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Sanatoria vecchi abusi edilizi

30 Giugno 2019
Sanatoria vecchi abusi edilizi

Come interrompere la demolizione di un abuso: la sanatoria e il condono.

Anche se l’abuso edilizio è stato commesso molto tempo fa è sempre possibile l’ordine di demolizione così come la presentazione di una domanda di sanatoria. Questo perché la legge non pone termini di prescrizione né per l’una, né per l’altra. Da un lato, infatti, condizione per imporre lo smantellamento di un abuso edilizio è l’assenza di un titolo edilizio, a prescindere da quando sia stato realizzato. Dall’altro lato, condizione per ottenere la sanatoria è la conformità dell’opera ai regolamenti urbanistici in vigore al momento di esecuzione del manufatto e a quelli (eventualmente diversi) in vigore al momento del deposito della domanda di sanatoria.

Sono questi i principi che regolano la sanatoria dei vecchi abusi edilizi. Una recente sentenza della Cassazione [1] è intervenuta sul tema per fornire ulteriori e sempre attuali insegnamenti. La Corte ha affrontato il caso di un uomo che, pur essendo già stato condannato per abuso edilizio, dopo la pubblicazione della sentenza si era chiesto «come evitare la demolizione di un abuso edilizio?» e aveva trovato risposta presentando una domanda di sanatoria. I giudici hanno spiegato se, anche dopo la condanna penale, è possibile chiedere e ottenere una sanatoria dei vecchi abusi edilizi. Ecco dunque i chiarimenti sul tema.

Quanto tempo c’è per demolire un abuso edilizio?

Il responsabile dell’abuso edilizio deve provvedere alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi entro massimo 90 giorni dall’ingiunzione. Se non lo fa, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune. L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.

Una volta acquisita al patrimonio del Comune, l’opera viene demolita con ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale a spese del responsabile dell’abuso. La demolizione viene evitata solo se viene adottata una delibera consiliare con cui l’opera venga dichiarata di interesse pubblico e sempre che l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico.

Si rischiano multe in caso di mancata demolizione?

Oltre alla confisca del terreno, il proprietario che non demolisce l’abuso edilizio è soggetto a una sanzione amministrativa compresa tra 2.000 euro e 20.000 euro, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti. Resta ovviamente ferma l’eventuale condanna penale per il reato di abuso edilizio.

Si può presentare una sanatoria dopo una condanna penale per abuso edilizio?

In tema di reati edilizi, e specificamente in materia di ripristino o demolizione dello stato dei luoghi anteriore alla realizzazione del fabbricato abusivo, si può ottenere la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione delle opere abusive se il responsabile presenta una istanza di condono o sanatoria anche se ciò avviene dopo il passaggio in giudicato della sentenza di condanna (ossia dopo che la sentenza penale diventa definitiva).

La revoca o la sospensione della demolizione però non avviene automaticamente: il giudice dell’esecuzione infatti valuta innanzitutto che sussistano elementi che facciano ritenere plausibile l’accoglimento della domanda da parte dell’autorità amministrativa competente. In pratica, la demolizione si blocca o se la sanatoria è già stata concessa o se è verosimile che la relativa domanda venga accolta nell’imminenza.

Tali concetti sono stati ribaditi dalla Cassazione con la pronuncia in commento. Se interviene la sanatoria dell’abuso e quindi l’amministrazione ritiene di regolarizzare l’opera – si legge in sentenza – il predetto ordine può essere revocato, anche eventualmente in sede esecutiva laddove sia divenuta definitiva la sentenza di condanna.

Il giudice dell’esecuzione, prima di bloccare l’ordine di demolizione, controlla la legittimità della richiesta di sanatoria sotto il profilo della sussistenza dei presupposti per la sua emanazione e dei requisiti di forma e sostanza richiesti dalla legge per il corretto esercizio del potere di rilascio. Nel caso in cui sia stata presentata soltanto una domanda di condono o sanatoria, il giudice può disporre la sospensione dell’esecuzione laddove ritenga prevedibile che, in un breve lasso di tempo, l’autorità amministrativa adotti un provvedimento che si ponga in insanabile contrasto con l’ordine di esecuzione.

Chi emette l’ordine di demolizione

L’ordine di demolizione è una sanzione amministrativa la cui esecuzione spetta al giudice anche se l’illecito viene accertato dal competente ufficio del Comune. Non è ipotizzabile che l’esecuzione di un provvedimento, adottato dal giudice penale, venga affidato alla pubblica amministrazione. Peraltro, l’ordine di demolizione, pur avendo natura amministrativa, è atto giurisdizionale che deve essere disposto dal giudice con la sentenza di condanna.

Cosa ha ad oggetto l’ordine di demolizione?

L’obbligo di demolizione si configura come un dovere di ripristino dello stato dei luoghi, e come tale ha per oggetto sia il manufatto abusivo originariamente contestato, sia le opere accessorie e complementari nonché le opere successive, sulle quali si riversa il carattere abusivo della originaria costruzione.

Quando si prescrive l’ordine di demolizione?

L’ordine di demolizione non si prescrive mai e può essere impartito anche a distanza di molti anni. Anche un vecchio abuso edilizio può essere raggiunto quindi da un provvedimento di demolizione, benché il proprietario non sia l’effettivo responsabile per aver acquistato l’immobile in tale stato di fatto.


note

[1] Cass. sent. n. 28172/19 del 27.06.2019.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. III Penale, sentenza 4 aprile – 27 giugno 2019, n. 28172

Presidente Lapalorcia – Relatore Gai

Ritenuto in fatto

1. Con l’impugnata ordinanza, il Tribunale di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha accolto la richiesta di revoca dell’ordine di demolizione delle opere abusive, disposto con la sentenza di condanna del Pretore di Napoli, sez. dist. di Casoria, del 07/07/1998, irrevocabile il 01/10/98, nei confronti di C.A. e T.A. , per essere intervenuti tre provvedimenti di concessione in sanatoria.

2. Propone ricorso per cassazione il Procuratore della Repubblica del Tribunale di Napoli deducendo il vizio di motivazione e la violazione di legge.

Secondo il ricorrente, l’ordinanza impugnata sarebbe priva di motivazione sotto il profilo dell’esercizio del sindacato sull’atto amministrativo, che è demandato al giudice dell’esecuzione, e della verifica dei presupposti formali e sostanziali per rilascio dei permessi a costruire in sanatoria, essendosi limitato, il Tribunale, a prendere atto del rilascio degli stessi. L’ordinanza avrebbe violato la legge in quanto i permessi a costruire in sanatoria erano stati rilasciati a seguito di istanza di concessione in sanatoria avanzata da soggetti non legittimati, per effetto dell’acquisizione del bene al patrimonio del Comune a seguito di inottemperanza all’ordine di demolizione. L’ordinanza avrebbe erroneamente ritenuto validi i provvedimenti in sanatoria in violazione della L. n. 724 del 1994, art. 39, stante il superamento della soglia di mc. 750, trattandosi di costruzione unitaria. Chiede l’annullamento dell’ordinanza.

3. Il Procuratore generale ha depositato requisitoria scritta con cui ha chiesto l’annullamento dell’ordinanza.

Considerato in diritto

4. – Il ricorso è fondato in forza delle considerazioni qui esposte.

Va anzitutto rammentato, come osserva il Procuratore generale nella requisitoria scritta, che in tema di reati edilizi, la revoca/sospensione dell’ordine di demolizione (e anche di rimessione in pristino), può essere disposto dal giudice dell’esecuzione previo accertamento di una situazione (presentazione di istanza di condono o provvedimento stesso) che lo renderebbeme incompatibile (tra le tante Sez. 3, n. 9145 del 01/07/2015, Manna, Rv 266763).

Nel caso di rilascio di concessione edilizia in sanatoria, il giudice dell’esecuzione – investito dell’istanza di revoca dell’ordine di demolizione conseguente a condanna per costruzione abusiva-, ha il potere-dovere di verificare la legittimità del permesso di costruire in sanatoria sotto il profilo del rispetto dei presupposti e dei requisiti di forma e di sostanza richiesti dalla legge per il corretto esercizio del potere di rilascio (Sez. 3, n. 47402 del 21/10/2014, Chisci, Rv. 260972 – 01; Sez. 3, n. 42164 del 09/07/2013, Brasiello, Rv. 256679 – 01).

Quanto al controllo demandato al Giudice, esso deve essere inteso nel senso che la verifica non deve essere limitata alla presa d’atto dell’esistenza del provvedimento in sanatoria, ma deve estendersi alla verifica dei presupposti formali e sostanziali del provvedimento e del corretto esercizio del potere di rilascio da parte della pubblica amministrazione. Solo in tale ipotesi si determina una situazione giuridica nuova che rende incompatibile la sopravvivenza dell’ordine demolitorio e ne legittima la revoca o la modifica in fase esecutiva (Sez. 3, n. 11051 del 30/01/2003, P.G. in proc. Ciavarella, Rv. 224346 – 01).

5. Nel caso in esame, il Tribunale di Napoli si è limitato a prendere atto che erano stati rilasciati tre concessioni edilizie in sanatoria e segnatamente: il permesso a costruire in sanatoria n. 368, rilasciato ai sensi della L. n. 724 del 1994, in relazione al piano cantinato, locale piano terra, appartamento piano rialzato, locale multi uso; permesso a costruire in sanatoria n. 366, rilasciato ai sensi della L. n. 326 del 2003, per l’abitazione al primo piano e permesso a costruire in sanatoria n. 367, rilasciato ai sensi della L. n. 326 del 2003 per altra abitazione al primo piano. Il Tribunale ha rilevato che ciascuna concessione edilizia in sanatoria rispettava il limite volumetrico di mc. 750 e sulla scorta di ciò ha revocato l’ordine di demolizione.

Il provvedimento non ha fatto corretta applicazione dei principi che regolano la materia. Non ha compiuto, il Tribunale, il doveroso sindacato, a cui era tenuto, di verificare la legittimità dei permessi di costruire in sanatoria sotto il profilo del rispetto dei presupposti e dei requisiti di forma e di sostanza richiesti dalla legge per il corretto esercizio del potere di rilascio, anche ai fini, come indicato dal ricorrente, del rispetto della soglia volumetrica di cui alla L. n. 724 del 1994, art. 39, e, ancora prima, della presentazione di una istanza di concessione da parte di soggetto legittimato.

A tale riguardo va rammentato che la L. 23 dicembre 1994, n. 724, art. 39, comma 1, prevede la possibilità di ottenere la concessione edilizia in sanatoria cd. speciale per le opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale o assentita, un ampliamento superiore a 750 metri cubi, nonché per le opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia.

La giurisprudenza di questa Corte di legittimità ha sempre interpretato la norma in questione nel senso che ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario che fa capo ad un unico soggetto legittimato e le plurime istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità, che compongono tale edificio, devono esser riferite ad una unica concessione in sanatoria, che riguarda quest’ultimo nella sua totalità. Diversamente opinando verrebbe frustata la ratio della norma ovvero evitare l’elusione del limite legale di consistenza dell’opera per la concedibilità della sanatoria, attraverso la considerazione delle singole parti in luogo dell’intero complesso edificatorio (Sez. 3, n. 44596 del 20/05/2016, Boccia, Rv. 269280 – 01; Sez. 3, n. 12353 del 02/10/2013, Cantiello, Rv. 259292; Sez. 3, n. 20161 del 19/04/2005, Merra, Rv. 231643; Sez. 3, n. 16550 del 19/02/2002, Zagaria, R’. 223861; Sez. 4, n. 36794 del 24/01/2001, Murica, Rv. 220592; Sez. 3, n. 8584 del 26/04/1999, La Mantia, Rv. 214280; Sez. 3, n. 1454 del 25/11/1998, Valio, Rv. 212382).

Dunque, non basta che la singola unità abitativa non superi il limite volumetrico, e il riferimento oggettivo all’unicità della nuova costruzione interamente abusiva impedisce che il limite di 750 metri cubi possa essere aggirato mediante il frazionamento delle sue singole parti e con la presentazione di singole istanze, altrimenti si eluderebbe la finalità della legge che era (ed è) quella di sanare abusi modesti. In definitiva, non basta quindi che la singola unità non ecceda i 750 mc., ma occorre che, globalmente considerato, l’intero edificio che ospita quelle singole unità non superi quei limiti massimi.

6. Tornando al caso in scrutinio, l’ordinanza va annullata con rinvio al Tribunale di Napoli per nuovo esame. Valuterà il Tribunale di Napoli, se ricorra o meno la soglia volumetrica per la concedibilità in sanatoria, avuto riguardo alla tipologia di abuso realizzato e alla presentazione di plurime istanze da parte di soggetti coniugi, condannati per il reato di abuso edilizio unitario, al fine di verificare se costoro siano i soggetti legittimati alla proposizione dell’istanza di condono e se siano state validamente proposte quelle separatamente presentate dai coniugi per le separate unità di un unitario edificio, onde evitare l’elusione della norma prescrittiva del limite volumetrico per ottenere la concessione in sanatoria.

P.Q.M.

Annulla l’ordinanza impugnata con rinvio al Tribunale di Napoli per nuovo esame.


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1 Commento

  1. Riprendo su una deliberare assembleare con allegata sent. 15932_19 dell: Tarantino del 24.06.2019 in riferimento al distacco dal riscaldamento centrale su parte del condominio sottotetto, chiede se potrebbe valere anche per i negozi commerciali, ringrazio

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