Se do in affitto evito il pignoramento?

25 Giugno 2019 | Autore:
Se do in affitto evito il pignoramento?

Puoi evitare l’azione esecutiva dei tuoi creditori, locando la casa ad altre persone prima del pignoramento?

Bisogna sempre onorare i propri debiti, questo è certo. Non sempre, però, questa decisione dipende da te, vuoi per investimenti sbagliati, vuoi per una situazione economica non ottimale. Tuttavia, il tuo creditore deve cercare di tutelare le sue ragioni, aggredendo ciò che è di tua proprietà. Il pignoramento della tua casa, ad esempio, è ciò che di più brutto tu possa subire per diversi motivi: perdita dell’abitazione, dei valori affettivi, della dignità. Ovviamente, vorresti evitare questa tragedia familiare. E così, stai pensando di affittare la casa ad amici, ma non sai se questo sarà sufficiente a fermare l’esecuzione immobiliare. In questo articolo, dopo aver visto come funziona il processo esecutivo, avrai la risposta al tuo interrogativo: se do in affitto evito il pignoramento? In particolare, scoprirai come si comporta la legge davanti alla contemporanea esistenza di un contratto di locazione e di un pignoramento immobiliare, per poi verificare in che modo l’affitto può sopravvivere dinanzi all’arrivo di un’esecuzione.

Il pignoramento immobiliare

Questa procedura consente al tuo creditore di recuperare le somme vantate nei tuoi confronti attraverso la vendita all’asta della casa di tua proprietà, al fine di recuperare il proprio credito dal ricavato del trasferimento.

Elementi necessari per poter agire con il pignoramento immobiliare sono:

  • un titolo giudiziario, quale una sentenza, un assegno, o una cambiale, che provino il diritto ad agire forzatamente sui tuoi beni;
  • l’invio di una intimazione, denominata precetto, con la quale avvertirti del fatto che, se non pagherai entro dieci giorni, il creditore avvierà l’esecuzione immobiliare.

La procedura del pignoramento immobiliare

Inizia tutto con la ricezione dell’atto di pignoramento ad opera dell’ufficiale giudiziario del tribunale dove ha sede casa tua. Una volta ricevuto l’atto, il creditore ritirerà la copia notificata dall’ufficiale giudiziario e iscriverà la procedura esecutiva in cancelleria.

Successivamente, sul creditore gravano delle scadenze ben precise:

  • dovrà trascrivere il pignoramento presso la conservatoria territorialmente competente per pubblicizzare il pignoramento, rendendolo conoscibile ad eventuali terzi interessati;
  • dovrà depositare una richiesta di vendita della casa pignorata al giudice dell’esecuzione;
  • dovrà depositare una certificazione riportante tutte le ipoteche, pignoramenti e qualsiasi altro atto gravante sulla casa;
  • dovrà far conoscere agli altri creditori l’esistenza di questo pignoramento, al fine di permettere loro di intervenire nella procedura e soddisfarsi del loro credito.

Successivamente, il giudice fisserà un’udienza dove nominerà:

  • un esperto col compito di stimare il valore della casa pignorata, al fine di stabilire la base d’asta;
  • un professionista, quale un notaio, un commercialista o un avvocato che dovrà gestire l’esecuzione;
  • una persona che custodirà l’immobile e gestirà gli accessi di chi vuole verificare lo stato della casa, perché interessato a partecipare all’asta.

Dopodiché, si procederà con la fissazione delle vendite all’asta, che avranno un prezzo base da cui partire, il quale, però, potrà subire dei ribassamenti, in caso di mancata partecipazione all’asta di potenziali acquirenti.

Viceversa, l’eventuale aggiudicazione della casa all’asta porterà il giudice ad emettere un provvedimento con il quale trasferirà la proprietà dell’immobile al terzo acquirente. Con le somme ricavate, verranno così pagati i compensi dei professionisti coinvolti nella procedura e, infine, i creditori.

L’importanza della trascrizione

Come anticipato, quando si parla di trascrizione del pignoramento ci si riferisce alla pubblicità che deve essere fatta sul bene pignorato. In questo modo, le persone interessate all’eventuale acquisto della casa di tua proprietà sapranno dell’esistenza del pignoramento gravante sull’immobile, evitando brutte sorprese in caso di acquisto.

Per non avere dubbi, dovrai fare riferimento al contenuto della nota di trascrizione, preparata dal notaio, da un visurista o da un avvocato specializzato che ti consentirà di conoscere il bene, oggetto di pubblicità. Quella nota, infatti, conterrà, senza margini di equivoci e di incertezza, gli estremi essenziali dell’atto da trascrivere, i beni ai quali esso si riferisce, nonché l’essenza, la natura ed i dati caratterizzanti del diritto di proprietà.

Inoltre, nel caso di trascrizioni di più atti sul medesimo bene, occorrerà verificare chi per primo ha trascritto il proprio titolo, al fine di stabilire quale atto sopravviverà a danno dell’altro. Per fare questo, si guarderà alla data di presentazione della richiesta di presentazione alla conservatoria.

Quando puoi evitare il pignoramento?

Una volta ricevuto l’atto giudiziario, che ti anticipa l’esecuzione forzata, riuscire ad evitare l’espropriazione non è, praticamente, possibile, se non pagando il debito. Se, però, hai sentore di ricevere una possibile azione legale potrai adoperarti per cercare di evitare il pignoramento.

Come? Affittando la tua casa ad altre persone prima dell’avvio dell’esecuzione forzata. Il contratto di affitto dovrà avere data certa e attestata da un pubblico ufficiale, in modo tale che la sua origine non possa essere messa in dubbio dai terzi, interessati da quel contratto.

Se hai intenzione di affittare casa tua per un periodo lungo, eccedente i nove anni, dovrai, però, trascrivere il contratto prima del pignoramento, altrimenti potrai opporti all’esecuzione solo per i primi nove anni della locazione.

In questo modo, il creditore non potrà proseguire la sua azione esecutiva, poiché si ritroverà dinanzi ad un immobile detenuto da altre persone, aventi un titolo trascritto per prima rispetto al pignoramento appena avviato.

Quando non puoi evitare il pignoramento?

Tuttavia, per combattere il fenomeno degli affitti falsi, finalizzati ad eludere le ragioni dei creditori, il legislatore ha previsto la possibilità di far venire meno l’efficacia di questi contratti.

In che modo? Analizzando il canone di locazione e il suo ammontare: se l’importo è inferiore di un terzo rispetto al giusto prezzo, o a quello risultante da precedenti locazioni, allora sarà considerato simulato o, come definito dalla giurisprudenza, sarà denominato come canone vile.

Ma come si calcola il giusto prezzo? La valutazione viene fatta dal giudice dell’esecuzione con l’aiuto di un esperto stimatore, o anche di un consulente tecnico nominato appositamente per tale calcolo. I criteri su cui si basa la valutazione della congruità del prezzo sono diversi:

  • il luogo in cui ha sede la casa (campagna, o centro abitato);
  • il canone di locazione medio utilizzato per quel territorio e per quella tipologia di case;
  • le condizioni interne ed esterne della casa;
  • il valore della casa.

Da questi elementi, basati su nozioni di comune esperienza, il giudice potrà valutare se il prezzo convenuto sia giusto o debba considerarsi simulato ai danni del creditore.

Facciamo un esempio. Se sei proprietario di una villa in centro di Roma, il contratto di affitto, con un canone di locazione di 300 euro al mese, difficilmente sopravvivrà ad un pignoramento immobiliare, anche se sottoscritto prima dell’esecuzione.

In questo caso, rischierai sia la ricezione di un ordine di sgombero da parte del giudice, sia il venir meno dell’affitto, con la conseguenza che non potrai più ricevere le somme concordate con il tuo inquilino.

Spetterà solo al giudice del pignoramento accertare, sulla scorta degli elementi acquisiti, la sussistenza della simulazione o meno del canone di locazione in questione, disponendo conseguentemente la liberazione del bene.

Diversamente, se il canone d’affitto pattuito con il tuo inquilino è conforme a quelli utilizzati per altre locazioni aventi le stesse caratteristiche potrai stare tranquillo, almeno per la durata del contratto in oggetto.


note

[1] Art.2923 cod. civ.


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