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Trattativa vendita immobiliare: quando recedere?

20 Giugno 2019
Trattativa vendita immobiliare: quando recedere?

Recesso proposta di acquisto immobile da parte del venditore o dell’acquirente: è possibile il ripensamento da una vendita di una casa o di un terreno?

Hai deciso di acquistare casa. Inizialmente, hai trovato un appartamento che ti ha subito soddisfatto. Dopo una lunga trattativa, tu e il venditore avete raggiunto un accordo, fissando un prezzo di vendita. Senonché, dopo qualche giorno, sei venuto a sapere che, nello stesso quartiere, si vende un altro immobile, peraltro collocato a un piano più alto e ad un prezzo più basso. Vorresti quindi interrompere la precedente trattativa senza tuttavia dover pagare penali o risarcimenti per valutare la seconda opzione, di certo più conveniente. È possibile farlo? Quando recedere da una trattativa immobiliare? Una recente ordinanza della Cassazione [1] ci offre lo spunto per poter fissare alcuni principi di carattere generale, validi sia per il venditore che per l’acquirente. Ad entrambi, infatti, la legge consente l’uscita dalle trattative in presenza di determinate condizioni.

Nel seguente articolo, ti spiegheremo meglio come comportarti. Ti forniremo cioè le istruzioni che devi seguire per poter interrompere gli accordi già fissati con una parte contrattuale senza rimetterci né la caparra, né altre spese.

La risposta varia a seconda della fase in cui si trovano le trattative. Cerchiamo di fare ordine.

Le fasi della vendita immobiliare

Per comprendere quando recedere da una trattativa immobiliare è necessario ricordare le fasi attraverso cui venditore e acquirente giungono alla conclusione dell’atto di compravendita.

C’è una prima fase di trattative rivolte a individuare gli elementi essenziali del contratto di compravendita come, ad esempio, il prezzo di vendita, la data di consegna dell’immobile, le spese notarili, gli arredi o i lavori da eseguire all’interno nell’immobile, l’accertamento di eventuali abusi edilizi e la conseguente sanatoria, ecc.

Via via che le trattative vengono definite, le parti si avvicinano alla definizione di una bozza di contratto preliminare, il cosiddetto compromesso. Quest’atto non trasferisce ancora la proprietà sul bene, ma serve a vincolare le parti a concludere la successiva vendita davanti al notaio: è solo quest’ultima che fa acquisire all’acquirente la titolarità sul bene. Una volta firmato il compromesso, tuttavia, non si può più tornare indietro, salvo lasciare alla controparte la caparra.

Se le trattative sono state concluse per il tramite di un’agenzia immobiliare, prima ancora di firmare il compromesso l’acquirente viene invitato a sottoscrivere una proposta di acquisto contenente gli elementi essenziali della futura vendita.

Infine, dopo la stipula del preliminare, si passa al rogito vero e proprio, ossia il contratto di compravendita che sancisce il definitivo passaggio della proprietà.

Possiamo così sintetizzare le fasi della vendita di un immobile:

  • trattative informali;
  • firma di una proposta di acquisto (se c’è l’agenzia immobiliare);
  • contratto preliminare (compromesso);
  • contratto di compravendita definitiva (compravendita notarile).

Quando recedere dalla vendita di una casa

È evidente a tutti che, una volta firmata la vendita dinanzi al notaio non si può più recedere dal contratto a meno che non ci sia stato un grave inadempimento tale da non rendere utilizzabile l’immobile secondo le finalità convenute (si pensi al caso in cui il proprietario abbia omesso di dire che la casa è pignorata, ipotecata o gravemente lesionata da un terremoto e pertanto priva di agibilità).

Il contratto preliminare invece – il cosiddetto compromesso – pur non trasferendo la proprietà è irrevocabile. Esso ha lo scopo infatti di obbligare le parti a incontrarsi dal notaio per vendere e comprare. Dunque, pur essendo un atto preparatorio, comporta un vincolo dal quale è impossibile recedere. Chi vuol recedere dovrà rinunciare alla caparra già versata (o, se si tratta del venditore, dovrà restituire il doppio della caparra ricevuta).

Si può recedere dalla proposta di acquisto?

La proposta di acquisto che si firma dinanzi all’agenzia immobiliare non serve per vincolare le parti, ma per ufficializzare il ruolo che l’agente ha avuto nell’affare. Sicché, non vincolante giuridicamente nei confronti dell’altra parte, da questo momento corre l’obbligo di versare la provvigione.

Chiaramente, se a recedere è il venditore, solo quest’ultimo dovrà pagare la parcella del mediatore; se viceversa recede l’acquirente compete a questi saldare l’onorario dell’agente.

In ogni caso il recesso dalla proposta di acquisto non determina alcuna conseguenza nei confronti della controparte se non quanto diremo nel paragrafo successivo.

Quando recedere dalle trattative

È più facile recedere dalle trattative, anche se le parti hanno inteso stabilire per iscritto i punti del futuro accordo. Secondo il Codice civile [2], infatti, ci si può tirare indietro dagli accordi se non si è ingenerato, nell’altra parte, la sicurezza di una sicura stipula del contratto. In buona sostanza, tanto più le trattative sono prossime alla conclusione del contratto preliminare, tanto meno è possibile il recesso immotivato.

Dice a riguardo la Cassazione: l’interruzione delle trattative comporta una responsabilità “precontrattuale” quando risulti ingiustificata, ossia tale da violare, senza un apprezzabile motivo, l’affidamento sulla conclusione del contratto di vendita. Si tratta di una condotta contraria a correttezza e buona fede.

La legge non consente il recesso dalle trattative, con conseguente obbligo di risarcire il danno alla controparte, quando ricorrono le seguenti condizioni:

  • lo stadio avanzato delle trattative;
  • ragionevole affidamento suscitato nella conclusione del contratto nell’altra parte;
  • l’assenza di una giusta causa di recesso e quindi la violazione degli obblighi di buona fede.

Qualora gli estremi del comportamento illecito siano integrati dal recesso ingiustificato di una parte dalle trattative, grava non su chi recede la prova che il proprio comportamento corrisponde ai canoni di buona fede e correttezza, ma incombe, viceversa, sull’altra parte l’onere di dimostrare che il recesso esula dai limiti della buona fede e correttezza.


note

[1] Cass. ord. n. 15873/19 del 13.06.2019.

[2] Art. 1337 cod. civ.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 14 marzo – 13 giugno 2019, n. 15873

Presidente Amendola – Relatore Sestini

Fatti di causa

T.G. , M. ed E. convennero in giudizio la L. s.p.a. per sentirla condannare al risarcimento dei danni conseguenti all’ingiustificata rottura delle trattative relative alla vendita di un terreno di proprietà degli attori.

Il Tribunale di Bergamo accolse la domanda e condannò la convenuta al risarcimento dei danni, nell’importo di 124.939,00 Euro, oltre interessi dalla sentenza al saldo.

La Corte di Appello di Brescia ha rigettato sia il gravame principale della L. s.p.a. che quello incidentale, confermando integralmente la sentenza di primo grado.

Ha proposto ricorso per cassazione la L. s.p.a. affidandosi a tre motivi illustrati da memoria; i T. hanno resistito con controricorso.

Ragioni della decisione

1. Va premesso che, nel corso delle trattative, era stata elaborata la seguente scrittura (come trascritta a pag. 2 del ricorso): “Oggi giorno 10 settembre 2001 tra il sig. T.M. (…) e la società L. spa (…) si conviene quanto segue: 1) il sig. T.M. , per sé e per gli aventi diritto di cui dichiara essere delegato, si impegna e obbliga a cedere alla società L. spa l’appezzamento di terreno del map (…) in Comune di Curno che risulterà dal frazionamento da predisporre a seguito dell’esproprio ANAS, al prezzo di L. 180.000 per metro quadro effettivo di superficie ceduta. 2) La stessa superficie sarà comunque compresa tra la via (…) e la nuova strada di Circonvallazione presente in lato sud, e sarà quantificata dalle misurazioni in luogo che i tecnici di fiducia effettueranno. 3) Ogni altra condizione e clausola contrattuale sarà definita con la stesura del contratto preliminare di compravendita da sottoscriversi entro la fine del corrente mese. Letto approvato e sottoscritto. L.G. “.

2. Col primo motivo, la ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1331 c.c. e art. 113 c.p.c., comma 1: assume che la scrittura del 10.9.2001 (trascritta nella premessa del ricorso) conteneva un patto di opzione (con cui i T. si erano impegnati a cedere l’appezzamento di terreno) rispetto al quale il legale rappresentante della L. si era limitato ad una generica presa d’atto; lamenta pertanto che la Corte di Appello abbia considerato il documento come meramente rappresentativo dell’esistenza di trattative (pervenendo alla conclusione dell’avvenuta ingiustificata interruzione da parte della L. ), mentre avrebbe dovuto qualificare la scrittura come patto di opzione “comportante un impegno da parte dei T. e la corrispondente facoltà, da parte della società L. , di accettare o non accettare la proposta”.

2.1. Il motivo è inammissibile in quanto:

la prospettazione del rapporto in termini di patto di opzione comporta la deduzione di un profilo nuovo rispetto al precedente inquadramento della vicenda nell’ottica di una interruzione delle trattative (in ordine al quale la L. si è sempre difesa -in primo e secondo grado- sostenendo che l’interruzione era giustificata dal venir meno della possibilità di ampliare il proprio stabilimento), che è stata apprezzata come tale dal giudice di primo grado e che non ha costituito oggetto di motivo di appello;

il motivo non è dunque congruente rispetto alla ratio della decisione, che, non avendo considerato la vicenda sotto la specie del patto di opzione, non può essere incorsa in alcuna violazione della norma dell’art. 1331 c.c. (che, non a caso, non è stata specificamente individuata dalla ricorrente);

per di più, sotto l’apparenza della deduzione di un error iuris, la ricorrente sollecita una lettura fattuale della vicenda diversa da quella compiuta dalla Corte territoriale (e, in precedenza, dal Tribunale), che non è consentita nella presente sede di legittimità.

3. Il secondo motivo denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2722 c.c. e art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4) e censura la sentenza (per l’ipotesi che la vicenda sia da ricondurre nell’alveo dell’interruzione delle trattative) per avere dichiarato inammissibili le prove dedotte dalla L. in primo grado e reiterate in sede di appello.

Al riguardo, la Corte ha rilevato che la scrittura del 10.9.2001 dava atto che il terreno si trovava nello stato di fatto “come visto e gradito dalla promissaria acquirente” e che le prove orali richieste dalla L. erano dirette “a dimostrare che l’interesse all’acquisto dipendeva esclusivamente dalla prospettiva di ampliamento dell’immobile industriale già appartenente a L. s.p.a. al tempo delle trattative”, concludendo che detta “prova orale su circostanze contrarie al contenuto del documento (era) inammissibile ex art. 2722 c.c.”.

La ricorrente evidenzia che la scrittura del 10.9.2001 rifletteva unicamente la posizione dei venditori (di cui la L. si era limitata a prendere atto) e sostiene che la prova testimoniale da essa offerta non era in alcun modo in contrasto col contenuto di tale documento, essendo volta ad accertare elementi che riguardavano la società L. , ossia -per quanto emerge dal tenore dei due capitoli trascritti in ricorso- che, contestualmente alla presentazione della scrittura, l’amministratore della società aveva affermato che il suo interesse all’acquisto del terreno “dipendeva dalla prospettiva di ampliamento dell’immobile industriale appartenente alla società L. , posto in un terreno adiacente” (cap. 1) e che “il suo interessamento implicava la contemporanea alienazione alla sua società anche del terreno direttamente confinante con il fondo di quest’ultima, appartenente ai sigg.ri M.P.A. , M. e N. , e alla sig.ra T.G. , con cui erano in corso analoghe trattative” (cap. 2).

3.1. Il motivo è fondato, in quanto:

la prova per testi richiesta dalla ricorrente non ha ad oggetto “patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento” (come previsto dall’art. 2722 c.c.), ma è volta a provare circostanze utili a connotare il contesto in cui il documento venne formato, in riferimento alla condotta precontrattuale della società (che avrebbe palesato la finalità dell’operazione cui era condizionato il suo interesse all’acquisto) e -di riflesso- all’affidamento che la controparte T. avrebbe potuto nutrire sulla positiva conclusione dell’affare;

pare opportuno richiamare, al riguardo, il pacifico orientamento di legittimità secondo cui il divieto previsto dall’art. 2722 c.c. non opera “ove tenda solo a fornire elementi idonei a chiarire o interpretare il contenuto del documento” (Cass. n. 24807/2018) e non investe la prova diretta ad individuare la reale portata di un negozio “attraverso l’accertamento degli elementi di fatto che determinarono il consenso dei contraenti” (Cass. n. 4601/2017), per desumerne -a fortiori- che non incorre nell’inammissibilità la prova per testi che sia volta, prima ancora che a chiarire il contenuto o le ragioni di un contratto (nella specie, non perfezionato), a precisare i comportamenti tenuti dalle parti nella fase precontrattuale, che rilevano, al pari delle prove documentali, al fine di valutare se il recesso sia stato o meno giustificato;

la sentenza ha invece apoditticamente affermato l’esistenza di un contrasto fra il contenuto del documento e le circostanze capitolate, senza spiegarne le ragioni o -al più- fornendo una motivazione meramente apparente, dato che la circostanza che il terreno fosse conosciuto e gradito alla L. non era incompatibile con la puntualizzazione che l’interesse alla conclusione dell’affare era condizionato alla concreta possibilità di ampliare lo stabilimento industriale;

nè può revocarsi in dubbio che tale puntualizzazione sia rilevante ai fini di causa, essendo volta -dal punto di vista della L. – a provare di avere correttamente informato la controparte circa la natura e le condizioni del proprio interesse alla trattativa e a connotare l’affidamento che la controparte poteva ragionevolmente nutrire sulla conclusione dell’affare;

deve sottolinearsi, infatti, che l’interruzione delle trattative è idonea a giustificare l’affermazione della responsabilità precontrattuale quando risulti ingiustificata, ossia tale da violare senza un apprezzabile motivo il ragionevole affidamento sulla loro positiva conclusione ingenerato da una condotta contraria a correttezza e buona fede, dovendo peraltro escludersi che ricorra un siffatto affidamento allorché la parte sia stata informata circa le condizioni cui è subordinato l’altrui interesse a concludere l’affare;

deve pertanto ritenersi che, in ambito di responsabilità precontrattuale, la prova testimoniale volta a dimostrare il contenuto delle informazioni fornite alla controparte risulti certamente rilevante al fine di apprezzare la misura e la ragionevolezza dell’altrui affidamento e che, ove le parti siano addivenute – come nel caso di specie – ad una “puntuazione” dell’eventuale contratto, tale prova, afferendo a circostanze esterne al contenuto del documento, non sia volta a dimostrare patti aggiunti o contrari ad esso (nei termini di cui all’art. 2722 c.c.), bensì a fornire elementi circostanziali atti a connotare il contesto “precontrattuale” in cui la puntuazione è avvenuta, per consentire di valutare se ed in quale misura l’affidamento sulla conclusione dell’affare fosse ragionevole e se l’interruzione delle trattative sia stata o meno ingiustificata.

La sentenza va dunque cassata sul punto, con rinvio alla Corte territoriale perché rivaluti l’ammissibilità della prova orale alla luce delle considerazioni sopra svolte;

4. Il terzo motivo denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4) e censura la sentenza nella parte in cui ha rigettato il motivo di appello con cui la L. aveva lamentato che non erano state considerate le affermazioni rese dal proprio legale rappresentante in sede di interrogatorio formale, affermando l’infondatezza del motivo in quanto “nell’interrogatorio formale non si rinviene alcuna confessione del dichiarante così che è esclusa la rilevanza di quelle dichiarazioni favorevoli alla parte che le ha rese”.

4.1. Il motivo è inammissibile in quanto non investe direttamente la ratio decidendi (basata sulla impossibilità di considerare, in difetto di confessione di fatti sfavorevoli, le dichiarazioni a sé favorevoli rese dall’interrogato), ma lamenta la mancata ammissione di alcuni capitoli (il sesto e il settimo) dell’interrogatorio formale che avrebbero consentito al legale rappresentante della L. di esplicitare gli ostacoli alla prosecuzione delle trattative e si duole, altresì, della mancata ammissione dei capitoli 12 e 13 della prova orale articolata dalla L. ; doglianze, queste, entrambe inammissibili, dato che, quanto al primo profilo, legittimata a contestare la mancata ammissione dei capitoli dell’interrogatorio formale è soltanto la parte che ha richiesto tale mezzo istruttorio e, quanto al secondo, non risultano specificamente indicate le ragioni di censura avverso il rigetto (implicito) di ammissione della prova.

4.2. Quanto, infine, al rilievo (compiuto a pag. 21 del ricorso) che la sentenza avrebbe riportato un testo della scrittura del 10.9.2001 non conforme a quello effettivo, deve ritenersi che la doglianza sia inammissibile in quanto prospetta un errore di lettura degli atti che avrebbe dovuto essere fatto valere in sede revocatoria.

5. La Corte di rinvio provvederà anche sulle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte, dichiarati inammissibili il primo e il terzo motivo, accoglie il secondo, cassa e rinvia, anche per le spese di lite, alla Corte di Appello di Brescia, in diversa composizione.


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