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Spese condominiali: calcolo millesimi e uso dell’appartamento

26 Giugno 2019
Spese condominiali: calcolo millesimi e uso dell’appartamento

Come si dividono le spese tra i vari proprietari degli appartamenti: le tabelle dei millesimi e i casi di modifica di destinazione d’uso, ristrutturazione, aumento volumetria, affitto, ecc.

In materia di ripartizione delle spese condominiali, il principio che dovrebbe presiedere al calcolo dei millesimi di ogni singolo appartamento è quello secondo cui «chi più consuma, più paga». In realtà, l’applicazione di tale regola non è così automatica e lineare. Sicché ben è possibile che, per una casa dove vive un nutrito gruppo familiare, siano previsti un numero di millesimi inferiore rispetto a un appartamento grande abitato da una sola persona. Allo stesso modo, non rileva neanche l’uso che si fa dell’immobile: ad esempio, la trasformazione di un’abitazione in un ufficio non giustifica la modifica delle tabelle millesimali. 

Queste regole sono state fissate dalla giurisprudenza in diverse occasioni. Ne parleremo qui di seguito: spiegheremo se, in materia di spese condominiali, il calcolo dei millesimi secondo l’uso dell’appartamento è possibile o meno e quali possono essere le implicazioni pratiche quando si procedere a una ristrutturazione, una modifica interna o un mutamento di destinazione d’uso dell’immobile. Ma procediamo con ordine.

Chi decide le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali vengono di solito delegate a un tecnico specializzato (un architetto, un ingegnere, ecc.). L’incarico viene conferito dall’assemblea che deve approvare il regolamento di condominio o dallo stesso costruttore dell’edificio che, prima di effettuare le varie vendite delle unità immobiliari, provvede a redigere il regolamento e a farlo accettare da tutti i successivi acquirenti all’atto della firma del rogito notarile. Per essere efficaci, le tabelle devono essere allegate al regolamento.

A che servono le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali stabiliscono la misura in base alla quale ogni condomino parteciperà alle spese per i servizi comuni (ascensore, energia elettrica comune, acqua condominiale, ecc.) e per la gestione delle parti comuni (pulizia delle scale e per il giardinaggio, manutenzione tetto e terrazzo, ecc.).

Difatti, la regola generale in materia di divisione delle spese condominiali è quella – sancita dal codice civile – secondo cui ciascun condomino contribuisce in base alle quote della sua proprietà, il che significa in base ai propri millesimi. In sostanza, attraverso le tabelle millesimali è possibile stabilire in quale misura il singolo condomino è tenuto a contribuire alle spese necessarie per le parti ed i servizi comuni e quale peso avrà il suo voto ai fini dell’adozione di una deliberazione in sede di assemblea condominiale.

Questa regola può trovare eccezioni e correttivi nel caso in cui un condomino faccia un uso più intenso del servizio o della parte comune rispetto agli altri. Così, chi vive all’ultimo piano utilizza l’ascensore più di frequente e con maggiore spreco di energia rispetto a chi, invece, vive al primo piano. Pertanto, le tabelle millesimali sono redatte tenendo conto di tali asimmetrie. Proprio a tal fine, con riferimento ad alcune spese, vengono compilate delle tabelle millesimali differenti. A fronte di una tabella generale, esistono ad esempio le tabelle per l’ascensore (che tengono conto del piano in cui sono situati gli appartamenti, in modo da far pagare di più a chi usa maggiormente l’impianto), quelle per il riscaldamento (dove invece la dimensione dell’immobile è certamente l’elemento primario), ecc.

Come si calcolano i millesimi di un appartamento?

Nel redigere una tabella millesimale il tecnico tiene conto di una serie di parametri: i cosiddetti coefficienti che incidono sulla valutazione del valore della casa. 

Come abbiamo già spiegato in Come si calcolano i millesimi di un appartamento, tali coefficienti sono:

  • il coefficiente di destinazione: consente di valutare gli spazi dell’appartamento in relazione alla misura della loro utilità. Viene utilizzato un coefficiente diverso per valutare le stanze vere e proprie, i servizi e i vani accessori (quali ad esempio logge, solai o cantine). Non si considera solo la superficie piana ma la cubatura reale, visto che possono esistere appartamenti più bassi degli altri (si pensi a un sottotetto non interamente godibile a causa dell’altezza ridotta);
  • il coefficiente di orientamento: tiene conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali (quantità di sole, di luce, di calore, esposizione ai venti), indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano considerato. La variazione del coefficiente deve essere continua lungo tutto l’arco Nord, Est, Sud, Ovest pur non essendo proporzionale all’angolo di rotazione;
  • il coefficiente di prospetto: si riferisce ai maggiori o minori benefici che derivano ad un appartamento o ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un’altra dell’edificio (su strada, su cortile, o con una visuale più o meno libera e panoramica);
  • il coefficiente di luminosità: tiene conto della luce che entra nei vari ambienti;
  • il coefficiente di piano: tiene conto del piano dell’edificio ove si trova l’appartamento. Nell’assegnare il coefficiente di piano è necessario tenere conto dei vantaggi e degli svantaggi che comporta il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore: ad esempio: comodità di accesso, onerosità delle spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti di masserizie;
  • il coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio: tiene conto delle superfici utili dell’appartamento. Ad esempio un appartamento potrebbe essere più grande di un altro ma solo perché ha corridoi più lunghi o disimpegni e stanzini più ampi che tuttavia non sono superfici utili come le stanze.

Il calcolo dei millesimi, di solito, viene fatto moltiplicando la superficie reale dell’appartamento per i predetti coefficienti che modificano i metri quadri in funzione dell’effettivo utilizzo della superficie dell’appartamento. Questi coefficienti sono scelti dal tecnico, che terrà conto della circolare ministeriale 12480/1966 e 2945/1993. 

Come avviene la ripartizione delle spese in condominio?

In condominio, le spese comuni, quelle cioè necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell’edificio, sono ripartite tra i proprietari in base ai millesimi. 

I criteri legali di ripartizione delle spese possono, tuttavia, essere derogati dai condomini con un’apposita convenzione, ossia con una deliberazione assunta con il consenso unanime degli stessi, oppure in virtù del regolamento condominiale.

Se, ad esempio, i condomini stabiliscono di ripartire le spese per le parti comuni secondo parametri che non tengono conto dei millesimi, allora si è al di fuori dei criteri di suddivisione previsti dalla legge e si rientra nell’ipotesi delle cosiddette tabelle contrattuali, cioè derivanti da una autonoma decisione degli abitanti dello stabile.

Si possono modificare le tabelle millesimali?

La modifica delle tabelle millesimi può avvenire solo in due casi:

  • quando sono frutto di un errore: in tal caso si parla di rettifica;
  • quando cambiano le condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici (si pensi a una veranda, un soppalco o una tettoia) o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Più specificamente, costituiscono errore essenziale, e possono dare luogo a revisione delle tabelle millesimali, gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione, esposizione ecc.), siano essi errori di fatto (per esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia una estensione diversa da quella effettiva), oppure errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che sono irrilevanti a tale effetto). Mentre non possono qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto da criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta». 

Se cambia l’uso di un appartamento cambiano le tabelle millesimali?

In materia di spese condominiali, il calcolo millesimi non tiene conto dell’uso dell’appartamento che ciascun condomino può fare. Le concrete modalità di utilizzazione non incidono sulla determinazione dei criteri legali di ripartizione delle spese e, pertanto, non ha alcuna rilevanza che un’unità immobiliare sia adibita a ufficio piuttosto che a privata abitazione.

Dunque, il cambio di destinazione d’uso di un appartamento, da abitativo a uso ufficio, non determina alcun mutamento delle tabelle. 

La stessa ristrutturazione che abbia reso un appartamento più bello e vivibile rispetto a prima non determina un mutamento delle tabelle millesimali salvo abbia comportato un aumento di volumetria.

Secondo la Cassazione [1], «in tema di condominio di edifici non comportano la revisione o la modifica delle tabelle millesimali i mutamenti successivi alla loro adozione dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio». 

Lo stesso dicasi se una persona decide di affittare l’appartamento a più persone (ad esempio a diversi studenti universitari) o di realizzare un’attività di affittacamere: ciò non determina un mutamento delle tabelle. Queste infatti non risentono del numero di abitanti presenti all’interno dell’immobile. 

La Cassazione ha stabilito [2] che «si deve avere riguardo all’uso che ciascun partecipante può farne, cioè al godimento potenziale e non al godimento effettivo, e, quindi, non all’uso che effettivamente ne faccia o non ne faccia». 

Con un’altra pronuncia, la stessa Corte [3] ha precisato inoltre che «la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, indipendentemente dalla diversa destinazione (abitativa o meno) delle singole unità immobiliari oppure in base alla consistenza dei nuclei familiari che utilizzano le unità immobiliari a destinazione abitativa». 


note

[1] Cass. sent. n. 19797/2016

[2] Cass. sent. n. 13161/91

[3] Cass. sent. n. 432/2007.

Autore immagine: 123rf com


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