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Posti auto in cortile condominiale: a chi appartengono?

19 Giugno 2019
Posti auto in cortile condominiale: a chi appartengono?

Box auto condominiali all’aperto: spettano a tutti o sono di proprietà esclusiva? 

Si litiga per il parcheggio sia lungo la strada che in condominio. Quante volte succede che i posti per lasciare l’auto nel cortile condominiale sono insufficienti e, alla sera, l’ultimo arrivato è costretto a lasciare la macchina sul ciglio della strada? In questi casi, di solito, laddove il regolamento condominiale non prevede dei turni per il parcheggio, ciascun condomino si può rivolgere al tribunale per chiedere la determinazione di un criterio rotatorio. È del resto diritto di tutti i condomini godere di un bene comune quale appunto il cortile. Ed è proprio sulla proprietà dei box auto che si è espressa una recente sentenza della Cassazione rispondendo al seguente quesito: a chi appartengono i posti auto in cortile condominiale?

Esiste un rapporto pertinenziale tra appartamento e box auto? La vendita del primo comporta l’automatico trasferimento del secondo? Di sicuro, il primo passo da fare per comprendere come stanno le cose è leggere l’atto di vendita di ogni singolo immobile. Vediamo cosa ha detto la Suprema Corte nella pronuncia in commento [1].

Se l’atto di vendita non indica il box a chi appartiene il posto auto nel cortile? 

Immagina di aver acquistato un appartamento in un condominio. Tuttavia, dopo aver preso possesso dell’immobile, l’ex proprietario continua ad usare per sé il posto auto situato nel giardino condominiale. Provi a rivendicarne l’uso. A tuo avviso, infatti, il box auto costituisce pertinenza dell’appartamento; pertanto, il trasferimento di quest’ultimo comporta l’automatico trasferimento della pertinenza.

Dal suo canto, il venditore richiama il concetto “carta canta”: l’atto di vendita cita solo l’appartamento e non comprende il parcheggio all’aperto. Dunque, poiché tale spazio non viene menzionato nel rogito notarile, non è da comprendersi nella vendita.

Chi di voi ha ragione? A chi appartengono i posti auto in cortile condominiale?

La vendita dell’appartamento comporta anche la vendita del posto auto?

Secondo la Cassazione, la vendita dell’appartamento e quella del posto auto vanno a braccetto. Del resto, se il box auto è stato realizzato su un cortile che è di proprietà del condominio, è evidente che la costruzione realizzata su di essa anch’essa è condominiale ed appartiene a tutti condomini, in base alle rispettive quote millesimali.

Anche l’epoca di realizzazione del “secondo gruppo” di box auto ha il proprio peso. Nel caso di specie deciso dalla Corte, i giudici hanno rilevato che gli immobili sarebbero stati realizzati nel 1988, ovvero in vigenza dell’art. 26 l. n.47/1985, norma, quest’ultima, che prevede l’esistenza di uno stretto vincolo pertinenziale tra l’appartamento ed il relativo posto auto.

Naturalmente, una lettura attenta del rogito notarile potrebbe risolvere agevolmente la diatriba e tagliare la testa al toro. Difatti, se in esso risulta chiaramente che il venditore si è riservato la proprietà dello spazio per il parcheggio, l’acquirente non può accampare alcun diritto. In caso contrario, ossia in caso di mancata menzione di tale box, esso si intende trasferito all’acquirente come pertinenza del bene principale (ossia dell’appartamento). Se poi l’atto di vendita contiene una clausola specifica per cui la vendita viene effettuata con «il diritto alla comproprietà delle parti comuni del fabbricato di cui fa parte la porzione alienata» non c’è dubbio che il parcheggio auto viene trasferito all’acquirente con l’atto di compravendita dell’immobile.

Secondo la Cassazione, il box auto appartiene al proprietario dell’appartamento per essere stato costruito su un bene (il preesistente cortile) che è certamente condominiale e, come tale, di proprietà di tutti i condomini.

Il punto fondamentale della questione  – si comprende leggendo la pronuncia – non è tanto l’atto di trasferimento del singolo appartamento e se questo debba essere considerato al netto o al lordo del box pertinenziale, bensì il “titolo di proprietà” dell’area su cui i box sono stati realizzati. Proprietà che, essendo condominiale, fa sì che anche i posti auto siano condominiali.


note

[1] Cass. sent. n. 16070/19 del 14.06.2019.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 3 aprile – 14 giugno 2019, n. 16070

Presidente Giusti – Relatore Scarpa

Fatti di causa

S.R. ha presentato ricorso, articolato in due motivi, avverso la sentenza n. 418/2016 della Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, depositata in data 26 agosto 2016.

Resistono con controricorso C.A. e R.L. , mentre rimane intimato, senza svolgere attività difensive, C.G.A. .

Con citazione del 12 giugno 2004, C.A. , R.L. e C.G.A. convennero S.R. dinanzi al Tribunale di Sassari, per sentir dichiarare che l’appartamento sito in (omissis) , acquistato da C.G.A. con atto del 16 giugno 1999 (e poi da questo rivenduto ai propri genitori C.A. e R.L. con atto dell’11 giugno 2001), avesse “come necessaria pertinenza l’autorimessa a servizio del medesimo”, e conseguentemente “condannare S.R. a consegnare agli attori la medesima autorimessa rilasciandola libera da persone, cose e terzi occupanti nel pieno ed esclusivo possesso dei medesimi”. Gli attori dedussero che il Condominio di ((omissis), in forza di concessione edilizia n. 6273 del 7 gennaio 1988, aveva realizzato ventuno autorimesse sugli spazi comuni destinati al parcheggio delle auto, costituenti dipendenza coperta degli appartamenti, e che perciò spettasse loro la proprietà dell’autorimessa quale pertinenza dell’appartamento acquistato. S.R. allegò, per contro, che l’atto di compravendita del 16 giugno 1999 si riferiva alla proprietà del solo appartamento, e non anche dell’autorimessa.

Il Tribunale di Sassari, con sentenza del 26 ottobre 2009, rigettò la domanda di C.A. , R.L. e C.G.A. . Proposero appello C.A. , R.L. e C.G.A. e la Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con sentenza n. 418/2016, accolse il gravame, dichiarando che “il box sito all’interno del Condominio di (OMISSIS), indicato come secondo verso sinistra per chi accede dalla ((omissis) e identificato nella planimetria allegata alla pratica con il n. XX, è stato trasferito, in favore di C.G.A. , quale pertinenza dell’appartamento di cui all’atto pubblico inter partes in data 16 giugno 1999, notaio Piano”. La Corte d’Appello osservò come l’appartamento venduto da S.R. a C.G.A. era compreso in un complesso edilizio costituito da complessivi 33 alloggi, nonché da oltre 12 box auto realizzati all’epoca della costruzione degli edifici (1968-1970) e 21 box auto nel cortile condominiale assentiti in base ad apposita concessione edilizia rilasciata il 7 gennaio 1988. Con atto del 10 maggio 1971, S.R. aveva acquistato dal costruttore un appartamento in (OMISSIS), nonché, insieme al marito A.M. , un secondo appartamento ubicato sul medesimo pianerottolo con annessa autorimessa. La richiesta di concessione edilizia per la costruzione dei 21 box provenne da altrettanti condomini, in maniera che ogni appartamento avesse una propria autorimessa. Secondo la Corte d’Appello, il cortile, dove furono costruiti i nuovi box nel 1988, era di proprietà comune pro quota fra i condomini. D’altro canto, giacché realizzati dopo l’introduzione della L. n. 47 del 1985, art. 26, tali box dovevano intendersi collegati da vincolo pertinenziale con gli appartamenti. Era quindi decisivo, per la Corte d’Appello, che l’atto del 16 giugno 1999 non conteneva alcuna riserva di proprietà dei diritti pro quota della venditrice sui box compresi nel cortile, ed anzi precisava che nel trasferimento fosse compreso “il diritto alla comproprietà delle parti comuni del fabbricato di cui fa parte la porzione alienata”. La Corte di Sassari ritenne altresì priva di rilievo la deduzione difensiva di S.R. , secondo cui il box non costituiva pertinenza del box acquistato il 10 maggio 1971 e poi alienato a C.G.A. , essendo piuttosto di proprietà del defunto marito A.M. , comproprietario dell’altro appartamento acquistato in pari data e ricompreso fra i 21 condomini che richiesero al Comune l’autorizzazione a costruire i nuovi box nel cortile condominiale. La Corte d’Appello dedusse che A.M. avesse avanzato istanza di concessione per conto della moglie S.R. , visto che l’appartamento di cui era comproprietario era già dotato di una propria autorimessa. Così la Corte d’Appello ritenne trasferito unita mente all’appartamento venduto a C.G.A. il box “in uso alla S. “, ovvero, appunto, il secondo verso sinistra per chi accede dalla (OMISSIS) e identificato nella planimetria allegata alla pratica con il n. 20.

La ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c. in data 27 marzo 2019.

Ragioni della decisione

I. Il primo motivo di ricorso di S.R. denuncia la violazione o falsa applicazione della L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18, della L. n. 47 del 1985, art. 26, dell’art. 1117 c.c. e dell’art. 817 c.c., art. 818 c.c. e art. 819 c.c., per avere la Corte di Appello erroneamente ritenuto che il rapporto pertinenziale tra fabbricato e area da destinarsi a parcheggio, ai sensi della L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, intercorresse tra unità abitativa e posto auto, e non invece tra volume delle costruzioni e superficie vincolata. La ricorrente evidenzia come la Corte d’Appello non avesse accertato se nell’edificio condominiale esistessero, ed in quale misura, gli spazi di parcheggio, nè se, oltre all’area vincolata, esistessero altre aree da destinarsi a parcheggio, nè se l’autorimessa n. 20 costituisse uno spazio ulteriore rispetto a quello minimo vincolato per legge al diritto reale d’uso.

Col secondo motivo di ricorso si censura l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione delle parti; ovvero, ancora, la reiterata violazione o falsa applicazione della L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, della L. n. 47 del 1985, art. 26, dell’art. 1117 c.c. e degli artt. 817, 818 e 819 c.c., avendo la Corte di Appello omesso di esaminare la circostanza che l’area rimasta libera, da destinare a parcheggio, soddisfacesse abbondantemente il rapporto pertinenziale prescritto dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, così come risultante dagli scritti difensivi della ricorrente e dalla espletata CTU.

II. Va disattesa l’eccezione di inammissibilità formulata dai controricorrenti, in quanto il ricorso denuncia essenzialmente la violazione di norme di legge, e non soltanto l’erronea valutazione di risultanze processuali, e perciò contiene gli elementi necessari a rappresentare le ragioni per cui si chiede la cassazione della sentenza impugnata ed altresì a permettere la verifica della fondatezza di tali ragioni.

I primi due motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, per la loro connessione, e si rivelano infondati. Soprattutto, le due censure non rivelano immediata e piena riferibilità ad una delle rationes decidendi su cui poggia la pronuncia della Corte d’Appello di Sassari (ovvero quella che ha sottolineato come i box realizzati con la concessione edilizia del 7 gennaio 1988 furono costruiti sul cortile di proprietà condominiale), limitandosi a censurare una serie di profili ulteriori, che comunque risultano inidonei a determinare la cassazione della sentenza impugnata.

Ed infatti, la Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, per raggiungere la conclusione che il box era stato trasferito a C.G.A. quale pertinenza dell’appartamento di cui all’atto pubblico del 16 giugno 1999, ha posto in evidenza che il cortile dove furono realizzati i nuovi box nel 1988 era di proprietà comune pro quota fra i condomini, sicché “tutti e ciascuno di essi appartenevano… ai singoli trentatrè titolari delle proprietà esclusive”.

Ora, secondo consolidato orientamento di questa Corte, il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dalla L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, in base al testo introdotto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18 (e prima della modifica introdotta dalla L. n. 246 del 2005, art. 12, comma 9, nella specie inoperante ratione temporis) norma di per sé imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa. La normativa urbanistica, dettata dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, una misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio da destinare obbligatoriamente a parcheggi, pari ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito, secondo i parametri applicabili per l’epoca dell’edificazione (parametri poi modificati dalla L. n. 122 del 1989, art. 2), verificati a monte dalla P.A. nel rilascio della concessione edilizia (Cass. 11 febbraio 2009, n. 3393).

Questa Corte ha altresì spiegato come gli spazi che debbono essere riservati a parcheggio ex art. 41 sexies possono essere ubicati indifferentemente nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, trattandosi di modalità entrambe idonee a soddisfare l’esigenza, costituente la ratio della norma, di deflazione della domanda di spazi per parcheggio nelle aree destinate alla pubblica circolazione, non essendo, peraltro, consentito al giudice di sindacare le scelte compiute in proposito dalla P.A. (Cass. 22 febbraio 2006, n. 3961).

L’elaborazione giurisprudenziale ha anche chiarito come lo standard urbanistico prescritto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18, pone un vincolo pubblicistico di destinazione degli spazi da utilizzare come parcheggio “a servizio delle singole unità immobiliari”, con la conseguenza che “il godimento di tale spazio, nell’ipotesi di fabbricato condominiale, deve essere assicurato in favore del proprietario del singolo appartamento” (Cass. 4 agosto 2017, n. 19647; Cass. 4 febbraio 1999, n. 973). Il vincolo non opera, quindi, genericamente a favore del fabbricato condominiale o dei condomini indistintamente, ma delle singole unità immobiliari di cui l’edificio si compone.

Nella specie, è tuttavia accertato in fatto che le autorimesse oggetto della concessione edilizia del 7 gennaio 1988 furono costruite in un cortile di proprietà condominiale.

I cortili (ed esplicitamente pure le stesse aree destinate a parcheggio, dopo l’entrata in vigore della L. n. 220 del 2012), rispetto ai quali manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, rientrano tra le parti comuni dell’edificio condominiale, a norma dell’art. 1117 c.c. (Cass. 8 marzo 2017, n. 5831), e la loro trasformazione in un’area edificabile destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, seppur faccia venir meno la funzione dell’area comune, non ne comporta una sottrazione al regime della condominialità sotto il profilo dominicale (arg. da Cass. 9 dicembre 1988, n. 6673; Cass. 14 dicembre 1988, n. 6817; Cass. 16 febbraio 1977, n. 697).

Ciò a differenza del locale autorimessa, che, se anche situato entro il perimetro dell’edificio condominiale, non può ritenersi ex se incluso tra le “parti comuni dell’edificio” ai diretti effetti dell’art. 1117 c.c. (cfr. Cass. 22 ottobre 1997, n. 10371).

Essendo state costruite le autorimesse, assentite con concessione edilizia del 7 gennaio 1988, nel cortile comune, su richiesta di ventuno condomini del complesso di (OMISSIS), le stesse dovevano intendersi per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c., di proprietà comune pro indiviso a tutti i condomini dell’immobile, salvo contrario accordo, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam (arg. da Cass. Sez. Un. 16 febbraio 2018, n. 3873). Giacché appartenenti in comunione ai singoli condomini, quali comproprietari ex art. 1117 c.c. del cortile sul cui suolo sono state costruite, ogni acquisto di un’unità immobiliare compresa nell’edificio condominiale comprende la quota di comproprietà delle autorimesse comuni e il diritto di usufruire della stessa, a nulla rilevando l’eventuale divergenza fra il numero delle autorimesse e quello dei partecipanti al condominio (divergenza su cui invece si sofferma la ricorrente), la quale può semmai incidere ai fini della regolamentazione dell’uso di esse (arg. da Cass. 16 gennaio 2008, n. 730; Cass. 18 luglio 2003, n. 11261; Cass. 28 gennaio 2000, n. 982).

Deve concludersi che l’acquisto del diritto sul box auto sito all’interno del Condominio di (OMISSIS), riconosciuto dalla Corte d’Appello in capo a C.G.A. a titolo di “pertinenza dell’appartamento” di cui all’atto pubblico 16 giugno 1999, discenda piuttosto quale automatica conseguenza dall’essere comprese le autorimesse realizzate nel complesso edilizio fra le parti comuni a tutti i partecipanti. Non rileva, cioè, in maniera decisiva, nella fattispecie di causa, il vincolo previsto dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18, su cui si incentra il ricorso, quanto il regime circolatorio tipico delle parti comuni, proprio del condominio edilizio.

L’alienazione dell’unità immobiliare compresa nel Condominio di (OMISSIS) in favore di C.G.A. doveva per questo comportare il trasferimento della titolarità pro quota delle autorimesse costruite nel cortile condominiale.

Non è peraltro oggetto di specifica censura, agli effetti dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, il capo della sentenza che ha inteso trasferito all’acquirente il box “in uso alla S. ” (individuato dalla Corte d’Appello nel secondo verso sinistra dalla (OMISSIS), in planimetria con il n. 20), e ciò condiziona rigidamente il devolutum del provvedimento gravato. Ben vero, nel giudizio di legittimità, gli errori di diritto, che non siano dedotti con l’impugnazione, anche se non connessi ad errori di fatto da accertare e dichiarare preventivamente, sono rilevabili di ufficio solo nei limiti dell’art. 384 c.p.c., comma 4, strumento che consente alla Corte di cassazione di ripristinare la legalità della motivazione, e non anche della statuizione contenuta in dispositivo (Cass. 6 agosto 1991, n. 8563).

Sempre per le ragioni indicate, non ha perciò alcun rilievo il contenuto dell’atto traslativo tra S.R. a C.G.A. , nè riveste decisività la circostanza dell’eccedenza dell’area rispetto al rapporto pertinenziale L. n. 1150 del 1942, ex art. 41 sexies (circostanza sostenuta nel secondo motivo di ricorso), in quanto la venditrice S. non avrebbe comunque potuto validamente disporre della proprietà esclusiva delle autorimesse costruite sul cortile, e perciò comprese fra le proprietà comuni (rimanendo nulla, del resto, la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un’unità immobiliare di un condominio, con la quale venga esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune delle parti comuni: cfr. Cass. 29 gennaio 2015, n. 1680). La mera circostanza che uno dei successivi atti di vendita di una singola unità immobiliare non contenga espressa menzione del trasferimento anche della comproprietà delle aree comuni non è in alcun modo sufficiente a superare la presunzione posta dall’art. 1117 c.c., la quale, al contrario, comporta che all’atto stesso consegua l’alienazione, unitamente alla porzione esclusiva, della corrispondente quota di condominio su dette parti comuni. Stando, infatti, al consolidato orientamento di questa Corte, una volta accertata la sussistenza di una situazione di condominio di edifici, le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio “accessorium sequitur principale”, alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria (Cass. 6 marzo 2019, n. 6458; Cass. 26 ottobre 2011, n. 22361; Cass. 27 aprile 1993, n. 4931).

III. Il ricorso va perciò rigettato, con condanna della ricorrente a rimborsare ai controricorrenti C.A. e R.L. le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo, mentre non occorre provvedere al riguardo per l’altro intimato C.G.A. , che non ha svolto attività difensive.

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.


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