Registrazione contratto di locazione e affitto di beni immobili

3 Agosto 2019 | Autore:
Registrazione contratto di locazione e affitto di beni immobili

È obbligatorio trasmettere all’agenzia delle entrate l’accordo raggiunto col nuovo inquilino? Quali sarebbero le conseguenze della mancata trasmissione?

Quando si ha la fortuna di possedere più case, il guadagno derivante dall’affitto di una casa è sempre appetibile, soprattutto se esentasse. Era (ed è ancora oggi) consuetudine tra i proprietari di case in affitto non comunicare al fisco il contratto di locazione in essere con l’inquilino, così tenendo all’oscuro l’agenzia delle entrate dai propri guadagni. Questo meccanismo è stato combattuto, sotto diversi aspetti, dal legislatore che, da ultimo, ha previsto l’obbligatorietà della registrazione del contratto di locazione di case destinate ad abitazione. In questo articolo, dopo aver analizzato la differenza tra locazione e affitto, la durata di questi contratti  e la loro derogabilità, vedremo i casi di registrazione contratto di locazione e affitto di beni immobili, quando essa è obbligatoria e le conseguenze previste dalla legge in caso di mancato adempimento fiscale.

Cos’è il contratto di locazione?

È un accordo che interviene tra due soggetti, da un lato il proprietario di un bene mobile, o immobile, e dall’altro l’interessato a godere di quel bene con il quale, in cambio dell’utilizzo temporaneo dell’immobile, il proprietario riceverà dall’inquilino un canone periodico, sotto forma di denaro.

Come detto, il contratto di locazione può avere ad oggetto:

  • un bene mobile, come un armadio, o un computer,
  • un bene immobile, come un appartamento, o un garage.

La legge prevede obblighi sia per il proprietario, che per il conduttore. Il proprietario deve consegnare la cosa in buono stato, esente da vizi, garantendone il godimento in favore dell’inquilino e nei confronti di terzi. Inoltre, deve ottenere tutte le autorizzazioni amministrative necessarie all’abitazione della casa.

Dall’altra parte, l’inquilino deve utilizzare la cosa tramite l’uso convenuto, senza danneggiarla e deve pagare il canone di locazione pattuito. Inoltre, deve sostenere le spese per le piccole riparazioni e riconsegnare l’immobile nello stato in cui l’ha ricevuto.

La riconsegna dell’immobile avviene al termine del contratto il quale, oltre che per scadenza naturale, può cessare a causa del consenso delle parti, della morte del proprietario, o del conduttore, o per il deterioramento della cosa locata. Inoltre, il contratto può venire meno con l’intervento del giudice, ad esempio nei caso in cui l’inquilino non paghi più il canone e venga sfrattato.

Cos’è il contratto di affitto?

Per quanto possa essere utilizzato impropriamente, il contratto di affitto non è sinonimo di contratto di locazione, ma si differenzia da quest’ultimo per l’oggetto dell’accordo: il bene concesso in godimento riguarda beni immobili che siano capaci di produrre un frutto naturale come, ad esempio, i terreni coltivabili.

Questo contratto può cessare:

  • per scadenza naturale;
  • per intervenuto recesso delle parti;
  • per la sopravvenuta incapacità dell’affittuario;
  • per il mancato pagamento del canone da parte dell’affittuario.
  • per trasferimento del bene, nel caso in cui tale previsione sia prevista dagli accordi;

Altra differenza con la locazione riguarda i vincoli di durata dei contratti, che analizzeremo di seguito.

Durata del contratto

La durata del contratto di locazione di un immobile destinato ad abitazione è vincolata sia nei limiti minimi, che nei limiti massimi.

La legge [3] stabilisce che le parti possono stipulare contratti di durata non inferiore a quattro anni, che si rinnovano automaticamente per altri quattro anni. Se il locatore decide di ridurre le proprie pretese, rispettando i canoni indicati dagli accordi intervenuti tra le organizzazioni di proprietà edilizia e conduttori maggiormente rappresentative, allora potrà stipulare contratti di durata inferiore, pari a tre anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo ulteriore di due anni.

In questo modo, il legislatore tutela l’inquilino che, trasferitosi nella nuova casa, potrebbe essere costretto – in mancanza di tutela – a trasferirsi dopo solo un mese in un altro appartamento, su semplice capriccio del proprietario.

Con riguardo alla locazione di immobili, discorso diverso va fatto per le attività commerciali, la cui durata minima è prevista in sei anni, decorsi i quali il contratto si rinnova automaticamente in ulteriori sei anni. Qui la tutela interessa il commerciante che, dopo aver investito un’importante somma per l’avvio dell’attività commerciale, ha necessità di avere una stabilità di esercizio, al fine di ammortizzare quelle spese.

La legge prevede, inoltre, un limite di durata massima, stabilito in trent’anni. Se il contratto è stipulato per un periodo più lungo, o a tempo indeterminato, allora sarà ridotto automaticamente al termine suddetto. Al contrario, per i contratti di affitto questo vincolo non esiste: così l’affitto di un terreno, privo di un termine di scadenza, si considererà a tempo indeterminato, con la possibilità delle parti di esercitare il diritto di recesso.

Derogabilità alla durata del contratto di locazione

I vincoli di durata minimi stabiliti dalla legge incontrano delle eccezioni. Con riguardo al rinnovo automatico, questo può essere evitato nei casi in cui l’immobile serva:

  • al proprietario o ai parenti prossimi per l’uso di casa familiare, o attività commerciale;
  • per attività di volontariato;
  • al proprietario ed il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune, o non occupi l’immobile locato;
  • alla ristrutturazione dell’immobile locato.

Inoltre, esistono dei casi che permettono di derogare anche alla durata del primo contratto: si tratta dei cosiddetti contratti transitori. Classico esempio riguarda lo studente universitario, o il lavoratore fuori sede, la cui permanenza in quel luogo è limitata ad un termine ristretto, sicuramente inferiore rispetto agli otto anni canonici, previsti dalla legge. Così, trattandosi di esigenze del conduttore, è prevista la possibilità di derogare alla durata, stabilendo un termine inferiore di locazione, ma sempre dimostrando – con documenti – le esigenze di transitorietà (l’iscrizione all’università dello studente, o il contratto di lavoro per il dipendente). In mancanza, il contratto si trasformerà da transitorio ad ordinario [4].

Ulteriore deroga è prevista per i contratti turistici, che possono essere stipulati per un massimo di trenta giorni. In questo modo, s’evita il paradosso per il quale un turista debba essere costretto a stipulare un contratto di otto anni per una vacanza di una settimana.

Registrazione del contratto

La registrazione del contratto riguarda aspetti esclusivamente fiscali della vicenda: l’agenzia delle entrate riceve i dati contrattuali della locazione e provvede a protocollarlo nelle proprie banche dati, al fine di controllare i movimenti di denaro.

La registrazione può avvenire in tre modalità:

  • personalmente, recandosi agli uffici dell’agenzia delle entrate;
  • telematicamente, presentando la richiesta di registrazione online;
  • incaricando un professionista, o un delegato.

I costi di registrazione, che includono imposta di registro e bollo, variano a seconda del tipo di canone scelto:

  • nel caso di contratto a canone libero, occorrerà pagare il 2% di canone annuo, 16 euro ogni quattro facciate, ma non avrai diritto a nessuna imposta sostitutiva IRPEF;
  • nel caso di utilizzo della cedolare secca, non sarà dovuta né l’imposta di registro, né il bollo, ma pagherai un’imposta sostitutiva IRPEF del 15%.

La registrazione deve avvenire entro trenta giorni dalla sottoscrizione del contratto, ma cosa succede se ciò non avviene? Lo vedremo tra poco.

Obbligo di registrazione del contratto di locazione

Mentre per il contratto di locazione di beni mobili non è previsto un obbligo di legge, le cose cambiano se concedi in godimento il tuo appartamento. Infatti, secondo quanto stabilito dalla legge [1], i contratti di locazione di unità immobiliari, ovvero di loro porzioni, sono nulli se non sono registrati all’agenzia delle entrate.

Ti chiederai il perché un inadempimento fiscale possa comportare conseguenze così gravi, anche dal punto di vista civile: il fine perseguito dal legislatore è stato quello di combattere l’evasione fiscale di tutti quei proprietari che, non registrando il contratto, riscuotevano i canoni di locazione in nero, senza dichiararli all’agenzia delle entrate.

Se la registrazione non avviene entro trenta giorni dalla data di sottoscrizione del contratto, questo sarà considerato nullo e, quindi, privo di effetti tra le parti.

Tuttavia, mentre in un primo momento questa nullità è stata considerata insanabile per le parti (nel senso che il proprietario non poteva rimediare all’omissione fiscale), successivamente, la giurisprudenza [2], al fine di salvaguardare le intenzioni concrete delle parti, ha mutato i suoi convincimenti, rendendo possibile la registrazione tardiva del contratto.

Le conseguenze della tardiva registrazione non saranno di poco conto per il proprietario, visto che dovrà regolarizzare tutti i canoni riscossi dalla stipula del contratto fino alla registrazione. Inoltre, il proprietario dovrà pagare una sanzione economica per la tardiva registrazione che varierà da un minimo dell’1,5% dell’imposta dovuta e non versata, nel caso di registrazione avvenuta entro i trenta giorni dalla scadenza, ad un massimo del 5% dell’imposta, se la registrazione è avvenuta dopo i due anni dalla stipula della locazione.

Casi di non obbligatorietà della registrazione

Non sempre la registrazione è richiesta, a pena di nullità, da parte del legislatore. In alcuni casi, per la peculiarità del contratto, la registrazione può essere evitata.

Ad esempio, i contratti turistici, di durata inferiore ai trenta giorni, per la loro particolare natura, non sono destinatari di tale obbligo, ma solo soggetti all’obbligo di comunicazione al comune in cui è situato l’immobile e al commissariato di polizia, al fine di permettere le verifiche sui tuoi nuovi inquilini.

La conseguenza della nullità del contratto per mancata registrazione non si applica, neppure, ai contratti di affitto a coltivatore diretto, aventi a oggetto terreni e fabbricati rurali. Questi, perciò, saranno validi e avranno effetto riguardo ai terzi, a prescindere dall’adempimento dell’obbligo fiscale [5].

note

[1] Art.1, comma 346, legge 311/2004

[2] Cass. civ., sez. III, n. 6009/2018 del 13.03.2018

[3] Art. 2 legge n.431 del 1998

[4] Cass. civ., sez. III, n. 19435/2008 del 15.07.2008

[5] Cass. civ., sez. III, n. 132/2016 dek 08.01.2016


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