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Vendere casa per evitare il pignoramento della banca: si può?

20 Giugno 2019
Vendere casa per evitare il pignoramento della banca: si può?

Azione revocatoria: è sufficiente che i beni residui del debitore rendano più difficoltoso il pignoramento.

Ti sei mai chiesto se si può vendere casa per evitare il pignoramento della banca? Chi ha debiti che non riesce a pagare tenta spesso di spogliarsi del proprio patrimonio per sottrarlo alle possibili azioni esecutive dei creditori. “Spogliarsi” nel senso di “intestare i beni a qualcun altro”. A volte, si viene tentati dall’eseguire una donazione in favore di un familiare (di solito il figlio o il coniuge); altre volte, si provvede direttamente alla vendita. Una casa, un terreno, un’automobile: qualsiasi bene – mobile o immobile – che il creditore può pignorare lo si trasferisce ad altri. Senonché la vendita è un’operazione soggetta a una tassazione superiore rispetto alla donazione e implica la non semplice gestione del trasferimento del denaro: trasferimento che deve risultare dai movimenti dei conti correnti. Diversamente, si consegna ai creditori la “prova provata” del proprio intento simulatorio. 

Di recente, un’ordinanza della Cassazione [1] ha spiegato come questi atti abbiano le “gambe corte”: l’azione revocatoria, infatti, consente al creditore di rendere inefficaci tutti i trasferimenti immobiliari o mobiliari, eseguiti dal debitore, che lo danneggiano. E, a tal fine, non deve neanche dimostrare che il debitore è rimasto nullatenente e non possiede altri beni su cui possa altrimenti soddisfarsi.  

Se, dunque, anche tu ti sei già chiesto se si può vendere casa per evitare il pignoramento della banca ti consiglio di leggere i seguenti chiarimenti.

Se la banca ha l’ipoteca sulla casa si può vendere?

Una volta che la banca ha iscritto un’ipoteca sulla tua casa – cosa che succede, di solito, contestualmente all’accensione di un mutuo – è del tutto inutile che tu la venda per sottrarti ad eventuali pignoramenti. A parte il fatto che la legge ti obbliga a comunicare l’esistenza dell’ipoteca all’acquirente (benché questi se ne possa accorgere anche da solo), il creditore ipotecario potrebbe ugualmente sottoporre il bene ad esecuzione forzata nonostante il trasferimento di proprietà. È questa, del resto, la finalità dell’ipoteca: “seguire l’immobile” in capo ai successivi titolari. 

Quindi, sia che vendi, sia che doni la casa, la banca potrà pignorarla lo stesso. E in più ti troveresti addosso l’acquirente che vorrà essere da te risarcito per il danno.

Se la banca non ha l’ipoteca sulla casa si può vendere? 

In verità, nulla ti vieta di vendere una casa su cui non ci sia già un’ipoteca o un pignoramento in corso. Ma attento: entro cinque anni da quando hai firmato il rogito, l’atto può essere oggetto di un’azione revocatoria. Si tratta di un processo intentato dal creditore che si è accorto del trasferimento del bene e che paventi che, all’esito dello stesso, egli non abbia più altri beni da pignorarti. In questo modo, l’atto viene dichiarato inefficace con la conseguenza che il creditore potrà pignorare l’immobile. L’acquirente, a sua volta, potrà, anche lui, trascinarti in tribunale per essere risarcito e ottenere la restituzione dei soldi che ti ha consegnato per il prezzo.

Nel corso della causa di revocatoria, però, al creditore non basta chiedere la dichiarazione di inefficacia della vendita. Egli deve dimostrare:

  • l’intento fraudolento che ti ha animato;
  • la conoscenza del tuo debito da parte dell’acquirente.

Vediamo di capire meglio in cosa consistono questi due elementi partendo dal secondo.

La consapevolezza dell’acquirente della situazione debitoria del venditore

Come ben potrai immaginare, nel momento in cui si firma una vendita – sia pure finalizzata a frodare i creditori e a sottrarre loro le garanzie sul proprio patrimonio – si pone la necessità di proteggere l’acquirente; questi infatti ben potrebbe essere in buona fede e non sapere nulla degli intenti fraudolenti del venditore. Il compratore ha, quindi, diritto di essere tutelato. Ecco perché la legge dice che, in caso di vendita, il creditore può chiedere la revocatoria solo se l’acquirente era consapevole del debito del venditore e, ciò nonostante, ha accettato il rischio e firmato il rogito. Ecco perché, se anche non esiste uno specifico obbligo, per chi compra casa, di investigare sui debiti del venditore, quando questi ne è comunque al corrente per altre ragioni (ad esempio un rapporto di parentela o di convivenza, come quello tra coniugi) allora si rischia di perdere l’immobile comprato.

Nel caso di donazione, non si pone la necessità di tutelare il nuovo intestatario poiché questi non ha pagato alcun prezzo per ottenerne la proprietà: ragion per cui il creditore non dovrà dimostrare la «consapevolezza del donatario della situazione debitoria». Ed ecco anche perché è più facile revocare una donazione rispetto a una vendita.

L’intento fraudolento che ha animato il debitore

L’altra condizione per esercitare la revocatoria è dimostrare che il debitore ha venduto casa con lo scopo di frodare i creditori. Ma siccome non gli si può spaccare la testa per conoscere le sue effettive intenzioni, la giurisprudenza dice che l’intento fraudolento si verifica osservando il suo patrimonio residuo: se, all’esito del trasferimento, il debitore ha altri beni che il creditore può pignorare non è possibile la revocatoria perché non c’è uno scopo fraudolento. Viceversa, se il patrimonio del debitore è divenuto esiguo, insufficiente a garantire la soddisfazione del creditore, allora la revocatoria è possibile. Proprio su questo aspetto si è pronunciata la Cassazione.

Facciamo una serie di esempi. 

Immaginiamo una persona con un debito di 150mila euro che venda il suo unico appartamento del valore di 250mila euro. In tale ipotesi, la banca ha diritto a esercitare l’azione revocatoria.

Se la stessa persona dovesse però avere la proprietà di altri immobili, del valore complessivo di 300mila euro, la banca non può esperire la revocatoria sulla casa venduta, ben potendo agire sugli altri beni.

Immaginiamo ora che una persona, oltre alla casa venduta, abbia solo un magazzino in periferia, del valore di 150mila euro, in area degradata che nessuno vuole. In questo caso, un eventuale pignoramento dei creditori non avrebbe gran margine di successo perché nessuno acquisterebbe il bene, neanche all’asta. Ebbene, in tale ipotesi, secondo la sentenza in commento, è possibile la revocatoria della vendita della casa, bene sicuramente più appetibile rispetto al magazzino. Ecco perché.

A detta della Corte, il presupposto dell’azione revocatoria ordinaria ricorre non solo nel caso in cui la vendita compromette totalmente la consistenza patrimoniale del debitore, ma anche quando la stessa determini una maggiore incertezza o difficoltà nel pignoramento. 


note

[1] Cass. ord. n. 16221/19 del 18.06.2019.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, ordinanza 17 gennaio – 18 giugno 2019, n. 16221

Presidente Frasca – Relatore Scrima

Fatti di causa

D.t.P. , C.L. e C.F. proposero gravame avverso la sentenza del Tribunale di Terni n. 243/2015, depositata il 9/03/2015, con la quale era stata accolta la domanda ex art. 2901 c.c. proposta dalla Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. nei loro confronti, avente ad oggetto l’atto di compravendita stipulato in data 17/05/2012, a rogito Notaio Dott. B.T. , Rep. n. (…) e Racc. n. (…), trascritto in data 5/06/2012 all’Agenzia del Territorio di (…), Reg. Gen. (…) e Reg. Part. n. (…)), atto con cui C.L. e D.t.P. (garanti per fideiussione della DTP S.r.l.), avevano alienato a C.F. (rispettivamente padre e suocero dei predetti) il diritto di piena proprietà pari a un mezzo indiviso, di alcuni beni in (omissis) .

Si costituì la Banca Nazionale del Lavoro S.p.a., chiedendo il rigetto dell’impugnazione.

La Corte di appello di Perugia, con sentenza pubblicata il 28 giugno 2017, rigettò il gravame e condannò gli appellanti in solido al rimborso delle spese processuali di quel grado.

Avverso la sentenza della Corte di merito D.t.P. , C.L. , in proprio e quale successore universale di C.F. , e I.A. , quale successore universale di C.F. , hanno proposto ricorso per cassazione basato su tre motivi, cui ha resistito con controricorso la Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. e per essa, quale mandataria con rappresentanza, Business Partner Italia S.c.p.a..

La proposta del relatore è stata ritualmente comunicata, unitamente al decreto di fissazione dell’adunanza in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c..

Ragioni della decisione

1. Con il primo motivo, rubricato “Violazione e falsa applicazione dell’art. 2901 c. c. comma 1, circa la sussistenza del requisito del pregiudizio (eventus damni) recato dall’atto di compravendita in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.”, i ricorrenti contestano la ritenuta sussistenza del cd. eventus damni nel caso di specie, per aver la Corte di merito ritenuto che, con la ricordata vendita, si sarebbe verificata una variazione quantitativa e qualitativa del patrimonio del debitore tale da rendere più incerto e difficile il soddisfacimento del credito della Banca, in quanto, ad avviso dei Giudici del merito, il patrimonio immobiliare residuo, essendo gravato da ipoteche, sarebbe inidoneo a garantire il soddisfacimento del credito di cui al decreto ingiuntivo notificato dalla banca alla DTP S.r.l., poi fallita, divenuto definitivo per mancata opposizione.

Sostengono i ricorrenti che la Corte territoriale non avrebbe tenuto in considerazione che la vendita in parola era atto a titolo oneroso, sicché nel patrimonio dei venditori sarebbe entrata una somma di denaro pari al valore di mercato del bene venduto; inoltre, il patrimonio dei ricorrenti si comporrebbe di numerosi beni immobili idonei a garantire e permettere alla banca di soddisfare il suo credito; deducono, altresì, che solo alcuni di tali beni sarebbero soggetti a gravami, contrariamente a quanto riferito genericamente nella sentenza impugnata, ed evidenziano, peraltro, che il bene sito a (omissis) (cat. C/6), sarebbe soggetto a ipoteca volontaria della Cassa di Risparmio di Reti ma il credito vantato da tale istituto di credito sarebbe stato contestato in autonomo giudizio, sicché sia il debito che la conseguente ipoteca, pur se formalmente ancora iscritti, sarebbero in realtà inesistenti.

Rappresentano, infine, i ricorrenti che la Banca del Lavoro, oltre alla garanzia dei predetti, vanterebbe un ulteriore diritto di garanzia nei confronti della società consortile EUROFIDI, in virtù dell’impegno sussidiario a suo tempo offerto per il 50% del credito.

1.1. Il motivo è infondato

Osserva il Collegio che, come questa Corte ha più volte affermato, il presupposto oggettivo dell’azione revocatoria ordinaria (cd. eventus damni) ricorre non solo nel caso in cui l’atto dispositivo comprometta totalmente la consistenza patrimoniale del debitore, ma anche quando lo stesso atto determini una variazione quantitativa o anche soltanto qualitativa del patrimonio che comporti una maggiore incertezza o difficoltà nel soddisfacimento del credito, con la conseguenza che grava sul creditore l’onere di dimostrare tali modificazioni quantitative o qualitative della garanzia patrimoniale, mentre è onere del debitore, che voglia sottrarsi agli effetti di tale azione, provare che il suo patrimonio residuo sia tale da soddisfare ampiamente le ragioni del creditore (Cass., ord., 19/07/2018, n. 19207, Cass. 3/0272015, n. 1902/15).

In particolare, questa Corte ha pure affermato il principio, che va ribadito in questa sede, secondo cui a fondamento dell’azione revocatoria ordinaria non è richiesta la totale compromissione della consistenza patrimoniale del debitore, ma soltanto il compimento di un atto che renda più incerto o difficile il soddisfacimento del credito, che può consistere non solo in una variazione quantitativa del patrimonio del debitore, ma anche in una modificazione qualitativa di esso; a questo proposito, la sostituzione di un immobile con il denaro derivante dalla compravendita – come nella specie – comporta di per sé una rilevante modifica qualitativa della garanzia patrimoniale, in considerazione della maggiore facilità di cessione del denaro (Cass. 9/02/2012, n. 1896).

Peraltro, va rilevato che quanto affermato a p. 3 e 4 della sentenza impugnata in relazione al patrimonio residuo non risulta, in sostanza, scalfito dalle doglianze dei ricorrenti, i quali neppure hanno contestato la ritenuta – da parte della Corte di merito – istituzione di un fondo patrimoniale sui beni – ad eccezione di un magazzino/deposito di mq. 4 – siti in Monterotondo di proprietà di entrambi i fideiussori e hanno confermato che sul bene sito in (omissis) (Cat. C/2) è iscritta ipoteca legale a favore di Equitalia e che sull’immobile sito a (omissis) è iscritta ipoteca volontaria della Cassa di Risparmio di Rieti, pur se, con riferimento a tale ultimo bene, i ricorrenti hanno dedotto che il credito sottostante tale ipoteca sarebbe contestato, pendendo al riguardo un giudizio iniziato nel 2015 (come si evince dal NRG indicato dai predetti, v. p. 8 del ricorso). Tale ultima deduzione deve ritenersi tuttavia irrilevante, in quanto, ai fini dell’integrazione dell’elemento oggettivo dell’eventus damni, non è necessario che l’atto abbia reso impossibile la soddisfazione del credito, ma è sufficiente che abbia causato maggiore difficoltà od incertezza nel recupero coattivo, secondo una valutazione operata ex ante, con riferimento alla data dell’atto dispositivo (nella specie risalente al 2012) e non a quella futura dell’effettiva realizzazione del credito, avendo riguardo anche alla modificazione qualitativa della composizione del patrimonio (Cass. 1/08/2007, n. 16986).

Infine, si osserva che è stato affermato dalla giurisprudenza di legittimità, e tanto va ribadito in questa sede, che, qualora uno solo tra più coobbligati solidali compia atti di disposizione del proprio patrimonio, è facoltà del creditore promuovere l’azione revocatoria, ai sensi dell’art. 2901 c.c. – ricorrendone i presupposti – nei suoi confronti, a nulla rilevando che i patrimoni degli altri coobbligati siano singolarmente sufficienti a garantire l’adempimento (Cass. 31/03/2017, n. 8315); pertanto, a nulla rileva che vi siano altri obbligati, peraltro in via sussidiaria, nei confronti della banca.

2. Con il secondo motivo, rubricato “Violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. circa l’accertamento del requisito della consapevolezza del pregiudizio in capo al debitore (scientia damni) in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.. Violazione e falsa applicazione dell’art. 2901 c.c….comma 1, n. 1, circa la sussistenza del requisito della consapevolezza del pregiudizio in capo al debitore (scientia damni) in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.”.

Sostengono i ricorrenti che le ragioni a sostegno della ritenuta sussistenza della scientia damni del debitore, oltre a non essere esaustive e complete, non sarebbero neppure corrette e veritiere, in quanto non sarebbe stato provato che gli essi fossero rispettivamente il legale rappresentante e il Presidente della DTP e dunque, come tali, conoscendo la situazione di decozione della società, erano consapevoli di arrecare pregiudizio con l’atto di vendita.

Deducono, inoltre, i ricorrenti che la Corte di merito avrebbe pure ignorato elementi presuntivi rilevanti ai fini dell’esclusione del requisito della scienza damni cioè che: (a) l’atto di cui si discute in causa era a titolo oneroso, sicché non avrebbe comportato alcun depauperamento o alcuna diminuzione patrimoniale in capo ai ricorrenti; b) al momento della compravendita del 2012 residuavano altri beni in capo al D.T. e alla C. e tale consistenza patrimoniale sarebbe stata idonea ex se ad escludere qualsiasi consapevolezza, in capo ai venditori, di arrecare pregiudizio alle ragioni creditorie della banca; c) dalla corrispondenza intercorsa tra le parti e prodotta dall’istituto di credito emergerebbe solo l’esistenza di trattative per rinegoziare il debito, e sul punto sarebbe poi stata raggiunta l’intesa nel 2011, e non anche l’intenzione della banca di adire le vie legali per la tutela delle proprie ragioni).

2.1. Il motivo è infondato, non risultando essere state contestate le qualità di legale rappresentante e presidente della DTP S.r.l. (debitrice principale), poi fallita, in capo rispettivamente al D.T. e alla C. , essendo state tali circostanze dedotte in giudizio dall’istituto di credito senza che gli attuali ricorrenti abbiano precisato in quali atti e in che termini abbiano mosso al riguardo specifiche contestazioni (v. controricorso p. 15).

Inoltre, si rileva che, in tema di azione revocatoria ordinaria, quando l’atto di disposizione sia successivo al sorgere del credito, come nel caso all’esame, unica condizione per il suo esercizio è la conoscenza che il debitore abbia del pregiudizio delle ragioni creditorie, nonché, per gli atti a titolo oneroso, l’esistenza di analoga consapevolezza in capo al terzo, la cui posizione, sotto il profilo soggettivo, va accomunata a quella del debitore; la relativa prova può essere fornita tramite presunzioni, il cui apprezzamento è devoluto al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità ove congruamente motivato (Cass. 30/12/2014, n. 27546; Cass. 17/08/2011, n. 17327 e Cass. 11/02/2005, n. 2748). E la Corte di merito, nella specie, ha sinteticamente ma congruamente motivato (v. sentenza impugnata p. 4 e 5) in relazione alla consapevolezza di arrecare pregiudizio alle ragioni creditorie in capo ai predetti e a C.F. , peraltro tenendo conto, nella medesima sentenza impugnata, della residua consistenza patrimoniale dei venditori, il che rileva anche con riferimento all’esame del secondo motivo (v. quanto già osservato al riguardo in relazione al primo motivo) ed evidenziando che la volontà di risolvere il contratto di conto corrente con la revoca degli affidamenti risaliva al 27 maggio 2011 (v. sentenza impugnata p. 4).

3. Con il terzo motivo, rubricato “Violazione e falsa applicazione dell’art. 2901 c.c., comma 1, n. 2, circa la sussistenza del requisito della consapevolezza del pregiudizio in capo al terzo (consilium fraudis) in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3”, i ricorrenti, premesso che la Corte di merito ha ritenuto sussistente il requisito della consapevolezza in capo al terzo acquirente desumendolo da alcuni elementi presuntivi ed in particolare dal fatto che C.F. , essendo padre e suocero dei venditori e abitando nello stesso Comune, non poteva non conoscere le vicende patrimoniali dei predetti, lamentano che la predetta Corte abbia ignorato alcuni elementi presuntivi che escluderebbero la sussistenza della consapevolezza in parola e avrebbe valutato erroneamente quelli indicati in sentenza (v. ricorso p. 13 e 14).

3.1. Il motivo è inammissibile, atteso che la prova del predetto atteggiamento soggettivo può essere fornita tramite presunzioni il cui apprezzamento è devoluto al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità ove congruamente motivato (Cass. 22/03/2016, n. 5618 e Cass. 17/08/2011, n. 17327), con la precisazione che la prova della participatio fraudis del terzo, necessaria ai fini dell’accoglimento dell’azione revocatoria ordinaria nel caso in cui l’atto dispositivo sia oneroso e successivo al sorgere del credito, può essere ricavata anche da presunzioni semplici, ivi compresa la sussistenza di un vincolo parentale tra il debitore ed il terzo, quando tale vincolo renda estremamente inverosimile che il terzo non fosse a conoscenza della situazione debitoria gravante sul disponente (Cass. 5/03/2009, n. 5359).

4. Va comunque osservato che il secondo e il terzo motivo, oltre a difettare in alcune parti di specificità, nella loro interezza, sollecitano, in sostanza, un diverso apprezzamento in fatto e i ricorrenti, pur lamentando l’omessa valutazione di elementi presuntivi, non formulano, con riferimento alle norme sulle presunzioni, censure in iure nei termini chiariti nella motivazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte del 24/01/2018, n. 1785.

5. Il ricorso va, pertanto, rigettato.

6. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

7. Va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in Euro 8.000,00 per compensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge; ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

 


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