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Condominio senza amministratore: ripartizione spese

29 Luglio 2019 | Autore:
Condominio senza amministratore: ripartizione spese

Dividere le spese condominiali senza amministratore: come si fa? Chi svolge i compiti dell’amministratore? Chi convoca l’assemblea?

L’amministratore è un po’ l’anima del condominio: egli rappresenta tutto l’edificio nei confronti dei terzi, si occupa delle spese e dei lavori da effettuare, di convocare l’assemblea e di adempiere a tanti altri compiti. Insomma: l’amministratore è il centro gravitazionale del condominio. Devi sapere, però, che non è sempre necessario che i condòmini nominino un amministratore; in casi del genere, cosa accade? Come si fa senza amministratore? E soprattutto: come funziona la ripartizione delle spese in un condominio senza amministratore?È ciò che vorrei spiegarti con questo piccolo contributo. Se hai cinque minuti di tempo, ti consiglio di metterti comodo e di proseguire nella lettura: vedremo, in modo semplice e concreto, come si fa a dividere le spese condominiali quando non c’è un amministratore.

Condominio: quando non c’è bisogno dell’amministratore?

Prima di vedere come si ripartiscono le spese in condominio quando manca l’amministratore, vediamo cosa dice la legge a proposito della nomina dell’amministratore. Secondo il codice civile [1], la nomina di un amministratore è obbligatoria solamente quando i condòmini sono più di otto; in questa circostanza, l’assemblea è tenuta a nominare l’amministratore e, se non vi provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini (o dell’amministratore dimissionario).

Pertanto, nei condomini con almeno nove proprietari occorre obbligatoriamente nominare un amministratore; in tutti gli altri casi, è possibile che l’edificio rimanga senza amministratore.

La scelta è giustificata dal fatto che nei piccoli condomini non si rende strettamente necessaria la presenza di un amministratore, in quanto i singoli condòmini possono provvedere da soli a gestire le esigenze comuni.

Condominio senza amministratore: quando succede?

Un piccolo condominio può decidere di non nominare alcun amministratore; questo lo abbiamo detto. Esistono però altri casi in cui un condominio può trovarsi sprovvisto di amministratore: questo può succedere se l’assemblea non si mette d’accordo sul nominativo o non riesce a riunirsi, oppure perché l’amministratore è deceduto o ha perso uno dei requisiti indispensabili per poterlo essere (ad esempio, in caso di interdizione o inabilitazione).

In tutte queste ipotesi, il condominio, anche se conto più di nove proprietari, si troverà momentaneamente senza amministratore. Come funziona la ripartizione delle spese in un condominio senza amministratore? Scopriamolo insieme.

Spese condominiali: come si dividono senza amministratore?

Come funziona la divisione delle spese nei condomini privi di amministratore? Ce lo dice la legge: salvo che il regolamento (di natura contrattuale) non dica il contrario, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [2].

In pratica, a meno che le parti non si mettano d’accordo all’unanimità per un criterio di ripartizione diverso, le spese si dividono in base al valore di ciascuna proprietà, espressa in millesimi. Questo principio di ripartizione, essendo previsto direttamente nel Codice civile, non necessita né di un regolamento né di un amministratore: ciò significa che ciascun condomino potrà chiederne il rispetto e, in caso di violazione, rivolgersi al giudice.

Spese condominiali: come si dividono secondo l’uso?

Il criterio di ripartizione appena enunciato viene derogato non solo se tutti i condòmini si mettono d’accordo per una suddivisione diversa, ma anche quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa: pensa alla spesa dell’ascensore per chi abita al piano terra e non ha alcun motivo per dover salire sopra.

In una circostanza del genere, il Codice dice che le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Ciò significa che la spesa può essere proporzionata all’effettivo utilizzo di ciascun condomino. È sempre fatta salva la previsione contraria del regolamento.

Chi convoca l’assemblea se non c’è l’amministratore?

L’organo decisionale del condominio, a prescindere dalla presenza o meno di un amministratore, è sempre l’assemblea dei condomini. Chi la convoca se manca l’amministratore? Quando, per un motivo o per un altro, non c’è l’amministratore di condominio, ciascun condomino può convocare l’assemblea ordinaria o straordinaria [3].

Quando l’amministratore di condominio, nei casi in cui è obbligatorio, manca perché l’assemblea non trova un accordo, il singolo condomino può rivolgersi al giudice affinché sia questo a nominarlo. In particolare, quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionari.

Chi si occupa del condominio in assenza di amministratore?

A prescindere dalla ripartizione delle spese, che avviene nel modo in cui ti ho detto, nei condomini senza amministratore è necessario individuare una figura di facente funzioni: si tratta del cosiddetto mandatario dei condomini.

Questi si occupa della gestione del fabbricato e, di fatto, svolge quelle che sono le funzioni che in genere spettano all’amministratore, come ad esempio pagare le bollette, incassare le quote, rendicontare le spese.


note

[1] Art. 1129 cod. civ.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Art. 66 disp. att. cod. civ.


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