sono di proprietà individuale o dell’intero condominio. Ma procediamo con ordine.

La proprietà del balcone

Il balcone «aggettante», quello cioè che protende al di là della facciata condominiale ed è sospeso in aria, è di proprietà del titolare dell’appartamento cui esso si riferisce e di cui costituisce un prolungamento verso l’esterno.

La proprietà del balcone implica due importantissime conseguenze quando si tratta di provvedere alla sua manutenzione:

  • il condominio non può stabilire (neanche a maggioranza qualificata) se e quando il balcone debba essere sottoposto a manutenzione, imponendo così la propria scelta al titolare dell’appartamento. È solo questi deputato a decidere quando provvedere a una ristrutturazione, ferma restando comunque la sua responsabilità – civile e penale – per eventuali danni procurati a terzi dal balcone medesimo;
  • l’intera spesa per la manutenzione spetta al proprietario dell’appartamento che non potrà, pertanto, chiedere una ripartizione tra tutti i condomini.

Questa è la regola. Ma, come tutte le regole, è sottoposta ad eccezioni. Nel nostro caso, la giurisprudenza ha stabilito che tutti gli elementi del balcone di valore estetico e decorativo, che in quanto tali non hanno una effettiva utilità, ma servono solo per abbellire l’edificio e valorizzarne il decoro architettonico, sono invece di proprietà del condominio. La conseguenza è quindi un capovolgimento delle predette regole:

  • è il condominio a stabilire quando bisogna procedere a ristrutturazione e manutenzione di tali elementi estetici;
  • la relativa spesa viene ripartita tra tutti i condomini, anche quelli che non hanno balconi: e ciò per via dell’utilità che tali elementi arrecano all’intero edificio, una funzione rivolta a valorizzarne l’aspetto.

I frontalini del balcone: di chi è la proprietà?

Quello che abbiamo appena detto è così sintetizzabile: se si procede al rifacimento del solo rivestimento del balcone, privo di finalità decorative, il costo ricade a carico del singolo condomino ed è solo questi deputato a decretare l’avvio dei lavori. Al contrario, se si tratta di bene comune il relativo costo ricade a carico di tutti, in funzione dei millesimi generali. 

Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. 

Per capire se il frontino del balconi assolve prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, bisogna valutare il singolo caso: valutazione che, in caso di controversia, è ovviamente rimessa al giudice. 

La questione s’incentra, quindi, sull’accertamento della prevalente funzione estetica del frontalino: bisogna cioè verificare se esso può essere considerato un elemento decorativo e ornamentale essenziale della facciata di un edificio. 

Frontalini balconi: sentenze

Sono numerose le sentenze che si sono occupate della ripartizione spese dei frontalini pericolanti dei balconi in un condominio. Ecco le più recenti.

Ricade su tutti i condomini la spesa per la riparazione dei cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti dei balconi

Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Cassazione civile sez. II, 29/10/2018, n.27413

Gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 n. 3 del Cc, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Cassazione civile sez. II, 02/03/2018, n.5014

Le spese per la manutenzione dei frontalini sono a carico di tutti i condomini e non solo dei proprietari dei balconi

In tema di condominio, gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale (c.d. frontalini) e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un edificio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero stabile, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3), c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Cassazione civile sez. II, 19/09/2017, n.21641

Nulla l’assemblea che pone a carico di tutti i condomini le spese per i frontalini privi di valore estetico

È illegittima la delibera condominiale che ripartisca in millesimi le spese di rifacimento dei balconi, giacché questi – fatta eccezione per gli elementi decorativi (quali fregi e frontalini) – non rientrano nella proprietà comune, appartenendo invece ai proprietari delle singole unità immobiliari corrispondenti.

Tribunale Modena, 14/06/2013, n.952

Manutenzione balconi e violazione dell’estetica dell’edificio

In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Cassazione civile sez. II, 02/02/2016, n.1990

Va rigettata la domanda proposta dal Condominio nei confronti del condomino che ha sistemato balconi e frontalini in maniera che si asserisce diversa da quelli condominiali qualora dall’istruttoria emerge che non sussistono connotati di diversità rispetto al resto dell’edificio.

Corte appello Roma sez. IV, 29/04/2013, n.2012


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