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Servitù di passaggio: dove sono scritte?

26 Luglio 2019 | Autore:
Servitù di passaggio: dove sono scritte?

Dove sono evidenziate le servitù? Come si fa a sapere se esiste una servitù di passaggio su un fondo? Cos’è  la conservatoria dei registri immobiliari?

Se il tuo fondo è chiuso da quello dei confinanti, dovrai pur accedere in qualche modo, anche passando per quello degli altri; lo stesso dicasi se la tua casa si trova circondata da altre proprietà, oppure se con l’auto, per poter uscire in strada, sei costretto ad attraversare il giardino del vicino. In tutti questi casi, e in quelli simili, quello che occorre è una servitù di passaggio, cioè un diritto che puoi esercitare sul fondo altrui e che ti consente di passare per la proprietà degli altri. Come si costituisce una servitù? E soprattutto: se acquisti una proprietà, dove sono scritte le servitù di passaggio?

Si tratta di una questione importante, che riguarda non solo chi deve esercitare il passaggio, ma anche il proprietario che deve “subirlo”: ed infatti, un tale diritto riguarda non soltanto chi deve esercitarlo, ma ovviamente anche l’altra parte, cioè chi deve consentire il passaggio. Ad esempio, se acquisti una villetta circondata da altre proprietà, ovviamente sarà tuo interesse sapere se puoi passare per il fondo dei vicini; allo stesso modo, è interesse di questi ultimi sapere se una servitù di passaggio c’è o meno. Se sei in procinto di acquistare un immobile e vuoi sapere dove sono scritte le servitù di passaggio, allora ti invito a proseguire nella lettura: ti darò alcuni consigli utili.

Servitù prediali: cosa sono?

Prima di parlarti delle servitù di passaggio e di come scoprire dove sono scritte, vorrei spiegarti brevemente cosa dice la legge a proposito delle servitù in generale. Devi sapere che la servitù di passaggio non è altro che una particolare forma di servitù prediale, cioè di diritto reale di godimento caratterizzato dalla necessaria presenza di due fondi: uno, che deve sopportare la limitazione imposta dalla servitù, è definito fondo servente; l’altro, quello che, invece, beneficia della servitù, è denominato fondo dominante.

Nel caso della servitù di passaggio, il fondo servente è quello che deve consentire il transito del proprietario del fondo dominante. Accade, quindi, che una persona ottiene il diritto di utilizzare, seppure in maniera circoscritta, la proprietà altrui: per tale ragione i diritti reali limitati (come le servitù) sono definiti diritti su beni altrui.

Requisiti delle servitù prediali

Caratteristiche essenziali di ogni servitù prediale (e, quindi, anche della servitù di passaggio) sono:

  • l’utilità che la servitù deve avere per il fondo dominante;
  • la necessaria altruità dei fondi (nel senso che essi devono appartenere a soggetti diversi);
  • la vicinanza dei fondi.

Servitù di passaggio: cos’è?

La servitù di passaggio è una particolare servitù prediale che consente a chi ne è titolare di poter passare per il fondo altrui. Come sicuramente saprai, di regola è inibito a chiunque non sia proprietario di entrare nel fondo di un’altra persona: si tratterebbe di un illecito civile e addirittura, in alcuni casi, di un reato. Non a caso, i terreni di proprietà privata sono molto spesso recintati.

Ebbene, la servitù di passaggio consente di derogare a quanto detto sinora: il titolare di questo diritto può attraversare il fondo altrui impunemente. Anzi: il titolare del terreno non può impedire l’esercizio di tale facoltà, ad esempio chiudendo il passaggio con un cancello o con una siepe. La servitù di passaggio, quindi, rappresenta un vantaggio per chi ne beneficia e uno svantaggio per chi deve sopportare l’altrui ingresso.

Come si costituisce una servitù di passaggio?

Per capire dove sono scritte le servitù di passaggio bisogna prima sapere come si costituisce una servitù. La servitù di passaggio può nascere per legge oppure per volontà delle parti; alcune servitù, inoltre, possono essere costituite per usucapione oppure per destinazione del padre di famiglia [1].

Possiamo quindi distinguere servitù coattive, imposte dalla legge, e servitù volontarie, costituite per volontà delle parti, cioè per contratto o testamento.

Le servitù coattive sono quelle che, in forza di una norma di legge, possono essere costituite anche senza il consenso del proprietario del fondo servente, cioè del fondo che “subisce” il passaggio dell’altro proprietario. Più precisamente, il verificarsi di determinate condizioni previste dalla legge attribuisce al proprietario di un fondo il diritto di ottenere la servitù e determina in capo al proprietario di un altro fondo il sorgere di un obbligo legale alla costituzione della servitù: egli, cioè, è obbligato a concludere un contratto con il quale le parti costituiranno la servitù.

Servitù coattiva di passaggio: cos’è?

La legge dice che il proprietario, il cui fondo è circondato da quelli altrui e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino. Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l’accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito.

Le stesse disposizioni si applicano nel caso in cui taluno avendo un passaggio sul fondo altrui, abbia bisogno ai fini suddetti di ampliarlo per il transito dei veicoli [2].

In pratica, la legge dice che il proprietario di un fondo totalmente intercluso (o parzialmente intercluso, ma in quest’ultimo caso è richiesto che l’uscita sulla via pubblica sia difficoltoso) ha il diritto a costituire una servitù di passaggio sul fondo limitrofo: ciò significa che il titolare di quest’ultimo non può opporsi e che, se lo fa, la servitù gli potrà essere imposta da una sentenza del tribunale, la quale, però, dovrà riconoscergli un’indennità per il danno subito [3]. Per questo si parla di servitù di passaggio coattiva, perché può essere imposta anche contro la volontà del proprietario del fondo servente.

Il Codice civile aggiunge che la servitù di passaggio può essere imposta anche nel caso in cui il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato.

Servitù: dove si controllano?

Sei interessato ad acquistare un terreno, ma è completamente intercluso da quello dei proprietari confinanti, oppure hai ricevuto in eredità un fondo e il vicino ritiene di vantare una servitù di passaggio su di esso. Come fare in questi casi? Come capire se esiste effettivamente una servitù di passaggio?

Ebbene, innanzitutto le servitù di passaggio devono risultare dal titolo, cioè dagli atti scritti con i quali ci si trasmette i beni. Tutte le servitù prediali, infatti, seguono gli immobili e, pertanto, devono essere segnalate.  Questo vale tanto per le servitù volontarie quanto per quelle coattive: ed infatti, come detto nei paragrafi precedenti, anche le servitù coattive, cioè quelle imposte dalla legge, devono costituirsi mediante contratto tra le parti.

Il problema, però, è che molto spesso si riceve una proprietà attraverso atti non sempre specifici e che ricorrono a formule generiche e poco chiare. Ad esempio, potresti acquistare da un’agenzia un bene immobile con contratto contenente la seguente dicitura: «La porzione immobiliare sarà trasferita nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive, apparenti e non apparenti ad oggi note quali, a solo titolo di esempio, quelle derivanti dalla gestione delle parti comuni (ingresso e corte) e dalle vedute/affacci esistenti».

Se ti trovi tra le mani un atto del genere, è chiaro che non riuscirai mai a comprendere se nella tua proprietà ci sono o meno servitù di passaggio. Come fare in casi del genere? Prosegui nella lettura per saperne di più.

Come controllare le servitù nei registri immobiliari

Per definizione, le servitù di ogni tipo riguardano i beni immobili; di conseguenza, poiché la legge prevede che gli immobili debbano trasferirsi, a pena di nullità, con atto scritto, e che tale atto, per essere efficace nei confronti dei terzi estranei alla vendita, deve essere trascritto, potrai trovare le servitù che ti interessano nei registri immobiliari conservati presso le conservatorie.

La Conservatoria dei registri immobiliari è presente in Italia in tutte le regioni. Essa svolge la funzione di conservare, pubblicare e rendere disponibili per la consultazione tutti gli atti e le scritture che individuano il trasferimento di diritti reali tra soggetti. Ma non solo, si occupa anche dell’iscrizione di ipoteche, di privilegi agrari ed di privilegi speciali, dandone evidenza pubblica.

Perciò, se dagli atti in tuo possesso non si comprende se esista o meno una servitù di passaggio, potrai recarti presso la Conservatoria presente sul territorio (in genere si trova presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate) e risalire al primo atto trascritto, ove dovrebbe risultare la servitù di passaggio esistente.

Tutti gli atti costitutivi, modificativi ed estintivi di diritti reali vanno trascritti nei registri immobiliari affinché essi siano opponibili ai terzi. Questo vuol dire che, ispezionati i registri immobiliari, ove da essi non risulti la servitù, l’acquirente che abbia acquistato il bene che altri pretendano essere gravato da servitù potrà opporre la mancanza di pubblicità e quindi rifiutare l’esercizio della servitù.

Chi provvede a trascrivere le servitù di passaggio?

È il notaio in genere che, incaricato di un atto di trasferimento immobiliare (ad esempio vendita, permuta, donazione) procede agli accertamenti nei registri immobiliari ed individua la presenza di eventuali servitù, informando gli interessati per ogni valutazione.

Come controllare una servitù in condominio?

Quanto detto sinora vale per ogni tipo di servitù e per tutti i tipi di immobili. V’è un ulteriore controllo che puoi fare se non sei sicuro dell’esistenza di una servitù di passaggio e vivi in condominio: talvolta i pesi gravanti sull’immobile da acquistare possono risultare dal regolamento condominiale e sono vincolanti anche se manchi una trascrizione.

Pertanto, se nell’atto di acquisto dell’alloggio non c’è scritto nulla in merito alla servitù e non risulta niente nemmeno in conservatoria, la servitù potrebbe comunque essere validamente contemplata all’interno del regolamento condominiale.


note

[1] Art. 1031 cod. civ.

[2] Art. 1051 cod. civ.

[3] Art. 1053 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com


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