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Decreto ingiuntivo condomino moroso

25 Giugno 2019 | Autore:
Decreto ingiuntivo condomino moroso

Decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo chiesto dall’amministratore contro il condomino moroso: tutto quello che c’è da sapere.

Per recuperare un credito lo strumento migliore è sicuramente il decreto ingiuntivo: se riesci a dimostrare agevolmente il tuo diritto, puoi ottenere in tempi molto brevi un provvedimento del giudice che ti legittima a richiedere il pagamento di quanto dovuto, pena l’inizio dell’esecuzione forzata. Lo stesso accade quando è l’intero condominio ad essere creditore nei confronti di un proprio condomino: per recuperare le somme dovute per il pagamento delle spese condominiali, è possibile chiedere e ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso. Come si fa? Chi deve procedere davanti al giudice e come? Cosa dice la legge a riguardo? Se vivi in condominio e ti trovi davanti ad una situazione del genere, oppure sei addirittura l’amministratore condominiale, allora troverai di tuo interesse ciò che sto per dirti: prosegui nella lettura se vuoi saperne di più sul decreto ingiuntivo contro il condomino moroso.

Condomino moroso: chi è?

All’interno di un condominio tutti sono chiamati a contribuire alle spese: dice infatti la legge [1] che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa pattuizione da adottarsi all’unanimità.

Da tanto deriva che il condomino che non rispetta questo precetto diventa debitore nei confronti dell’intero condominio. Vediamo dunque come si può agire con decreto ingiuntivo contro il condomino moroso.

Decreto ingiuntivo condomino moroso: cosa dice la legge?

Il codice civile [2] dice che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti i dati dei condomini morosi.

Da questa disposizione normativa possiamo trarre delle fondamentali conclusioni in merito all’argomento che ci interessa, e cioè al decreto ingiuntivo contro il condomino moroso. Prosegui nella lettura se vuoi saperne di più.

Decreto ingiuntivo contro condomino moroso: chi lo chiede?

Innanzitutto, va subito detto che può (anzi, deve) rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiedere il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso l’amministratore di condominio. Anzi, v’è di più: l’amministratore è, per legge, l’unico legittimato a fare ciò, cioè ad attivarsi per riscuotere i crediti dovuti.

È di uno di quei casi in cui l’amministratore potrà agire in giudizio senza il preventivo assenso dell’assemblea. Si tratta di norma imperativa e, pertanto, non potrà essere derogata nemmeno dall’unanimità assembleare.

In sintesi, quindi, l’amministratore deve procedere con decreto ingiuntivo contro i condòmini morosi, senza necessità del previo consenso assembleare.

Quando si può agire con decreto ingiuntivo?

L’amministratore può bussare alle porte della giustizia per chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo contro il condomino moroso solamente dopo che l’assemblea abbia approvato un piano di ripartizione e lo stato di morosità del condomino. È indifferente che la ripartizione sia quella preventiva o quella consuntiva. 

Solamente dopo questa operazione, il condominio sarà titolare di un credito certo (in quanto approvato dall’assemblea), liquido (perché determinato nel suo ammontare) ed esigibile (poiché lo stato di morosità fa maturare le quote dovute).

Decreto ingiuntivo: cosa significa che è immediatamente esecutivo?

Per esplicita previsione normativa, il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso è immediatamente esecutivo. Ciò significa che il decreto potrà essere notificato al debitore unitamente al precetto, cioè all’atto con cui si invita il moroso a pagare entro dieci giorni, pena l’inizio dell’esecuzione forzata.

Chi è il condomino moroso?

Il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo deve essere chiesto dall’amministratore nei confronti del condomino moroso. Giunti a questo punto, occorre fare una precisazione. Chi sarebbe il condomino moroso? Fintantoché nell’alloggio abiti il proprietario, allora nessun problema; ma cosa succede se, al contrario, il proprietario ha ceduto in locazione la propria unità immobiliare? In un’ipotesi del genere, chi sarebbe il condomino moroso: il proprietario o l’inquilino?

Ebbene, il soggetto legittimato dal punto di vista passivo è il proprietario dell’immobile che si trova in condominio, non il semplice conduttore o comodatario; quest’ultimo, infatti, per quanto sia obbligato dalla legge, in assenza di patto contrario, a pagare determinate spese condominiali, non potrà essere chiamato dall’amministratore a pagare il decreto ingiuntivo.

Pertanto, il condomino moroso sarà il proprietario, a prescindere che viva o meno nell’immobile. Lo stesso accade se l’alloggio dovesse essere venduto: poiché l’obbligazione di pagare le spese grava sull’immobile (non a caso, si tratta di un’obbligazione reale o propter rem), l’amministratore potrà ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il nuovo proprietario, il quale ha acquistato, insieme alla casa, anche i debiti che gravavano su di essa.

Più nel dettaglio, la legge dice che chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Ciò significa che l’amministratore potrà ottenere un decreto ingiuntivo contro il nuovo acquirente, ma questi potrà poi rivalersi su colui che glielo ha venduto.


note

[1] Art. 1123 cod. civ.

[2] Art. 66 disp. att. cod. civ.


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