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Quali tasse si pagano sulla prima casa

28 Giugno 2019
Quali tasse si pagano sulla prima casa

Prima casa e abitazione principale: le imposte collegate all’atto di acquisto e quelle invece annuali dovute al Comune. Come si calcolano e quanto si paga.

Quando si acquista un appartamento, lo si riceve in donazione o in eredità, la prima domanda che di solito ci si pone è quali tasse si pagano sulla prima casa. Il carico fiscale costituisce spesso un disincentivo per chi non ha molte possibilità economiche e il timore di  perdere la proprietà proprio a causa dell’arretrato tributario può far desistere i contribuenti dall’intestarsi beni immobili. 

Proprio per garantire un tetto anche ai nuclei familiari più indigenti e, nello stesso tempo, non bloccare il mercato immobiliare (da sempre traino dell’economia italiana), la legge ha spesso riconosciuto benefici e sconti sulla cosiddetta «abitazione principale», un concetto però parzialmente diverso dalla «prima casa» come comunemente la si intende. Ecco perché, quando ci si chiede, quali tasse si pagano sulla prima casa, bisognerebbe innanzitutto partire dalla terminologia e dai confini applicativi delle norme.

È quanto faremo in questo articolo in modo da chiarire quali spese fiscali si devono sostenere nel momento in cui si diventa proprietari di un immobile, a qualsiasi titolo. La legge non pone infatti differenze tra chi ricevere una casa, un terreno o un magazzino a seguito di un contratto di compravendita, di una donazione o di una successione ereditaria: alla fine, ciò che conta è il diritto di proprietà perché è ad esso che viene collegata la capacità contributiva e, quindi, il presupposto di imposta. 

Quali sono le tasse sulla casa?

Il Fisco entra in contatto con la proprietà di una casa in due momenti diversi. Una prima volta al momento dell’acquisto, con la tassazione dell’atto di compravendita stipulato davanti al notaio; si tratta di una tassazione una tantum, che avviene appunto solo al rogito e non si ripete più. Una seconda volta, invece, si verifica ogni anno, sotto forma di imposte comunali sulla casa. Vediamo singolarmente queste due ipotesi.

Tasse sull’acquisto della casa

L’atto di compravendita è soggetto a tassazione. Qui, le tasse sono differenti a seconda che si acquisti da un privato o da una ditta di costruzioni. 

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’imposta di registro proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Viceversa, se il venditore è un’impresa soggetta a Iva, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’Iva del 10% (al 22% se l’immobile è accatastato A/1, A/8 o A/9);
  • l’imposta di registro fissa di 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Tasse sulla casa

Le tasse periodiche sulla casa sono poi l’Imu, la Tasi e la Tari. La prima (Imu) è quella che colpisce la proprietà dell’immobile in sé, come indice di ricchezza. La seconda (Tasi) è un’imposta collegata ai servizi indivisibili che il Comune realizza per rendere più fruibili le proprietà immobiliari (impianti fognari, illuminazione, strade, rete elettrica, ecc.). La terza (Tari) è l’imposta sui rifiuti. Si tratta di tre tasse che deve pagare sempre il proprietario dell’immobile. Se però l’appartamento è in affitto, la Tari grava sull’inquilino.

Quali tasse si pagano sulla prima casa?

Andiamo ora a vedere quali tasse si pagano sulla prima casa. Lo faremo, anche in questo paragrafo, separando la tassazione del rogito notarile dalla successiva tassazione annuale.

Tasse sull’acquisto della prima casa

Chi acquista la «prima casa» ha una riduzione sostanziale del carico fiscale. Si tratta del cosiddetto bonus prima casa, un beneficio che consente di risparmiare notevolmente sulle tasse collegate al rogito. 

In particolare, chi acquista da privato paga:

  • l’imposta di registro al 2% (anziché al 9%) con un minimo di 1.000 euro;
  • l’imposta ipotecaria di 50 euro;
  • l’imposta catastale di 50 euro.

Invece, chi acquista da costruttore o altra azienda soggetta ad Iva deve versare:

  • l’Iva del 4% (anziché al 10% o al 22%);
  • l’imposta di registro fissa di 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Attenzione però: il concetto di «prima casa» è particolarmente rigido. Bisogna, infatti, rispettare le seguenti condizioni:

  • l’immobile non deve essere di lusso, ossia A/1, A/8 o A/9;
  • il contribuente deve spostare la sua residenza all’interno del medesimo Comune (non necessariamente la stessa via) ove si trova l’immobile acquistato: lo deve fare entro 18 mesi dal rogito;
  • il contribuente non deve essere proprietario, neanche per quote, di altri immobili a uso abitativo situati nel Comune ove si trova quello da acquistare. Se invece non è così deve cedere la proprietà prima del rogito (ad esempio vendendola o donandola);
  • il contribuente non deve essere proprietario, neanche per quote, di un altro immobile – ovunque esso sia situato all’interno del territorio italiano – per il quale ha già usufruito del bonus prima casa. In caso contrario, egli deve cedere l’immobile entro 1 anno dal nuovo acquisto (potrà quindi venderlo o donarlo).

Tasse sulla proprietà della prima casa

Anche le imposte annuali da versare al Comune, e in particolare l’Imu e la Tasi (non anche la Tari) seguono una tassazione agevolata quando sono collegate alla «prima casa». O meglio: in questo caso si parla di abitazione principale. Difatti, tali benefici non vengono meno se il contribuente possiede anche altri immobili. Ad esempio, una persona proprietaria di tre appartamenti potrà ottenere i benefici su Imu e Tasi per la sola abitazione principale.

La legge prevede l’esenzione Imu e Tasi a condizione che:

  • il contribuente deve avere fissato la propria residenza all’interno dell’immobile (non quindi semplicemente nello stesso Comune, come invece per il bonus prima casa);
  • l’immobile deve essere la dimora abituale del contribuente e di tutta la sua famiglia. In pratica, non basta il dato formale della residenza per come risultante dai registri dell’anagrafe. È necessario che la casa sia vissuta in gran parte dell’anno. Questo per evitare il fenomeno illegale delle false residenze al solo scopo di non pagare le tasse sulla casa. 

Chi affitta una casa a canone concordato può beneficiare di uno sconto del 25% sull’Imu per l’abitazione data in locazione.

Ci sono due tipi di aliquote da conoscere per sapere come si calcola l’Imu:

  • l’aliquota variabile: si tratta dell’imposta per la seconda casa e per altri tipi di proprietà. È fissata allo 0,76% ma i Comuni, con apposita delibera del Consiglio, possono modificarla al rialzo o al ribasso;
  • l’aliquota ordinaria: è l’imposta per l’abitazione principale di lusso e per le relative pertinenze. In generale, è dello 0,4% ma, anche in questo caso, i Comuni possono decidere di alzarla o di abbassarla.

note

Autore immagine: 123rf com


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