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Inquilino moroso consegna chiavi

21 Giugno 2019
Inquilino moroso consegna chiavi

Che succede se il proprietario dell’appartamento accetta la riconsegna delle chiavi da parte dell’affittuario? Questo comportamento implica una rinuncia a far valere le azioni per i canoni maturati in precedenza o nel periodo di preavviso? Che succede se l’immobile è danneggiato?

Che succede se l’inquilino moroso consegna le chiavi dell’appartamento in affitto? L’accettazione fatta dal padrone di casa implica anche rinuncia alle mensilità arretrate? E se mai il conduttore dovesse abbandonare sul più bello l’immobile per una giusta causa, il ritiro delle chiavi pregiudica un’eventuale azione giudiziaria per ottenere il pagamento dei sei mesi di preavviso? Sul punto, si sono espresse più volte le aule di tribunale. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

La riconsegna delle chiavi è necessaria?

Quando si parla di immobili, la cessazione del contratto con cui è stato concesso l’uso del bene avviene simbolicamente con la riconsegna delle chiavi. Questo gesto, infatti, consente al proprietario di riprendere il possesso del proprio appartamento. 

Nulla esclude alle parti di trovare un accordo diverso. Si pensi al caso in cui, pur cessato il contratto di locazione, il proprietario lasci all’inquilino le chiavi per qualche altro giorno al solo scopo di ritirare alcuni mobili ancora presenti all’interno dell’immobile. 

Di solito, è la riconsegna delle chiavi che segna la fine dell’affitto. Ecco perché questo momento viene formalizzato in un apposito verbale. L’inquilino che intende, invece, spedire le chiavi al locatore, con un plico postale, si assume la responsabilità per l’eventuale smarrimento delle stesse.

Che succede se il proprietario accetta le chiavi?

L’accettazione delle chiavi non implica la rinuncia a far valere i propri diritti di proprietario dell’appartamento nel caso di morosità o di danni all’immobile. Così, ad esempio, la riconsegna delle chiavi da parte dell’inquilino moroso non lo mette al riparo da eventuali azioni di recupero coattivo, né per il passato (ossia per le mensilità arretrate) né per il futuro (ossia per le mensilità relative al preavviso). Soffermiamoci singolarmente su queste due ipotesi partendo proprio dalla seconda.

Riconsegna chiavi e pagamento delle mensilità durante il preavviso

Il contratto di locazione cessa se, alla scadenza, viene effettuata la disdetta da una delle parti. Diversamente, scatta il rinnovo automatico. Per essere valida, la disdetta deve essere data con sei mesi d’anticipo rispetto alla scadenza. La disdetta data più tardi di tale termine implica il rinnovo del contratto per un ulteriore periodo; solo alla fine di quest’ultimo periodo cesserà la locazione.

Al di là della scadenza naturale del contratto, l’affitto può essere interrotto (solo) dall’inquilino per «giustificato motivo», anche se ciò non previsto nel contratto. Si deve trattare di un evento imprevedibile al momento della stipula del contratto e non dipendente dalla volontà dell’inquilino medesimo (si pensi a un trasferimento improvviso non sollecitato). L’impossibilità a proseguire il contratto, inoltre, deve essere «oggettiva»: ad esempio, il trasferimento in una sede di lavoro distante solo qualche chilometro non è sufficiente (lo sarà se il nuovo luogo di lavoro viene spostato a centinaia di chilometri). 

Oltre a ciò, il contratto può consentire all’affittuario di recedere in specifici casi elencati nel contratto stesso (ad esempio la sopravvenuta disoccupazione). 

Sia che la locazione cessi per disdetta alla scadenza, sia per «giustificato motivo», sia per gli altri motivi indicati per iscritto dalle parti, l’inquilino deve sempre dare il preavviso (che, in assenza di specifica pattuizione, è di 6 mesi). Durante il preavviso, i canoni vanno pagati normalmente. 

L’inquilino che restituisce le chiavi prima della scadenza del preavviso non è esonerato dal pagare le sei mensilità che, pertanto, sono obbligatorie in ogni caso anche per il recesso per giusta causa. Né l’accettazione da parte del locatore delle proprie chiavi si può considerare come una sua tacita rinuncia al recupero delle somme che comunque gli sono dovute durante il periodo di preavviso.

Secondo la Cassazione [1], la consegna delle chiavi prima della scadenza e l’accettazione del proprietario dell’appartamento non sono sinonimo di reciproca accettazione della risoluzione del contratto e di conseguente rinuncia, da parte del locatore, dei canoni dovuti per il periodo di preavviso che la legge prevede in capo al conduttore.

Se il proprietario vuol scontare le mensilità all’inquilino sarà bene che quest’ultimo si faccia rilasciare una dichiarazione scritta. 

Già in precedenza la Suprema Corte aveva affermato, in termini generali, che la rinuncia ai canoni relativi al periodo di preavviso non può desumersi dal semplice silenzio del locatore, ma deve risultare da atti o comportamenti inequivocabili; tale non è la mera accettazione delle chiavi inidonea, di per sé sola, a dimostrare la rinuncia del locatore al pagamento del corrispettivo per l’intera durata del preavviso al quale avrebbe avuto diritto per legge [2].

«…La funzione a cui risponde il preavviso del conduttore è quella di concedere al locatore il lasso di tempo presumibilmente necessario per reperire altro conduttore, senza perdere il diritto al compenso per l’uso dei locali, così come la funzione del preavviso dovuto dal locatore è quella di permettere al conduttore di usufruire del tempo ragionevolmente necessario per reperire altra abitazione. È vero, quindi, che il conduttore non ha mantenuto il godimento dell’immobile per l’intera durata del preavviso, come avrebbe avuto il diritto di fare; ma ciò è stato frutto di una sua libera scelta, che non gli consentiva di pregiudicare l’interesse della controparte a conservare il diritto al compenso per l’intero periodo del mancato preavviso, in mancanza di prova che egli avesse comunque reperito per tempo altro conduttore.

Né la rinuncia al compenso per il periodo di preavviso può desumersi dal mero silenzio del locatore – conformemente del resto ai principi generali in materia contrattuale, per cui il silenzio non è normalmente significativo, quale dichiarazione di volontà – ma avrebbe dovuto risultare da dichiarazioni, atti o comportamenti inequivocabili in tal senso. Tale non è la mera accettazione in restituzione delle chiavi dell’appartamento: comportamento in certa misura necessitato, a fronte dell’abbandono dei locali da parte del conduttore, e comunque inidoneo di per sé solo a dimostrare la rinuncia del locatore al pagamento del corrispettivo per l’intera durata del periodo di preavviso al quale avrebbe avuto diritto per legge» [3].   

Riconsegna chiavi da parte dell’inquilino moroso

Il padrone di casa ha il diritto di accettare le chiavi e, nello stesso tempo, agire per recuperare i canoni che non gli sono mai stati corrisposti. L’inquilino non può condizionare la riconsegna delle chiavi alla cancellazione del debito; diversamente, egli potrebbe essere denunciato per «appropriazione indebita». Si tenga poi conto che, per tutto il tempo in cui l’affittuario conserva le chiavi anche dopo la scadenza del contratto di affitto, questi è tenuto a pagare le relative mensilità oltre alle spese per le utenze [4].

Il locatore può, tuttavia, trattenere la caparra a compensazione dei canoni non corrisposti. 

Riconsegna chiavi e danni all’appartamento

L’inquilino è responsabile dei danni procurati da questi all’immobile, salvo per quelli derivanti dal normale deterioramento per l’uso fatto nel tempo. Il padrone di casa può trattenere però la caparra a compensazione delle spese di manutenzione solo a condizione che, contestualmente, avvii un giudizio contro il conduttore: deve essere, infatti, il giudice a quantificare l’esatto importo dei danni. Salvo accordo tra le parti, quindi, il locatore non può arbitrariamente e in modo unilaterale quantificare le spese necessarie al ripristino dell’immobile e scalarle dalla caparra. 

Anche in questo caso, l’accettazione delle chiavi non implica la rinuncia a far valere l’azione per i danni procurati all’appartamento.


note

[1] Cass. 14 marzo 2017, n. 6467.

[2] Cass. 27 luglio 2015, n. 15769.

[3] Cass. 27 luglio 2015, n. 15769.

[4] Trib. Roma 28 febbraio 2018.


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