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Nullità nomina amministratore condominio

27 Luglio 2019 | Autore:
Nullità nomina amministratore condominio

Come e quando si designa l’amministratore di condominio e in quali casi è possibile revocargli l’incarico? Quando la sua nomina è nulla?

Nell’ambito condominiale, senza alcun dubbio, gli organi più rilevanti sono l’assemblea e l’amministratore: alla prima è attribuito il compito di governare il tuo fabbricato, assumendo tutte le decisioni più opportune e in concomitanza della riunione appositamente convocata a tale scopo (ad esempio, l’approvazione del bilancio, l’esecuzione di lavori straordinari, ecc). Al secondo, invece, è accordato il ruolo di eseguire i provvedimenti adottati durante le sedute condominiali e di gestire i beni comuni secondo legge e in virtù del mandato ricevuto. A questo proposito, sai bene che l’amministratore viene incaricato dall’assemblea e che, in tale contesto, non sempre c’è pieno accordo sulla persona prescelta. Per questa ragione, non di rado, nascono contestazioni e si avanza persino il dubbio sulla validità della designazione effettuata. Ma in quali casi c’è nullità nella nomina dell’amministratore di condominio?

Te lo chiedi perché non sei d’accordo con l’amministratore in carica ed hai forti sospetti sulla legittimità dell’investitura deliberata in assemblea; inoltre, nutri molti dubbi sul fatto che la persona incaricata sia in possesso dei requisiti di legge per poter esercitare il ruolo ricevuto. Per queste ragioni, le domande che ti poni sono tante: quando e come si nomina un amministratore di condominio? Quali sono i requisiti che deve possedere un amministratore? In quali casi è nulla la sua nomina?  È possibile revocargli l’incarico anche senza il consenso dell’assemblea? Cercherò di chiarire i tuoi dubbi in questo articolo.

Nomina amministratore di condominio: quando è obbligatoria?

Negli stabili dove, unitamente alle singole proprietà private ci sono dei beni comuni da gestire, la nomina dell’amministratore diventa obbligatoria se il fabbricato è costituito da più di otto condomini. Si tratta di una specifica disposizione legislativa [1], la quale precisa che, in mancanza di una persona incaricata, è possibile ricorrere al tribunale per ottenere la designazione dovuta. In questo caso, il ricorso può essere proposto anche da un solo proprietario.

Viceversa, negli altri condomini, cioè in quelli dove i proprietari sono in numero inferiore, la presenza di un amministratore non è necessaria, anche se, nella pratica e per ragioni di evidente opportunità, è molto frequente nominarlo nell’ambito di fabbricati di modeste dimensioni.

In tutti i casi, l’incarico dovrà essere attribuito dall’assemblea di condominio, appositamente convocata a tale scopo.

Nomina amministratore di condominio: il quorum

È noto che l’amministratore sia una figura di rilievo all’interno del condominio. Si tratta, infatti, di colui che praticamente gestisce i beni comuni, anche se in esecuzione dei provvedimenti assunti dall’assemblea. Pertanto, secondo la legge, la sua nomina merita un consenso di una certa rilevanza. Ecco perché essa stabilisce che, per conferire incarico ad un amministratore, sia necessaria non solo la maggioranza dei presenti alla riunione, ma anche che i votanti favorevoli rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio [2]. Questo cosiddetto quorum deliberativo deve essere rispettato, indipendentemente dal fatto che l’assemblea abbia deciso durante la prima o la seconda convocazione.

Nullità nomina amministratore condominio: in quale caso?

Hai visto che la legge stabilisce e regola le modalità con le quali l’amministratore deve essere nominato legittimamente da un’assemblea, regolarmente riunitasi a tale scopo. Devi sapere, quindi, che la stessa disposizione prevede un particolare obbligo a carico della persona designata e che questi deve rispettare al momento del conferimento dell’incarico: si tratta della comunicazione del compenso. L’amministratore, infatti, deve specificare analiticamente la misura dell’onorario dovutogli. In caso contrario, dice la legge, la sua nomina sarebbe nulla [3].

Resta da chiarire, però, se nell’ipotesi descritta, sia travolto da nullità anche il deliberato assembleare oppure soltanto la nomina conferita in difformità alla legge. A questo proposito, è possibile riscontrare due posizioni giurisprudenziali:

  • per un primo orientamento [4], la nullità richiamata dalla norma, coinvolgerebbe anche la deliberazione con la quale è stato designato l’amministratore che non ha contestualmente comunicato il compenso dovutogli. In questo caso, un condomino potrebbe fare ricorso al giudice ordinario per far dichiarare la predetta nullità e non ci sarebbe alcun termine per proporlo;
  • secondo un’altra interpretazione [5], invece, la nullità non riguarderebbe l’assemblea condominiale, ma soltanto la nomina in questione: una sorta di invalidità del contratto sottoscritto tra il condominio e il professionista e di irregolarità della posizione di quest’ultimo. Pertanto, alla luce della descritta opinione, il singolo proprietario, preoccupato dalla presenza di un amministratore nominato invalidamente, potrebbe fare ricorso al Tribunale per far dichiarare revocato l’incarico così conferito.

Revoca amministratore di condominio

L’ipotesi per cui l’amministratore non sia più gradito, per tutta una serie di irregolarità commesse, non è infrequente. In questi casi, quando, ad esempio, i condomini sono dubbiosi sulla corretta gestione dei fondi condominiali, l’assemblea può legittimamente riunirsi e deliberare la revoca dell’incarico, avendo cura di votarla con le stesse maggioranze, previste dalla legge in occasione della nomina.

Potrebbe accadere, invece, che, nonostante alcune anomalie (ad esempio la mancata rendicontazione delle entrate e delle uscite per due anni), l’assemblea, sostenuta da una maggioranza compiacente, non sia d’accordo con la revoca dell’amministratore. In questa circostanza, il proprietario/condomino interessato alla destituzione della persona attualmente in carica, può proporre ricorso al tribunale per raggiungere il proprio scopo. Si tratta di un argomento che è stato già trattato nell’articolo posso revocare da solo l’amministratore di condominio?, la cui lettura sarebbe preziosa per approfondire maggiormente  quest’aspetto.

Ricordati, infine, che se l’amministratore di condominio è estraneo al fabbricato, cioè non è stato nominato tra i proprietari del palazzo, egli deve possedere determinati requisiti per poter svolgere questo ruolo. Tra questi, il diploma di scuola secondaria di secondo grado, ma soprattutto la frequentazione di un corso di formazione iniziale e la successiva formazione periodica in materia di amministrazione condominiale [6].

La mancanza delle prerogative descritte comporta l’irregolarità del mandato ricevuto e la conseguente revocabilità del medesimo con le stesse modalità già indicate in precedenza (se desideri approfondire anche quest’ultimo argomento, puoi leggere l’articolo amministratore di condominio la formazione è obbligatoria?).


note

[1] Art. 1129, co. 1 cod. civ.

[2] Art. 1136, co. 2 – 4 cod. civ.

[3] Art. 1129, co. 14 cod. civ.

[4] Trib. di Roma sent. n. 7192/2018.

[5] Trib. di Civitavecchia sent. n. 715/2019.

[6] Art. 71bis disp. att. cod. civ.


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