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Modello contratto di locazione breve

1 Agosto 2019 | Autore:
Modello contratto di locazione breve

La locazione breve: in cosa consiste, il relativo contratto e il suo contenuto.

Hai intenzione di affittare per pochi mesi un appartamento di tua proprietà ma non sai come si fa, dove reperire il contratto, a chi rivolgerti e se devi registrarlo all’Agenzia delle entrate. Insomma ciò che vorresti è avere un modello contratto di locazione breve. Con il contratto di locazione breve viene concesso in affitto un immobile ad uso abitativo per un periodo non superiore a trenta giorni. Può essere stipulato dal proprietario dell’immobile direttamente oppure tramite agenzie immobiliari (intermediari immobiliari) o soggetti che gestiscono portali telematici come ad esempio Airbnb e Booking. Rappresenta, pertanto, la soluzione ideale per il proprietario dell’immobile (locatore) e per il soggetto che lo prende in locazione (conduttore) che hanno rispettivamente l’esigenza di dare in affitto e di trovare un alloggio per un breve periodo, comunque inferiore a 1 mese.

Considerato che attualmente sono sempre più le persone che optano per la soluzione dell’affitto breve, appare opportuno in questo articolo fornire un modello di contratto di locazione breve, di cui verrà spiegato il contenuto nel dettaglio.

L’affitto breve si differenzia da un altro tipo contratto di locazione, quello ad uso transitorio, la cui durata è ricompresa tra i 30 giorni e i 18 mesi. In genere, quest’ultimo viene stipulato nelle ipotesi in cui una delle due parti ha una necessità solo temporanea di locare o di prendere in locazione un immobile senza impegnarsi per un lungo periodo di tempo. Si pensi ad esempio a chi si trasferisce in una città diversa per motivi lavorativi o di studio (vedi gli studenti universitari), che ha bisogno di trovare una casa per il tempo limitato in cui resterà in quel determinato luogo.

Perché il locatore sceglie la formula dell’affitto breve

La ragione per la quale il proprietario di un immobile può decidere di locarlo ricorrendo alla formula dell’affitto breve, è facilmente comprensibile: grazie a tale tipo di locazione, infatti, un appartamento potrà trasformarsi in una struttura ricettiva e diventare per lui una fonte di reddito.

L’appartamento avrà, quindi, come funzione primaria quella di ricevere viaggiatori e assumerà la forma di una “casa vacanza”. Sarà comunque possibile fittare anche le singole stanze anziché l’intero appartamento.

In entrambi i casi, si tratterà di un modo per il locatore di entrare nel mercato turistico a tutti gli effetti, affiancando casa propria all’offerta di alberghi e bed&breakfast.

Va, comunque, specificato che le locazioni brevi possono riguardare solo le unità immobiliari a uso abitativo che rientrano nella categoria catastale da A1 a A11, escluso A10, situate in Italia, nonché loro pertinenze.

La formula delle locazioni brevi potrà avere ad oggetto pure la prestazione di servizi accessori quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.

Rimangono escluse le prestazioni come il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti. Questo perché tali servizi possono essere forniti solo da chi svolge l’attività in maniera professionale e non occasionale.

Il proprietario della casa concessa in locazione al momento del pagamento, dovrà emettere una ricevuta e dovrà richiedere la tassa di soggiorno se prevista dal Comune in cui è ubicata la casa locata.

Perché il conduttore sceglie la formula dell’affitto breve

Dal canto suo, il soggetto che prende in affitto una “casa vacanza” è per lo più un turista o un viaggiatore, il quale preferisce pernottare in un appartamento piuttosto che in un albergo o in un bed and breakfast. Accanto a questi soggetti vi sono anche coloro che per motivi personali devono vivere per un determinato periodo – comunque non superiore a 1 mese – lontano dalla propria residenza abituale. E’ questo ad esempio il caso dei pazienti che devono sottoporsi a delle cure fuori sede o a chi sta ristrutturando la propria abitazione, i quali preferiscono anche loro fittare un appartamento piuttosto che andare in hotel o in strutture similari.

Durata massima del contratto di locazione breve

Per quanto riguarda la durata del contratto di locazione breve, la legge [1] prevede che non deve essere superiore a 30 giorni.

Il termine dei 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singolo contratto. Se le stesse parti stipulano in un anno più contratti di locazione breve, per calcolare la durata occorre considerare ogni singolo contratto.

Se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti è complessivamente superiore a 30 giorni, allora il contratto andrà registrato.

Forma del contratto di locazione breve e registrazione  

Per l’affitto breve non è obbligatorio che locatore e conduttore firmino un contratto. Tuttavia, è consigliato farlo in modo da mettere nero su bianco tutte le condizioni della locazione ed essere così maggiormente tutelati nel caso in cui dovessero insorgere controversie.

Il contratto di locazione breve non va registrato all’Agenzia delle Entrate e il locatore non ha l’obbligo di comunicare in questura i dati degli ospiti, nelle 24 ore successive all’arrivo.

Regime fiscale del contratto di locazione breve

In maniera estremamente sintetica va detto che la legge sui contratti di locazione breve [2] ha istituito la tassa affitti turistici, meglio conosciuta come tassa Airbnb.

Una delle novità più rilevanti introdotte sta nella possibilità di assoggettare ai redditi derivanti dall’affitto breve l’opzione della cedolare secca. Quindi, il proprietario dell’immobile (o anche sublocatore o comodatario) può scegliere di pagare sul reddito che ricava dall’affitto un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo.

L’imposta sostitutiva si applica nella misura del 21% sull’intero importo del canone indicato nel contratto. Non è previsto l’abbattimento forfettario del 5% previsto invece nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.

La scelta della cedolare secca va fatta nella dichiarazione dei redditi, più precisamente nel quadro dedicato ai redditi fondiari.

Quando il contratto di locazione breve è concluso tramite un’agenzia immobiliare o un portale telematico, tali soggetti devono:

  • comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite;
  • operare una ritenuta pari al 21% del canone se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi. La ritenuta del 21% va applicata sull’intero importo che il conduttore versa al locatore e sulla provvigione dovuta dal locatore all’intermediario, senza l’abbattimento forfettario del 5% che si applica nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.

In ogni caso per un approfondimento in materia di tassazione degli affitti brevi è consigliata la lettura degli articoli “Tassa affitti brevi” e “ Tassa Airbnb, come mettersi in regola per i periodi passati”.

Contenuto del contratto di locazione breve

Il contratto di locazione breve deve contenere:

  • i dati anagrafici dei contraenti, cioè nome e cognome del locatore e del conduttore, luogo e data di nascita, residenza (via/piazza, numero civico, città e provincia), codice fiscale, recapiti telefonici e di posta elettronica ovvero di posta elettronica certificata (pec);
  • la descrizione dettagliata dell’immobile concesso in locazione e più precisamente:
    • la sua ubicazione (via/piazza, numero civico, città e provincia);
    • la metratura con l’indicazione del numero dei vani e del loro uso (ad esempio cucina, bagno, camera da letto, ecc.);
    • la specificazione di eventuali elementi accessori come cantina, garage, ecc. nonché che si tratta di un appartamento ammobiliato;
    • i dati catastali dell’immobile (foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita catastale);
  • la finalità della locazione (ad esempio ad uso turistico) e il numero delle persone che alloggeranno nell’appartamento;
  • il divieto per il conduttore di sublocare o dare in comodato l’immobile a soggetti terzi, pena la risoluzione del contratto;
  • l’obbligo del conduttore di conservare e custodire l’immobile con la dovuta diligenza, provvedendo alla manutenzione ordinaria, restituendolo al termine della locazione nello stato di fatto e di diritto in cui lo ha ricevuto;
  • l’impegno del conduttore a riferire al locatore di eventuali vizi/difetti dell’immobile locato o degli arredi ivi contenuti entro un determinato periodo di tempo (ad esempio 48 ore) dalla consegna delle chiavi;
  • la durata dell’affitto con l’indicazione dei giorni e del periodo con la precisazione che il contratto cesserà alla scadenza senza bisogno di disdetta con obbligo del conduttore di restituire l’immobile al locatore;
  • l’ammontare del canone di locazione con la precisazione della modalità di pagamento (ad esempio se è stato versato tramite un portale immobiliare come Airbnb/Booking oppure direttamente al locatore);
  • la specificazione relativa alle spese per le utenze (vedi quelle di luce, acqua, gas, ecc.), che potranno rimanere a carico del locato o essere convenute a carico del conduttore;
  • l’importo della cauzione, che il conduttore è tenuto a versare e che andrà restituita al termine della locazione previa verifica dello stato dell’immobile e degli arredi;
  • il rinvio per quanto non espressamente previsto nel contratto alle disposizioni del Codice civile;
  • il luogo e la data;
  • la firma del locatore e del conduttore.

Modello contratto di locazione breve

Tra le parti:

Il/la Sig/Sig.ra……………, nato/a a …………, il…………., residente in………, prov………, via/piazza………, numero civico……, C.F…………, tel……., e- mail/pec…….., di seguito denominato locatore

e

Il Sig/Sig.ra……………, nato/a a …………, il…………., residente in………, prov………, via/piazza………, numero civico……, C.F…………; tel……., e-mail/pec…….., di seguito denominato conduttore

più oltre indicati entrambi anche come parti, si conviene e stipula quanto segue:

1) Oggetto.

Il locatore concede in locazione al conduttore, che accetta nel medesimo stato di fatto e di diritto in cui si trova, l’unità immobiliare sita in……, prov……., via/piazza…….., numero civico……., piano…….., scala……, composta da n……..vani, oltre cucina e servizi completamente ammobiliata e dotata dei seguenti elementi accessori (ad esempio cantina, autorimessa singola, posto macchina, garage, ecc.), così censita al N.C.E.U. del Comune di………………., foglio…………, particella………, cat……….., classe………., rendita…………….., di proprietà del locatore.

2) Divieti o obblighi.

Il conduttore si impegna a godere dell’immobile ad uso abitazione civile esclusivamente per finalità….. (ad esempio turistiche).

Incluso il conduttore alloggeranno nell’immobile un numero…..di persone.

E’ fatto divieto al conduttore di sublocare o concedere a terzi anche in via precaria e/o temporanea, il godimento dell’immobile, pena la risoluzione ipso iure del presente contratto.

È fatto obbligo al conduttore di conservare e custodire l’immobile con la dovuta diligenza, provvedendo alla ordinaria manutenzione, impegnandosi a non modificare né trasformare l’immobile, restituendolo al termine del presente contratto nello stato di fatto e di diritto in cui lo ha ricevuto, fatto salvo il normale deterioramento d’uso.

Il conduttore si impegna a riferire al proprietario degli eventuali difetti dell’immobile e dei mobili entro………………… dalla consegna delle chiavi.

3) Durata.

Il presente contratto è stipulato a tempo determinato, per la durata massima di ……. giorni con decorrenza dal……… al ……… Alla scadenza, cesserà senza bisogno di disdetta alcuna, che si intende data ora per allora, con obbligo del conduttore di restituire l’immobile al locatore.

4) Canone e spese.

Il canone di locazione è pattuito in € ……………. che il conduttore si obbliga a corrispondere ……………….. (indicare le modalità di pagamento).

Restano escluse dal canone di locazione le spese relative alle utenze da intendersi interamente a carico del conduttore e da corrispondersi anticipatamente nella misura forfettaria di € ……..ovvero che restano a carico del locatore.

5) Cauzione.

Il conduttore è tenuto a versare la somma di € …………………a titolo di deposito cauzionale, da restituire al termine della locazione previa verifica dello stato dell’immobile e degli arredi.

6) Rinvio.

Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto, le parti dichiarano applicabili le disposizioni del codice civile e le norme del codice del turismo, nonché gli usi locali.

Luogo, data

Il locatore

Il conduttore

note

[1] D. L. n. 50/2017.

[2] D. L. n. 50/2017.


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