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Danni conduttore locazione: ultime sentenze

20 Luglio 2019
Danni conduttore locazione: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: locazione; danni causati dalla cosa locata; restituzione della cosa locata; stato di usura della cosa al momento della riconsegna; diritto del locatore al risarcimento del danno; onere probatorio a carico del locatore.

A chi spetta l’onere di provare il buono stato dell’immobile alla riconsegna al proprietario? In quali casi il conduttore di un immobile risponde di tutti i danni cagionati allo stesso? Potrai scoprirlo nelle ultime sentenze.

Restituzione dell’immobile al locatore e del deposito cauzionale

In materia di locazione di beni immobili, una volta che il relativo contratto di sia concluso con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito cauzionale sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni in quanto l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione agli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, per cui, nel caso in cui il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione.

Corte appello Napoli sez. II, 05/04/2019, n.1886

Danno da recesso anticipato

In tema di azione per il recupero dei danni subiti dal locatore a causa del recesso anticipato del conduttore, dovuto a causa del terzo (infiltrazione di acqua e umidità provenienti da altro immobile), non può integrare un danno la maggior misura pattuita tra le parti con l’accordo dissimulatorio, conseguendone che, in tale situazione, il giudice valuterà il risarcimento solo sulla base del canone effettivamente registrato.

Cassazione civile sez. III, 27/03/2019, n.8465

Riconsegna dell’immobile locato e danni

Qualora, in violazione dell’art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.

Cassazione civile sez. III, 07/03/2019, n.6596

Vizi della cosa locata e onere probatorio

Nel caso di domanda ex art. 1578 c.c. (di riduzione del prezzo o di risoluzione) grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di maggiore vicinanza alla prova) l’onere di individuare e dimostrare l’esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito; al locatore convenuto spetta, invece, di dimostrare che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore (e ciò al fine di paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo) o di provare di avere senza colpa ignorato i vizi al momento della consegna, al fine di andare esente dal risarcimento dei danni derivati dai vizi della cosa.

Tribunale Bari sez. III, 16/01/2019, n.203

Il diritto al risarcimento per ritardata restituzione dell’immobile locato: prescrizione

La responsabilità contemplata dall’art. 1591 cod.civ. ha natura contrattuale, in quanto derivante dalla violazione dell’obbligo del conduttore di restituire la res locata alla cessazione del contratto. Ne consegue che il diritto al risarcimento dei danni derivanti dall’inadempimento a tale obbligo, pur essendo in parte normativamente determinato con riferimento al corrispettivo convenuto, non si prescrive nel termine breve di cui all’art. 2947 cod.civ., bensì nell’ordinario termine decennale.

Tribunale Roma sez. VI, 29/11/2018, n.23057

Responsabilità del conduttore e del proprietario

In tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 cod. civ. è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa che comporti il potere – dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore.

Pertanto, la locazione di immobile, la quale determina in linea di principio il trasferimento al conduttore della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze, comporta l’obbligo di custodia del bene locato in capo al conduttore stesso, dal quale discende altresì la responsabilità a suo carico – e, ove la custodia finisca per fare capo a più soggetti a pari titolo, o a titoli diversi, che importino l’attuale coesistenza di poteri di gestione e di ingerenza sul bene, la responsabilità in via solidale a carico di tutti – ex art. 2051 cod. civ. per i danni arrecati a terzi dalle parti ed accessori del bene locato, rimanendo, invece, in capo al proprietario la responsabilità dei danni arrecati a terzi dalla strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, delle quali conserva la disponibilità giuridica, e, quindi, la custodia.

Tribunale Tivoli, 05/11/2018, n.1531

Danni provocati a terzi: la responsabilità grava sul conduttore?

In caso di danni provocati a terzi da accessori e/o parti dell’immobile di cui disponga il conduttore, la relativa responsabilità grava solo sul conduttore, che deve ritenersi titolare di tutti gli obblighi derivanti dal contratto di locazione, e non anche sul proprietario dell’immobile locato.

Corte appello Firenze sez. III, 26/09/2018, n.2187

Garanzia dovuta dal locatore per la piena utilizzazione del bene locato

In tema di garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale utilizzazione del bene locato di cui all’art. 1585 c.c., sussiste l’onere della laudatio auctoris riguardo alle molestie di diritto, mentre che nel caso di molestie di fatto arrecate dal condominio ad unità immobiliare, condotta in locazione, facente parte di un fabbricato condominiale legittimato passivo all’azione di risarcimento dei danni non è il locatore, bensì il condominio, contro il quale il conduttore ha azione diretta ex art. 1585 comma 2 cc.

Corte appello Bari sez. III, 19/09/2018, n.1567

Incendio: danni alla cosa in custodia

La prova liberatoria della responsabilità del conduttore passa attraverso la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè mediante l’individuazione e l’accertamento del fatto esterno, ed estraneo alla sfera di controllo del conduttore, che abbia causato l’incendio, così che affinchè il conduttore possa essere liberato per i danni riportati a seguito di un incendio dalla cosa in custodia, occorre quindi che il presunto responsabile provi di aver adempiuto all’obbligo di custodia con la diligenza richiesta dal caso concreto e che il danno sia derivato da una causa esterna individuata, non riconducibile nè alla sua volontà nè alla sua sfera di controllo, quale nel caso di specie il fatto del terzo, ovvero, l’incendio doloso dei fabbricati provocato da un terzo estraneo.

Tribunale Alessandria, 28/05/2018, n.425

Danni provocati da immobili locati

Al proprietario dell’immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori dalle altre parti dell’immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità.

Pertanto, data la specialità dell’art. 2053 rispetto al 2051, è escluso che rispetto allo stesso fatto possono concorrere le responsabilità del proprietario e del conduttore

Cassazione civile sez. III, 27/03/2018, n.7526

Prova del buono stato dell’immobile alla riconsegna al proprietario

Il conduttore di un immobile risponde di tutti i danni cagionati allo stesso quando questo era nella sua custodia e la prova liberatoria in merito all’assenza di responsabilità incombe sullo stesso conduttore dato che l’immobile si presume locato in buono stato.

Tribunale Torino sez. VIII, 21/03/2018, n.1399


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