Differenza tra catasto e conservatoria

Conservatoria dei registri immobiliari: cos’è e a cosa serve? Qual è la differenza tra una visura catastale e una ipotecaria? Cos’è l’archivio notarile?

Se hai comprato oppure donato una casa o un fondo, sicuramente sarai a conoscenza degli adempimenti che occorre fare in questi casi: per questi beni, infatti, l’ordinamento giuridico richiede non soltanto la stipula di un valido atto tra le parti, ma anche la trascrizione negli appositi registri pubblici. Quando si compiono operazioni che hanno a che fare con gli immobili, entrano in gioco sia il catasto che la conservatoria. Qual è la differenza? La legge prevede che vengano conservati dei registri nei quali trascrivere tutte le operazioni giuridiche che vengono compiute sui beni immobili: il fine è quello di dare certezza e sicurezza ai traffici giuridici. Se l’argomento ti interessa e ne vuoi sapere di più, ti invito a proseguire nella lettura: vedremo insieme la differenza tra catasto e conservatoria.

Catasto: cos’è?

Per comprendere la differenza tra catasto e conservatoria è bene capire prima di cosa stiamo parlando; occorre, pertanto, spiegare cosa siano catasto e conservatoria. Cominciamo dal primo: il catasto è l’inventario di tutti i beni immobili, siano essi terreni o fabbricati, esistenti sul territorio dello Stato, appartenenti a soggetti privati e pubblici.

Il catasto è importante per fini civilistici quali supporto del servizio di pubblicità immobiliare, progettazioni, analisi studi, ecc. e di governo del territorio sia per l’attuazione delle politiche economiche fiscali e sia per la tutela ambientale.

Tuttavia, come ti spiegherò più avanti, il catasto assolve essenzialmente a funzioni fiscali. Prosegui nella lettura per capire la differenza con la conservatoria. Se ne vuoi sapere di più sul catasto, ti invito a leggere l’articolo dal titolo Cos’è il catasto e come funziona.

Conservatoria: cos’è?

La conservatoria dei registri immobiliari è l’ufficio dove sono conservati i registri immobiliari e ipotecari. La conservatoria è presente in tutte le regioni; la sua funzione è quella di conservare, pubblicare e rendere disponibili per la consultazione tutti gli atti e le scritture che individuano il trasferimento di diritti reali tra soggetti.

In pratica, ogni atto che ha ad oggetto un bene immobile, per essere portato a conoscenza dei terzi e, quindi, per essere efficace anche contro di loro, deve essere trascritto all’interno di questi appositi registri tenuti presso la conservatoria.

Qual è la differenza tra catasto e conservatoria?

Siamo pronti ora a spiegare la differenza tra catasto e conservatoria. Abbiamo detto che tutti i passaggi di proprietà degli immobili vengono comunicati sia al catasto che alla conservatoria. Ma qual è la differenza? La distinzione sta essenzialmente negli effetti delle registrazioni. Il catasto  ha scopi solamente fiscali, e poiché non sempre i notai comunicano ad esso i passaggi di proprietà, quest’ufficio è più indicato quando si vogliono conoscere i dati catastali per ricavare l’importo di Imi, Irpef ecc.

Presso la conservatoria,  invece, si registrano i passaggi di proprietà, ed è sempre aggiornata su ogni operazione che ha a che fare con diritti reali (compravendite, ipoteche, pignoramenti, ecc.). Pertanto, se si vuole verificare la proprietà di un immobile, è più corretto effettuare una visura ipotecaria, accedendo così alla banca dati della conservatoria.

Inoltre, alla luce di quanto appena detto, deriva che la conservatoria è probatoria in quanto, a differenza del catasto, fornisce prova certa della titolarità giuridica di un immobile in capo ad un soggetto, persona fisica o giuridica.

Visura ipotecaria: cos’è, dove si fa e a cosa serve?

Contrariamente a quanto suggerisce il nome, la visura ipotecaria (o ipocatastale) non riguarda le ipoteche, ma i controlli che possono essere fatti presso i registri immobiliari della conservatoria. La visura ipotecaria, quindi, è il nome che si dà ai controlli che possono essere effettuati presso la conservatoria.

A cosa serve una visura ipotecaria? Semplice: a conoscere tutto ciò che c’è da sapere circa un atto che ha avuto ad oggetto un bene immobile. Presso i registri della conservatoria, quindi, troverai tutte le operazioni giuridiche compiute su un determinato immobile, tipo donazione, compravendita, ipoteca, usufrutto, servitù, ecc.

La visura può essere effettuata anche nominalmente, cioè in base al solo nome di una persona. Ad esempio, se vuoi sapere come ha fatto Tizio a diventare proprietario del fondo vicino al tuo, basta che ti rechi presso la conservatoria territorialmente competente e, senza mostrare alcuna delega o giustificazione, chiedere di prendere visione delle trascrizioni inerenti a Tizio.

Conservatoria e archivio notarile: differenza

La visura ipotecaria presso i registri della conservatoria ti consente di risalire agli estremi dell’atto che riguarda un determinato bene immobile, nonché alla sua nota di trascrizione all’interno del registro. Accedendo alla conservatoria, però, non è detto che potrai prendere visione dell’atto vero e proprio. Facciamo un esempio.

Tizio ha acquistato da tempo un fondo accanto al tuo; poiché c’è in atto con lui una controversia circa la determinazione dei giusti confini, decidi di indagare sugli atti precedenti per vedere cosa dicono. Se vai in conservatoria e chiedi una visura ipotecaria, potrai trovare gli estremi dell’atto di acquisto di Tizio, nonché la nota di trascrizione; non è detto, però, che troverai l’atto di compravendita vero e proprio.

In un caso del genere, cioè se l’intero atto non è presente in conservatoria, per prenderne visione dovrai recarti, dopo aver segnato gli estremi dalla conservatoria e aver preso visione della nota di trascrizione, presso l’archivio notarile territorialmente competente e, comunicando gli estremi, prendere visione integralmente dell’atto.