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Danni conduttore locazione: ultime sentenze

20 Settembre 2022
Danni conduttore locazione: ultime sentenze

Restituzione della cosa locata; stato di usura della cosa al momento della riconsegna; diritto del locatore al risarcimento del danno; onere probatorio.

A chi spetta l’onere di provare il buono stato dell’immobile alla riconsegna al proprietario? In quali casi il conduttore di un immobile risponde di tutti i danni cagionati allo stesso? Potrai scoprirlo nelle ultime sentenze.

Locazione: risarcimento dei danni derivati dal normale consumo

Il conduttore, quando restituisce la cosa locata, è esonerato delle conseguenze derivanti dal deterioramento o dal consumo della cosa stessa, qualora siano riconducibili al suo uso conforme al contratto; tuttavia, le parti ben possono regolare in modo diverso, nell’ambito del sinallagma tra loro specificamente concordato, gli effetti della condizione in cui versa il bene al momento della riconsegna.

Cassazione civile sez. III, 17/05/2022, n.15839

Responsabilità da cose in custodia in caso di locazione

Con riferimento alla ripartizione della responsabilità da cose in custodia tra il locatore e il locatario, visto che la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all’evento lesivo, al proprietario dell’immobile locato sono riconducibili i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell’immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità.

Tribunale Velletri sez. II, 28/04/2022, n.874

Configurabilità della responsabilità da cose in custodia

In tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c., è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa con il conseguente potere -dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore.

Pertanto, con riferimento alla locazione di immobile, che comporta il trasferimento della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze, pur configurandosi ordinariamente l’obbligo di custodia del bene locato in capo al conduttore, dal quale deriva la responsabilità a suo carico ”salva quella solidale con altri soggetti ai quali la custodia faccia capo in quanto aventi pari titolo o titoli diversi che importino la coesistenza di poteri di gestione e di ingerenza sul bene” ai sensi del suddetto art. 2051 c.c., per i danni arrecati a terzi dalle parti ed accessori del bene locato, la responsabilità rimane in capo al proprietario per i soli danni arrecati dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, delle quali conserva la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia.

Corte appello Sassari sez. I, 25/02/2022, n.69

Danni esorbitano il normale uso: quali sono gli obblighi del conduttore?

Il locatore può legittimamente pretendere dal conduttore il risarcimento quando alla consegna della cosa locata la stessa si presenti in condizioni che eccedano il normale degrado, conseguenti al suo ordinario uso. In tali ipotesi il risarcimento dovuto dal conduttore copre i danni consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.

Tribunale Frosinone sez. I, 18/01/2022, n.62

Gravi danni all’immobile locato

In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l’esecuzione delle opere di ripristino l’esborso di somme di notevole entità, in base all’economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell’art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand’anche abbia smesso di servirsi dell’immobile per l’uso convenuto.

Cassazione civile sez. III, 09/12/2021, n.39179

Danni eccedenti il normale degrado dovuto all’uso

In tema di locazione di immobili, se al momento della riconsegna l’immobile presenta danni eccedenti il normale degrado dovuto all’uso, il conduttore deve risarcire il relativo danno consistente non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo di esecuzione e completamento delle opere.

Corte appello Torino sez. III, 28/10/2021, n.1139

Somma necessaria al ripristino dell’immobile nelle stesse condizioni in cui era all’inizio della locazione

In tema di locazione, qualora – in violazione dell’art. 1590 c.c. – al momento della riconsegna la cosa locata presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso della stessa, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni; pertanto, il locatore può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all’inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto, mentre non può addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti.

Tribunale Vercelli sez. I, 10/11/2020, n.463

Manutenzione dovuta dal conduttore

In tema di locazione, qualora al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto, da parte di terzi, richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori. Si tratta, infatti, del corollario dell’articolo 1591 del Cc, per il quale il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno. In altri termini, ogniqualvolta il locatore per fatto del conduttore non può disporre della cosa locata, ha diritto al corrispettivo convenuto e ai danni ulteriori, ove dimostrati.

Corte appello Napoli sez. II, 29/10/2020, n.3703

Obbligo di restituzione del deposito cauzionale

Nel contratto di locazione, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto nel momento in cui viene rilasciato l’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione nella specie: il deposito cauzionale era stato corrisposto ai locatori all’inizio del rapporto per cui detto costo va portato in compensazione e detratto dall’importo oggetto di ingiunzione.

Tribunale Roma sez. VI, 17/09/2020, n.13003

Mancanza di apposita domanda giudiziale del locatore

In materia di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali – tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell’eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante – sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione.

Tribunale Roma sez. VI, 05/03/2020, n.4931

La clausola del contratto contenente la descrizione dell’immobile

In tema di locazione di immobile, la clausola del contratto contenente la descrizione dell’immobile ha valore di confessione stragiudiziale tra le parti  con la conseguenza che i danni eventualmente presenti nell’immobile alla sua riconsegna  si devono presumere non esistenti al tempo della stipula del contratto e quindi attribuibili al conduttore, su cui incombe la prova che detti danni siano invece dipesi da causa a lui non imputabile  ovvero imputabili a terzi.

Tribunale Piacenza, 12/12/2019, n.823

Restituzione dell’immobile al locatore e del deposito cauzionale

In materia di locazione di beni immobili, una volta che il relativo contratto di sia concluso con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito cauzionale sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni in quanto l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione agli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, per cui, nel caso in cui il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione.

Corte appello Napoli sez. II, 05/04/2019, n.1886

Riconsegna dell’immobile locato e danni

Qualora, in violazione dell’art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.

Cassazione civile sez. III, 07/03/2019, n.6596

Vizi della cosa locata e onere probatorio

Nel caso di domanda ex art. 1578 c.c. (di riduzione del prezzo o di risoluzione) grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di maggiore vicinanza alla prova) l’onere di individuare e dimostrare l’esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito; al locatore convenuto spetta, invece, di dimostrare che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore (e ciò al fine di paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo) o di provare di avere senza colpa ignorato i vizi al momento della consegna, al fine di andare esente dal risarcimento dei danni derivati dai vizi della cosa.

Tribunale Bari sez. III, 16/01/2019, n.203

Responsabilità del conduttore e del proprietario

In tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 cod. civ. è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa che comporti il potere – dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore.

Pertanto, la locazione di immobile, la quale determina in linea di principio il trasferimento al conduttore della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze, comporta l’obbligo di custodia del bene locato in capo al conduttore stesso, dal quale discende altresì la responsabilità a suo carico – e, ove la custodia finisca per fare capo a più soggetti a pari titolo, o a titoli diversi, che importino l’attuale coesistenza di poteri di gestione e di ingerenza sul bene, la responsabilità in via solidale a carico di tutti – ex art. 2051 cod. civ. per i danni arrecati a terzi dalle parti ed accessori del bene locato, rimanendo, invece, in capo al proprietario la responsabilità dei danni arrecati a terzi dalla strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, delle quali conserva la disponibilità giuridica, e, quindi, la custodia.

Tribunale Tivoli, 05/11/2018, n.1531

Danni provocati a terzi: la responsabilità grava sul conduttore?

In caso di danni provocati a terzi da accessori e/o parti dell’immobile di cui disponga il conduttore, la relativa responsabilità grava solo sul conduttore, che deve ritenersi titolare di tutti gli obblighi derivanti dal contratto di locazione, e non anche sul proprietario dell’immobile locato.

Corte appello Firenze sez. III, 26/09/2018, n.2187

Garanzia dovuta dal locatore per la piena utilizzazione del bene locato

In tema di garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale utilizzazione del bene locato di cui all’art. 1585 c.c., sussiste l’onere della laudatio auctoris riguardo alle molestie di diritto, mentre che nel caso di molestie di fatto arrecate dal condominio ad unità immobiliare, condotta in locazione, facente parte di un fabbricato condominiale legittimato passivo all’azione di risarcimento dei danni non è il locatore, bensì il condominio, contro il quale il conduttore ha azione diretta ex art. 1585 comma 2 cc.

Corte appello Bari sez. III, 19/09/2018, n.1567

Incendio: danni alla cosa in custodia

La prova liberatoria della responsabilità del conduttore passa attraverso la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè mediante l’individuazione e l’accertamento del fatto esterno, ed estraneo alla sfera di controllo del conduttore, che abbia causato l’incendio, così che affinchè il conduttore possa essere liberato per i danni riportati a seguito di un incendio dalla cosa in custodia, occorre quindi che il presunto responsabile provi di aver adempiuto all’obbligo di custodia con la diligenza richiesta dal caso concreto e che il danno sia derivato da una causa esterna individuata, non riconducibile nè alla sua volontà nè alla sua sfera di controllo, quale nel caso di specie il fatto del terzo, ovvero, l’incendio doloso dei fabbricati provocato da un terzo estraneo.

Tribunale Alessandria, 28/05/2018, n.425

Danni provocati da immobili locati

Al proprietario dell’immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori dalle altre parti dell’immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità.

Pertanto, data la specialità dell’art. 2053 rispetto al 2051, è escluso che rispetto allo stesso fatto possono concorrere le responsabilità del proprietario e del conduttore

Cassazione civile sez. III, 27/03/2018, n.7526

Prova del buono stato dell’immobile alla riconsegna al proprietario

Il conduttore di un immobile risponde di tutti i danni cagionati allo stesso quando questo era nella sua custodia e la prova liberatoria in merito all’assenza di responsabilità incombe sullo stesso conduttore dato che l’immobile si presume locato in buono stato.

Tribunale Torino sez. VIII, 21/03/2018, n.1399



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