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Quale mutuo conviene?

17 Giugno 2019
Quale mutuo conviene?

Finanziamento per acquisto casa: la soluzione ottimale in base al tuo stipendio e al reddito della famiglia. Tasso fisso o variabile? Come abbassare interessi, rata e assicurazione. 

La scelta del mutuo è un momento che può decidere il futuro dei tuoi prossimi 15-20 anni. Sarà bene quindi che tu sia consapevole dei rischi e delle opportunità che offre il mercato. Le banche, difatti, non brillano certo per trasparenza e chiarezza di informazione ai propri clienti. Né la lettura dei contratti potrà aiutarti a stabilire quale mutuo scegliere. Dovresti avvalerti di un consulente indipendente che sappia come muoversi all’interno delle varie offerte o, in alternativa, acquisire da te le informazioni più importanti. Sicuramente, i consigli di chi ha già maturato esperienza sul campo possono rivelarsi una grande risorsa. In alternativa, potrai acquisire suggerimenti anche tramite internet. Ma anche qui dovrai fare attenzione: tra i primi risultati di ricerca di Google troverai numerosi link con annunci sponsorizzati che, di solito, non sono completamente imparziali (li riconosci perché, nella descrizione, è riportata la dicitura “Annuncio”).

Qui di seguito, vogliamo darti qualche pratico consiglio su quale mutuo conviene in modo che, nel momento in cui ti presenterai allo sportello della tua banca, tu sia pienamente informato su quali sono i tuoi diritti e cosa prevede la legge in favore del cliente. Ma procediamo con ordine.

Quale mutuo è più conveniente?

Spesso, per stabilire quale mutuo conviene, si guarda al tasso di interesse praticato dalla banca (il cosiddetto Tan). È, tuttavia, una mossa sbagliata. Gli interessi, infatti, rivelano solo una delle componenti di spesa collegate al finanziamento. Il cliente è chiamato a sostenere tutta una serie di costi aggiuntivi che, spesso, possono rendere più conveniente il mutuo ad un tasso di interesse superiore. Si pensi, ad esempio, alla commissione per l’apertura della pratica, a quelli per l’istruttoria, a quelli per la perizia sull’immobile, all’assicurazione obbligatoria contro scoppio e incendio, ecc.

Un mutuo con un Tan molto basso, ma spese elevate può avere un Taeg più alto di un mutuo con un Tan più elevato, ma minori spese; per questo confrontare anche i Taeg è fondamentale per farsi un’idea più precisa della reale convenienza delle varie opzioni.

Esiste però un indice che calcola tutte le spese del mutuo (interessi e servizi accessori) che inequivocabilmente rivela quale mutuo è più conveniente. Questo indicatore si chiama Taeg. Tanto più è basso il Taeg, tanto più è economico il mutuo.

Nel momento in cui selezionerai le varie offerte delle banche, non prendere a riferimento i tassi di interesse per stabilire quale mutuo scegliere, ma il Taeg.

Ricordati che la legge prevede la cosiddetta portabilità ossia la possibilità, in corso di esecuzione del contratto, di “spostare” il finanziamento presso un altro istituto di credito che magari pratica interessi più bassi.

Tasso fisso o tasso variabile?

Quando ci si interroga su quale mutuo scegliere, si guarda innanzitutto alla tipologia degli interessi. Il mutuo a tasso fisso prevede gli interessi bloccati per tutta la durata del finanziamento. Quello a tasso variabile, invece, prevede delle fluttuazioni legate all’economia nazionale e all’inflazione. Sicuramente, il mutuo a tasso fisso è più sicuro, ma è anche più caro. Quello a tasso variabile è, di solito, più economico, ma espone ai rischi di un cambiamento futuro. Tuttavia, nei mutui di breve durata (non più di 10 anni), atteso che il corso economico di una nazione difficilmente cambia all’improvviso, può essere più conveniente il mutuo a tasso variabile.

Tieni conto che, in corso di esecuzione del mutuo, potrai sempre modificare il contratto. Puoi così cambiare il tasso fisso in variabile o viceversa.

Mutuo a breve, medio o lungo termine?

Tieni conto che, in una gestione oculata e prudente del budget familiare, il mutuo non dovrebbe mai superare un terzo dello stipendio. Nel tenere conto di questo aspetto, potrai stabilire la durata del finanziamento secondo le tue possibilità. Chiaramente, una durata breve fa risparmiare molti interessi, ma implica rate elevate, mentre allungando la durata, la rata si riduce e diventa meno pesante, ma cresce il totale degli interessi pagati.

Come ridurre l’assicurazione sulla casa

L’istituto di credito ti chiederà un’assicurazione – obbligatoria per legge – contro incendio e scoppio. La tua banca non ti dirà che hai diritto di optare per una compagnia diversa da quella che ti viene suggerita dalla banca stessa. Ad esempio, potresti andare dal tuo agente assicurativo che già gestisce la tua rc-auto per chiedere un preventivo. L’assicurazione scelta dal cliente è di solito più economica di qualche centinaio di euro rispetto a quella imposta dall’istituto mutuante.

Ricordati che la banca, nel chiederti una polizza, non può importi di assicurare altri rischi all’infuori dello scoppio e dell’incendio. Tieni poi conto che si tratta di una polizza da pagare una tantum e non annualmente.

Le altre assicurazioni

Come detto, l’unica assicurazione obbligatoria è quella contro lo scoppio e l’incendio. Gli istituti di credito tendono a far credere ai propri clienti che sia necessario stipulare altre polizze che, seppur utili e convenienti, non sono però dovute. Ad esempio, è il caso dell’assicurazione per garantire il rimborso del mutuo in caso di morte, invalidità, infortuni o perdita del lavoro dell’intestatario: queste polizze possono essere molto care, ma proteggono da imprevisti gravi.

Chi paga il notaio?

L’onorario del notaio che redigerà il mutuo è a carico del cliente. Anche qui, ti consigliamo di chiedere dei preventivi atteso che il mercato è ormai liberalizzato e non prevede delle tariffe fisse.

Ricordati che al notaio non paghi solo la sua parcella, ma anche le tasse da versare allo Stato per il mutuo e la compravendita dell’immobile. Poi, ci sono i contributi per l’archivio nazionale notarile, con Iva al 22%, le somme dovute a titolo di rimborso delle visure. Per valutare quale notaio è più conveniente dovrai prendere a riferimento solo la voce dell’onorario, che è il compenso del professionista, perché il resto delle spese sono in sostanza uguali.

Come ridurre il tasso di interesse del mutuo?

Spesso ci viene chiesto «come ridurre gli interessi di un mutuo». Se il mutuatario dispone della liquidità sufficiente da versare al venditore, farà bene a chiedere un mutuo per un valore inferiore al 50% (calcolato sul valore dell’immobile risultante dalla perizia del fiduciario della banca). Scendendo sotto tale soglia, infatti, il tasso di interesse si abbassa considerevolmente.

Estinguere prima il mutuo è conveniente?

Per legge il contratto di mutuo deve consentirti la possibilità di chiudere anticipatamente il mutuo, pagando tutto l’importo, senza dover versare penali. Tieni conto però che questa opportunità può essere conveniente solo se esercitata prima della metà della durata del mutuo. In questa prima fase, infatti, la rata è costituita prevalentemente dagli interessi. Successivamente, il mutuatario paga solo il capitale. Sicché non ha più senso estinguere prima il mutuo per ridurre gli interessi (essendo stati questi già onorati).

Mutuo: quanto copre?

Le banche non possono finanziare più dell’80% del valore dell’immobile per come risulta dalla perizia del fiduciario. Ciò per tutelare la stabilità del sistema bancario che, in caso di inadempimento del cliente, sarebbe soggetto a un rischio eccessivo. Tuttavia, la legge consente la possibilità di ottenere un mutuo fino al 100% del prezzo se, oltre all’ipoteca legale sulla casa concessa dall’acquirente, vengono offerte altre garanzie: ad esempio l’ipoteca su un altro immobile o la fideiussione di un parente del mutuatario. Ad esempio, se hai un genitore o un fratello con uno stipendio solido questi potrà fungerti da garante per ottenere un mutuo di oltre l’80% del valore dell’immobile.

Non è garantito, però, che la banca conceda fino all’80% del valore, quindi è meglio disporre di un capitale almeno leggermente superiore al restante 20%. Ricordati peraltro che devi anche calcolare tutti i costi connessi al mutuo (pagare il notaio, il perito, ecc.). Peraltro, aumentando la percentuale di soldi che si mette come anticipo, si ottengono tassi leggermente più bassi e si riduce l’importo della rata: chiaramente occorre valutare se e quanto denaro tenersi.

Detrazioni interessi

Se stai comprando la «prima casa» puoi detrarre dalle tasse il 19% degli interessi mensili. In pratica, la banca a fine anno ti trasmetterà una certificazione che dovrai consegnare al tuo commercialista per il calcolo delle detrazioni.


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