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Responsabilità civile: cosa fa l’amministratore di condominio?

6 Agosto 2019 | Autore:
Responsabilità civile: cosa fa l’amministratore di condominio?

Cos’è la responsabilità civile? Quando c’è la responsabilità extracontrattuale dell’amministratore condominiale? Chi risponde dei danni dell’amministratore?

La legge impone ai condomini con almeno nove proprietari diversi di nominare un amministratore affinché gestisca gli affari dell’intero edificio. In altre parole, nei condomini di maggiori dimensioni, l’ordinamento giuridico fa obbligo di provvedere alla nomina di una persona che si occupi della vita condominiale: dal rispetto del regolamento al pagamento delle bollette, dall’ordinaria alla straordinaria manutenzione. L’amministratore, essendo un vero e proprio mandatario del condominio intero, risponde nei confronti dei suoi mandanti (cioè, dei singoli condòmini) per il suo inadempimento; ma non solo: l’amministratore, infatti, potrebbe anche commettere degli illeciti nei confronti di terze persone. Si parla, in questi casi, di responsabilità civile dell’amministratore di condominio.

Detto in altri termini, l’amministratore risponde contrattualmente ne confronti dei condòmini per l’inadempimento dei propri obblighi, e in maniera extracontrattuale nei confronti dei terzi con cui ha avuto rapporti. In quest’ultimo caso, però, poiché il danno prodotto a persone diverse dai condòmini è derivato dall’esercizio delle proprie mansioni da amministratore, a risponderne potrà essere anche l’intero condominio. In altre parole, se l’amministratore cagiona un danno ad un terzo, potrebbero esserne chiamati a risponderne i condòmini. Vediamo allora cosa fa l’amministratore di condominio per incorrere in responsabilità civile.

Responsabilità civile: cos’è?

Prima di occuparci della responsabilità civile dell’amministratore di condominio è appena il caso di spendere due parole per definire la responsabilità civile. Come suggerisce il termine stesso, per responsabilità civile si intendono le conseguenze giuridiche che derivano dalla violazione di una norma di diritto privato.

Pertanto, costituirà un esempio di responsabilità civile la violazione di un obbligo imposto da contratto, oppure quella di un precetto imposto dalla legge a tutela di interessi privati: nel primo caso parleremo di responsabilità contrattuale; nel secondo, invece, di responsabilità extracontrattuale.

Va tuttavia precisato che questa nozione ampia di responsabilità civile è oramai superata: ed infatti, quando si parla di responsabilità civile, ci si riferisce solamente ad un aspetto di essa, e cioè alla sola responsabilità extracontrattuale (o aquiliana).

Cos’è la responsabilità aquiliana o extracontrattuale?

La responsabilità extracontrattuale [1] è quella particolare forma di responsabilità civile caratterizzata dal fatto che tra danneggiante e danneggiato non intercorre alcun rapporto contrattuale: in altre parole, il danneggiante ingiustamente arreca un danno all’altra parte, con conseguente obbligo di risarcirgli il danno. Classico esempio è il tamponamento tra due auto: l’autore del sinistro non è legato da alcun vincolo alla persona tamponata, se non da quello che impone a tutti i consociati di astenersi dal ledere i diritti altrui.

Naturale conseguenza della responsabilità civile (o extracontrattuale o aquiliana) è quella di risarcire il danno prodotto a seguito della propria condotta colpevole. Spiegato ciò, possiamo parlare ora della responsabilità civile dell’amministratore di condominio.

La responsabilità dell’amministratore di condominio

L’amministratore è una figura di essenziale importanza all’interno della realtà condominiale. Come anticipato nell’introduzione, quando i condòmini sono più di otto, la nomina dell’amministratore è obbligatoria, tanto che, se l’assemblea non vi provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini [2].

L’amministratore agisce in nome e per conto dei condòmini: ciò significa che egli è legato a questi ultimi da un vero e proprio rapporto di mandato, con tanto di obbligo di compiere tutto ciò che è necessario per soddisfare le esigenze del condomino.

Da tanto deriva la responsabilità contrattuale dell’amministratore nell’ipotesi in cui egli dovesse venire meno agli obblighi nascenti dal mandato. Ad esempio, un amministratore che dimentica di pagare le bollette del condominio (luce, gas, ecc.) è inadempiente nei riguardi dei condòmini, i quali giustamente potranno pretendere il risarcimento del danno e chiedere la revoca dell’amministratore colpevole.

Allo stesso tempo, però, l’amministratore di condominio potrebbe anche danneggiare terze persone nello svolgimento del proprio mandato: pensa, ad esempio, alla mancata segnalazione di un gusto dell’ascensore che provochi un danno al parente di uno dei condòmini.

La responsabilità dell’amministratore di condominio, dunque, può essere di due tipi:

  • contrattuale, nei confronti dei condòmini, i quali risultano essere dei mandanti a tutti gli effetti;
  • extracontrattuale (o civile) nei confronti dei terzi, ivi compresi i condòmini (come ti dirò meglio nei prossimi paragrafi).

Amministratore: differenza tra responsabilità civile e contrattuale

Vi è una differenza fondamentale tra responsabilità contrattuale e responsabilità civile (o extracontrattuale) dell’amministratore di condominio: ed infatti, se per la prima l’amministratore risponderà sempre in modo diretto nei confronti del condominio, per la seconda, nei confronti dei terzi in generale risponderà in prima battuta il condominio, il quale solamente in un secondo momento potrà rifarsi nei confronti dell’amministratore.

Cosa significa tutto ciò? Perché per il danno cagionato dall’amministratore nei confronti dei terzi deve rispondere il condominio? Perché nel nostro ordinamento giuridico c’è una norma [3] che dice che I padroni e i committenti sono responsabili per i danni arrecati dal fatto illecito dei loro domestici e commessi nell’esercizio delle incombenze a cui sono adibiti.

In pratica, se l’amministratore danneggia un terzo mentre sta svolgendo le proprie funzioni di amministratore di condominio, allora a risponderne direttamente saranno i condòmini in qualità di mandanti dell’amministratore; solo successivamente essi potranno rivalersi sul loro mandatario, cioè sull’amministratore.

Esempi di responsabilità civile dell’amministratore

Facciamo alcuni esempi per comprendere meglio la responsabilità civile dell’amministratore condominiale. Tizio, amministratore del condominio Alfa, è incaricato dai condòmini di occuparsi della riparazione dell’ascensore; poiché tarda nell’adempimento del suo compito, Caio, un ignaro visitatore, utilizza l’ascensore rimanendo intrappolato al suo interno e rendendosi così necessario l’intervento delle forze dell’ordine e dei tecnici.

Questa condotta è fonte di responsabilità contrattuale nei riguardi dei condòmini (in quanto si tratta di un ritardo nell’adempimento dei doveri nascenti dal rapporto di mandato) e di responsabilità extracontrattuale nei confronti del terzo che è rimasto intrappolato nell’ascensore. Caio, terzo danneggiato, potrà agire per far valere i suoi diritti direttamente nei confronti del condominio, in quanto il suo danno è imputabile ad una negligenza dell’amministratore nello svolgimento delle sue mansioni. Solo in un secondo momento il condominio potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore, magari chiedendo la restituzione di quanto versato al terzo a titolo di risarcimento dei danni (fatta salva, poi, la possibilità di deliberare la revoca dell’incarico).

Un altro esempio di responsabilità civile dell’amministratore di condominio può essere quello dei danni derivanti a terzi dai beni condominiali: oltre all’ascensore, si pensi al passante che venga colpito da una tegola staccatasi dal tetto del condominio, oppure dall’intonaco caduto da un balcone di un appartamento dell’edificio.

In tutti questi casi (e in quelli simili), risponderà in prima battuta il condominio, custode dei beni, il quale potrà rivalersi in seconda richiesta sull’amministratore per violazione contrattuale degli obblighi del mandato.

Quando sorge la responsabilità civile dell’amministratore?

In sintesi, possiamo dire che la responsabilità civile dell’amministratore di condominio si caratterizza per i seguenti elementi:

  • il danno deve essere causato in occasione o in ragione delle proprie funzioni o della propria qualità;
  • il danno deve essere cagionato ad un terzo, per tale dovendosi intendere non solo l’estraneo al condominio, ma anche il condomino stesso. Ad esempio, se la tegola caduta dal tetto a causa dell’incuria dell’amministratore colpisce un condomino, si tratterà pur sempre di responsabilità extracontrattuale, alla quale si somma quella contrattuale per inadempimento al proprio incarico;
  • a rispondere della condotta colpevole dell’amministratore è il condominio, il quale può rivalersi successivamente nei confronti dell’amministratore.

Responsabilità civile amministratore: come discolparsi?

Per andare esente da responsabilità civile, l’amministratore di condominio dovrà dimostrare di aver compiuto ogni azione necessaria ad evitare il verificarsi dell’evento con l’ordinaria diligenza o, al contrario, di aver agito senza negligenza. Nel caso del condominio queste azioni utili a provare il caso fortuito possono concretizzarsi, ad esempio, nell’aver compiuto regolarmente la manutenzione ordinaria e/o straordinaria.

Amministratore: quando non risponde il condominio?

Da quanto detto sinora si evince il caso in cui l’amministratore è l’esclusivo responsabile della propria condotta e, pertanto, nulla si potrà chiedere al condominio. Si tratta della circostanza in cui l’amministratore provochi un danno ad un terzo senza che vi sia alcun rapporto di occasionalità con il proprio lavoro di amministratore.

Tizio, amministratore del condominio Alfa, mentre sta parcheggiando negli stalli che si trovano nei pressi dell’edificio, investe una persona. In un caso del genere, la persona investita potrà agire per ottenere il risarcimento dei danni direttamente nei confronti del suo investitore, considerato che l’incidente non ha nulla a che vedere con la carica di amministratore ricoperta da Tizio.

Ugualmente, l’amministratore risponde personalmente della propria responsabilità civile se egli si è discostato totalmente dalle delibere assembleari: ad esempio, sebbene il condominio abbia deliberato di mettere completamente fuori uso l’ascensore per la sua pericolosità, l’amministratore continui di sua spontanea volontà a renderlo accessibile a tutti. In un’ipotesi del genere, tra l’altro, l’amministratore potrebbe essere giustamente revocato.


note

[1] Art. 2043 cod. civ.

[2] Art. 1129 cod. civ.

[3] Art. 2049 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com


1 Commento

  1. Se Amministratore sbaglia ad esporre in bilancio un credito di Tizio Fornitore, quest’ultimo può rivalersi direttamente sull’Amministratore per recuperare il credito residuo X€?
    Può essere considerata responsabilità civile dell’amministratore in quanto ha involontariamente causato un danno di X€ a Tizio Fornitore sbagliando nell’esercizio delle proprie funzioni (“hai sbagliato tu, mi paghi tu”)?

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