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Poteri amministratore condominio

1 Agosto 2019 | Autore:
Poteri amministratore condominio

Cosa può fare l’amministratore di condominio? Quando è obbligatoria la sua nomina? Quali sono le funzioni? Come opporsi alle decisioni dell’amministratore?

L’amministratore di un condominio è un po’ l’anima dell’intero edificio: attraverso questa figura passa l’attuazione delle principali decisioni prese dall’assemblea, nonché il rispetto degli obblighi assunti nei confronti dei terzi (società, fornitori di servizi, imprese di pulizia, ecc.). L’amministratore, pur rivestendo un ruolo di estrema importanza all’interno dei condomini, soprattutto in quelli più numerosi, non è un monarca: in altre parole, l’organo decisionale resta pur sempre l’assemblea. Ciononostante, i poteri dell’amministratore condominiale sono rilevanti; con il presente articolo vorrei parlarti proprio di questo argomento, cioè di cosa può fare l’amministratore nell’esercizio delle sue funzioni. Se vivi in condominio e ritieni che la questione possa interessarti, ti invito a proseguire nella lettura: vedremo insieme quali sono i poteri dell’amministratore di condominio.

Amministratore: quando è obbligatorio?

Premettiamo subito una cosa: secondo la legge, l’amministratore è figura obbligatoria in ogni condominio in cui vi siano almeno nove proprietari diversi. Dice il Codice civile [1] che, quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

Nei piccoli condomini con pochi proprietari, quindi, non occorre la nomina di un amministratore, la cui presenza è, pertanto, facoltativa.

Amministratore di condominio: quali sono le sue funzioni?

È la legge a stabilire quali sono le funzioni dell’amministratore di condominio. Secondo il Codice civile [2], l’amministratore deve:

  • dare esecuzione alle deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale, nonché curare l’osservanza del regolamento di condominio;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi nell’interesse comune;
  • riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
  • curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio;
  • curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
  • conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
  • fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  • redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Condominio: cosa fa l’amministratore?

Quanto detto nel paragrafo precedente individua le competenze principali dell’amministratore di condominio. È facile comprendere come l’amministratore abbia la responsabilità del buon andamento dell’intero condominio, visto che non deve solamente occuparsi delle questioni interne (convocazione dell’assemblea, riscossione dei pagamenti, rispetto del regolamento, ecc.), ma anche di quelle esterne: è l’amministratore, infatti, a dover commissionare formalmente i lavori decisi dall’assemblea, oppure quelli urgenti e indifferibili, rivolgendosi a terzi (imprese, società, professionisti, ecc.) e conferendo loro gli incarichi.

Sempre l’amministratore paga le bollette e, nel caso di contenziosi, rappresenta l’intero condominio innanzi all’autorità giudiziaria.

L’amministratore ha l’obbligo di vigilare circa la corretta erogazione dei servizi comuni, ben potendo lo stesso esperire idonei sopralluoghi ed effettuare verifiche periodiche. L’amministratore provvede poi a stipulare efficacemente, vincolando conseguentemente tutti i condòmini, i contratti necessari a garantire la corretta manutenzione ordinaria (in questo caso senza particolari vincoli; ad esemrpio, contratto di fornitura per il riscaldamento centralizzato) e straordinaria (previa autorizzazione assembleare) del condominio.

L’amministratore e il regolamento condominiale

Come anticipato, l’amministratore ha il compito di vigilare sulla corretta applicazione e sul rispetto del regolamento condominiale. Da questo punto di vista, l’amministratore è il “guardiano” dell’atto fondamentale del condominio, cioè del regolamento.

L’amministratore può avanzare richiami ed adottare tutti i provvedimenti necessari ad eliminare turbative ed a ristabilire l’equilibrio comune; ovviamente, questo potere può essere esercitato nei limiti delle aree condominiali comuni, essendo escluse quelle parti dell’edificio di proprietà individuale dei singoli condomini, comprese le servitù di passaggio.

L’amministratore, quindi, può chiedere la rimozione dei beni dei singoli condòmini che occupano le aree comuni, come ad esempio le scale, l’androne, il cortile, il parcheggio, ecc. Così facendo, egli garantisce a tutti gli inquilini pari possibilità di fruizione dei beni comuni.

Poteri dell’amministratore: come opporsi?

Come detto nell’introduzione, l’amministratore, sebbene sia titolare di importanti poteri, non è un monarca: contro le sue decisioni, infatti, è sempre possibile fare opposizione. Dice il Codice civile [3] che i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini; tuttavia, contro di essi è ammesso ricorso all’assemblea, salva la facoltà di ricorrere contro la deliberazione di quest’ultima.

Praticamente, se l’amministratore assume una decisione che pare illegittima, qualunque condomino può impugnarla innanzi all’assemblea dei condòmini; contro la decisione dell’assemblea, poi, è sempre ammessa ricorso al giudice, nei casi previsti dalla legge per l’impugnazione ordinaria delle deliberazioni.


note

[1] Art. 1129 cod. civ.

[2] Art. 1130 cod. civ.

[3] Art. 1133 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com


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2 Commenti

  1. Un passaggio di consegne, tra l’amministratore uscente e quello subentrante, effettuato il 05/03/2021, a chi spetta la redazione e trasmissione del Mod. 770/2021 e C.U./2021?
    Al nuovo amministratore oppure al vecchio, che, però, ha consegnato la cassa e quindi non ha a disposizione il denaro occorrente per tali trasmissioni.

    1. Leggi i nostri articoli sull’argomento: Condominio e delega al nuovo amministratore: come formalizzarla; Amministratore di condominio: obblighi; Nomina e revoca amministratore di condominio: cosa c’è da sapere; Come cambiare amministratore di condominio; Ex amministratore non restituisce documentazione: cosa fare?; Obbligo di rendiconto dell’amministratore di condominio. Per sottoporre il tuo caso specifico all’attenzione degli esperti legali del nostro network, richiedi una consulenza cliccando qui https://www.laleggepertutti.it/richiesta-di-consulenza

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