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Come allungare i tempi dello sfratto

19 Giugno 2019 | Autore:
Come allungare i tempi dello sfratto

Sfratto: tutti i modi per fare opposizione. Come guadagnare tempo per non essere cacciati di casa? Come mettersi in regola in caso di morosità?

Chi vive in affitto deve essere puntuale con il pagamento del canone: il proprio inadempimento, infatti, può condurlo ad essere sfrattato, col rischio così di trovarsi senza un tetto sopra la testa. In genere, bastano due mensilità non versate per giustificare una procedura di sfratto per morosità. A volte, però, l’inquilino non riesce proprio a far fronte ai pagamenti richiesti dal proprietario: in questi casi, lo sfratto sembra inevitabile, soprattutto se il locatore è persona poco ragionevole. In circostanze del genere, è possibile allungare i tempi dello sfratto, in modo tale da trovare, nelle more, un nuovo alloggio? Se ti trovi in difficoltà con il pagamento dei canoni di locazione e pensi che questo argomento possa interessarti, allora ti invito a proseguire nella lettura: troverai sicuramente di tuo interesse quello che sto per dirti. Prenditi cinque minuti di tempo e mettiti comodo: vedremo insieme come allungare i tempi dello sfratto.

Come funziona lo sfratto?

Prima di vedere come è possibile allungare i tempi dello sfratto, vorrei spiegarti brevemente in cosa consiste la procedura che consente al proprietario di un immobile di mandar via l’inquilino. Lo sfratto per morosità è quel rito che consente al locatore di mandar via il conduttore quando si è reso inadempiente.

Si tratta di una procedura più veloce di quella solita, che consente di addivenire alla convalida dello sfratto in tempi relativamente brevi: ed infatti, mentre, di solito, per citare qualcuno in tribunale devi concedergli almeno novanta giorni di tempo per preparare la difesa, nel procedimento di sfratto per morosità sono sufficienti venti giorni. In pratica, dal momento in cui citi in giudizio l’inquilino moroso alla data in cui verrà celebrata l’udienza devono trascorrere non meno di venti giorni.

Altra particolarità della procedura di sfratto è che questa potrebbe esaurirsi in un’unica udienza: ciò accade se l’intimato non compare oppure, comparendo, non fa opposizione. In questo caso, il giudice convalida immediatamente lo sfratto, il quale sarà esecutivo non prima di trenta giorni: ciò significa che non potrai sfrattare l’inquilino prima di un mese dall’udienza in cui c’è stata la convalida.

Come opporsi allo sfratto?

Uno dei modi che ti consente di allungare i tempi dello sfratto è sicuramente quello di non ignorare l’atto di intimazione che il proprietario di casa ti ha inviato e di presentarti all’udienza. In questa sede, infatti, potrai fare opposizione allo sfratto se ritieni che la richiesta del locatore sia ingiusta, ad esempio perché hai pagato i canoni anche se lui sostiene il contrario.

Opposizione allo sfratto: come si fa e cosa succede?

Per opporti all’intimazione di sfratto devi semplicemente presentarti in tribunale, all’udienza che l’avvocato del proprietario di casa ha indicato nell’atto che ti è stato notificato. Ricorda, però, che l’udienza potrebbe celebrarsi anche in data diversa (comunque mai prima di quella indicata): faresti bene, quindi, a chiedere alla cancelleria del giudice in quale giorno verrà effettivamente celebrata l’udienza.

Ad ogni modo, all’udienza per la convalida dello sfratto potrai opporti; davanti a questa tua richiesta:

  • se le eccezioni opposte non sono fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto;
  • nel caso in cui l’opposizione si fonda su prova scritta, la convalida non può essere pronunciata ed il risultato sarà quello di dare avvio ad un giudizio ordinario di cognizione nelle forme del rito locatizio [1].

In pratica, puoi fare opposizione alla sfratto, ma se essa non è provata da idonea documentazione (ad esempio, dalle ricevute di pagamento dei canoni), allora il giudice si riserverà di decidere sulle tue eccezioni e procederà comunque a convalidare lo sfratto. Invece, se la tua opposizione si fonda su prova scritta, il giudice non potrà convalidare lo sfratto, ma verrà istruito un vero e proprio processo.

Opposizione tardiva allo sfratto: quando è valida?

La legge ti consente di fare opposizione allo sfratto anche successivamente all’udienza di convalida: ciò può accadere solamente se puoi dimostrare che non hai avuto conoscenza della procedura in atto a causa di un errore di notifica.

In altre parole, se prendi cognizione dello sfratto solamente nel momento in cui te ne viene comunicata l’esecuzione, allora potrai fare opposizione tardiva (con atto scritto diretto al giudice competente) provando di non aver avuto tempestiva conoscenza dell’intimazione a causa di una irregolarità della notificazione, per caso fortuito o forza maggiore [2].

L’opposizione non sospende automaticamente lo sfratto già in esecuzione, a meno che le ragioni addotte non siano particolarmente fondate oppure non vi siano altri gravi motivi: pensa, ad esempio, allo sfratto convalidato sulla base di una presunta morosità che può essere sconfessata dall’inquilino mediante le ricevute di pagamento in suo possesso.

Termine per il pagamento: come richiederlo?

Nei casi di sfratto per morosità, è possibile presentarsi all’udienza e, anziché opporsi, ammettere il proprio debito e chiedere un termine entro cui adempiervi. In altre parole, una mossa saggia per allungare i tempi dello sfratto è quella di non fare opposizioni inutili se la morosità è evidente; piuttosto, si può manifestare la propria volontà di mettersi in regola.

Si potranno pertanto avere le seguenti ipotesi:

  • il conduttore moroso decide di pagare, per intero e direttamente in udienza, il proprio debito, comprensivo non soltanto dei canoni arretrati, ma anche degli interessi, delle spese processuali e di quelle legali;
  • il conduttore moroso intende pagare, ma non ha i soldi per farlo subito. In un caso del genere, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà dell’inquilino, può assegnare un termine di grazia non superiore a novanta giorni per adempiere, rinviando l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato per verificare la condotta dell’inquilino;
  • il giudice può assegnare al conduttore un termine di ben centoventi giorni per sanare la propria morosità, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà [3].

Morosità incolpevole: come chiedere aiuto?

Ricorda che, nel caso di precarie condizioni economiche sopraggiunte alla stipula del contratto di locazione, al ricorrere di determinati requisiti è possibile accedere ad un apposito contributo messo a disposizione dallo Stato. Per saperne di più, ti consiglio di leggere l’articolo dedicato agli sfratti per morosità incolpevole.

Sfratto: come opporsi all’esecuzione?

Se le opposizione sopra enunciate non hanno prodotto i frutti sperati, allora per allungare i tempi dello sfratto non ti resta che sperare che l’avvocato della tua controparte commetta qualche errore formale. Quando il giudice convalida lo sfratto, assegna un termine a partire dal quale deve essere eseguito. In altre parole, l’inquilino non deve lasciare immediatamente la casa dopo l’udienza: l’ordinanza di convalida concede ancora un po’ di tempo non per mettersi in regola, ma perché il conduttore moroso vada via spontaneamente.

Ad esempio, se l’udienza di convalida dello sfratto viene celebrata il 10 febbraio, è possibile che il giudice emetta ordinanza con cui si ordina lo sfratto da eseguirsi a partire dal 10 aprile. Se non sei comparso all’udienza, la parte intimante dovrà notificarti sia l’ordinanza in forma esecutiva che il precetto, cioè l’avviso con cui ti si dice che, se non abbandoni l’immobile entro dieci giorni dalla data fissata dal giudice (nell’esempio fatto, il 10 aprile), si procederà coattivamente nei tuoi confronti. In pratica, verrai cacciato con la forza, se necessario.

Se intendi allungare i tempi dello sfratto perché non sai dove andare oppure perché vuoi semplicemente fare un dispetto al proprietario, allora potresti opporti all’esecuzione se l’atto di precetto non è stato redatto bene dall’avvocato: ad esempio, se non c’è scritto che hai dieci giorni di tempo per ottemperare spontaneamente al rilascio.

Ugualmente, potresti fare opposizione se non ti è stata notificata regolarmente l’ordinanza di convalida di sfratto del giudice (nel caso in cui tu non abbia presenziato all’udienza). Insomma, puoi farti forza di piccole inesattezze formali per cercare di allungare i tempi dello sfratto. Ovviamente, ti consiglio di munirti di avvocato, perché i vizi degli atti sono cose abbastanza tecniche.

Sfratto: come ritardare l’esecuzione?

Nel caso in cui nessuna delle opposizioni sopra indicate sia stata utile, allora lo sfratto si prospetta come inevitabile. Tuttavia, la legge ti tende ancora una mano: nel solo caso di sfratto per finita locazione (non per morosità, dunque) riguardante le locazioni di immobili ad uso abitativo, il conduttore può chiedere una sola volta, con istanza rivolta al giudice, che sia nuovamente fissato il giorno dell’esecuzione entro un termine di sei mesi. Contro la decisione del giudice il locatore ed il conduttore possono proporre opposizione.

Il differimento del termine dell’esecuzione dello sfratto può essere fissato addirittura fino a diciotto mesi nei casi in cui il conduttore abbia compiuto i 65 anni di età, abbia cinque o più figli a carico, sia iscritto nelle liste di mobilità, percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale, sia formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica ovvero di ente previdenziale o assicurativo, sia prenotatario di alloggio cooperativo in corso di costruzione, sia acquirente di un alloggio in costruzione, sia proprietario di alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio.

Il medesimo differimento del termine delle esecuzioni può essere fissato nei casi in cui il conduttore o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con il conduttore da almeno sei mesi, sia portatore di handicap o malato terminale [4].

Come ritardare lo sfratto non facendo nulla

Esiste un altro modo che ti permetterebbe di ritardare lo sfratto. Cosa devi fare? Praticamente nulla. Mi spiego meglio. Prima di mandarti via, il proprietario di casa è tenuto a notificarti l’atto di intimazione di sfratto, nel quale troverai indicata l’udienza di convalida davanti al giudice. Se non compari all’udienza, il locatore dovrà successivamente notificarti l’ordinanza di convalida dello sfratto, l’atto di precetto e, infine, il preavviso di sfratto, che è una comunicazione in cui si indicano il giorno e l’ora nei quali l’ufficiale giudiziario si recherà presso l’abitazione per eseguire lo sfratto.

Ebbene, se vuoi allungare i tempi dello sfratto puoi adottare una condotta ostruzionistica; in cosa consiste? Semplice: nel non farsi trovare mai a casa o, comunque, nel non aprire la porta all’ufficiale giudiziario o al portalettere che ti notifica gli atti, oltre che nell’essere assenti durante l’udienza di convalida.

Se al momento della notifica non apre nessuna, il notificatore è costretto a lasciare nella cassetta delle lettere un avviso di giacenza e, per il mittente, la notifica si intenderà perfezionata solamente dieci giorni dopo questo avviso. In pratica, se non apri mai la porta, ritarderai il perfezionamento di tutte le notifiche, con il pericolo, per il locatore, di non rispettare i termini giudiziali.

Ovviamente, si tratta di una tattica poco corretta e che, alla fine, non evita lo sfratto: anzi, considerando che non comparirai all’udienza, il giudice non avrà problemi a convalidare lo sfratto. Tuttavia, se non hai nulla da perdere e ti trovi in una posizione indifendibile, il tuo totale disinteresse nei confronti della procedura potrebbe farti guadagnare qualche giorno.


note

[1] Art. 665 cod. proc. civ.

[2] Art. 668 cod. proc. civ.

[3] Art. 55, legge n. 392/78 (legge sull’equo canone).

[4] Art. 6, legge n. 431/98.

Autore immagine: Unsplash.com


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2 Commenti

  1. visto che si parla sempre di precarie condizioni economiche del conduttore, se fosse in crisi economica il locatore?

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