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Come agire contro condomini morosi

1 Luglio 2019
Come agire contro condomini morosi

Recupero crediti condominio: l’azione dell’amministratore è rivolta ad ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e la sospensione dei servizi condominiali.

Quando in un condominio c’è almeno un moroso, finisce quasi sempre che gli altri condomini paghino per lui (e, quindi, paghino di più di quanto altrimenti dovrebbero). Questo perché, posta la necessità di far comunque fronte alle spese fisse di gestione dell’immobile (utenze, pulizia, manutenzione) ed essendo queste ripartite in base ai millesimi, nel momento in cui vengono meno i contributi di uno o più proprietari gli altri dovranno, in un modo o nell’altro, coprire i buchi di bilancio se vogliono evitare un pignoramento. Pignoramento che i fornitori del condomino potrebbero sì rivolgere, in prima istanza, contro i beni del condominio stesso (ad esempio il conto corrente), ma anche contro quelli dei vari inquilini (si pensi al pignoramento dell’appartamento).

Ecco perché agire contro i condomini morosi non è solo un interesse – anzi, un dovere – dell’amministratore, tenuto a garantire la regolarità della gestione e la salute delle casse comuni, ma lo è anche dei singoli proprietari. Di qui l’affermazione, da parte della giurisprudenza, di un principio assai importante: a far causa contro chi non paga il condominio può essere anche uno dei condomini (sostituendosi all’amministratore inerte). 

Così, ad esempio, se il tuo vicino è in mora da più mesi e nessuno gli ha ancora notificato una diffida o ha agito nei suoi confronti, e ciò ti reca non poco fastidio, puoi contattare il tuo avvocato affinché gli notifichi un decreto ingiuntivo (leggi Il singolo condomino può agire contro i morosi?). 

Ma procediamo con ordine e vediamo come agire contro i condomini morosi. Lo faremo facendo riferimento sia al caso in cui parte attiva sia l’amministratore di condominio (e, quindi, il condominio nella sua unità), sia uno dei proprietari di appartamenti. 

Condomini morosi: che deve fare l’amministratore

Dopo aver fatto approvare la ripartizione delle spese all’assemblea di condominio, l’amministratore, senza bisogno di ottenere autorizzazione dall’assemblea stessa, può nominare un avvocato di propria fiducia affinché agisca contro i morosi che non hanno pagato le rispettive quote condominiali [1]. Questa attività non è in realtà un semplice potere ma diventa un vero e proprio obbligo una volta decorsi sei mesi dall’approvazione del bilancio. Con conseguente responsabilità personale e professionale dell’amministratore che non si attivi, entro tale termine, per recuperare i crediti del condominio.

Il Codice civile [2] stabilisce precisamente che «l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso».

La “chiusura dell’esercizio”, cui fa riferimento la norma, deve ritenersi coincidere con l’approvazione del consuntivo da parte dell’assemblea. Il termine di “sei mesi” non deve essere inteso come volto a stabilire un’inesigibilità temporanea dei contributi condominiali, con la conseguenza che l’amministratore, salvo diversa determinazione assembleare, deve comunque attivarsi tempestivamente per recuperare quanto dovuto al condominio.

Ci si è chiesti se l’amministratore si liberi da ogni responsabilità limitandosi a inviare una semplice lettera di diffida, che interrompa i termini di prescrizione (cinque anni), oppure se debba agire necessariamente dinanzi al giudice nel caso in cui il condomino non paghi neanche a seguito dei solleciti. La giurisprudenza ha sposato questa seconda tesi: l’amministratore deve, in buona sostanza, portare avanti l’azione giudiziale ed esperire tutti i mezzi che la legge gli consente per il recupero delle quote non riscosse.

Una volta nominato l’avvocato, quest’ultimo deve presentare una richiesta in tribunale o al giudice di pace (a seconda del valore della controversia) di decreto ingiuntivo. 

Il giudice, dopo aver valutato la prova scritta presentata dal condominio creditore (che, come detto, deve necessariamente essere la delibera che approva la ripartizione delle spese secondo i vari millesimi), emette il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. La caratteristica di quest’atto è che non dà al debitore i consueti 40 giorni per pagare: l’adempimento deve avvenire immediatamente, alla momento stesso della notifica del decreto. In caso contrario, è possibile avviare il pignoramento contro il moroso. Quest’ultimo comunque ha sempre facoltà di presentare «opposizione contro il decreto ingiuntivo» nei 40 giorni successivi alla notifica. In tale sede dovrà contestare la validità o la legittimità dello stesso.

Attenzione però: non è più possibile contestare eventuali vizi dell’assemblea condominiale che ha approvato il piano di riparto se, contro la votazione, non è stata fatta opposizione nei termini di legge (30 giorni dalla riunione di condominio per astenuti o dissenzienti; 30 giorni dalla comunicazione del verbale di assemblea per gli assenti).

La mediazione obbligatoria

La mediazione obbligatoria – ossia il tentativo di “trovare un accordo” con la controparte, necessario in tutte le cause in materia condominiale – non si applica nei procedimenti avviati dall’amministratore per ottenere il decreto ingiuntivo. 

Solo nel caso in cui il debitore faccia opposizione, si procederà alla mediazione su ordine del giudice dopo la prima udienza.

L’elenco dei morosi ai creditori

La seconda conseguenza per chi non paga il condominio arriva quando i creditori del condominio iniziano a bussare alla porta per ottenere il pagamento delle fatture. La legge consente loro di chiedere in tribunale un decreto ingiuntivo contro il condominio stesso e, successivamente, di procedere al pignoramento. 

Cosa possono pignorare i creditori del condominio? In realtà sono liberi di scegliere. Di solito il primo tentativo è il pignoramento del conto corrente condominiale. Tuttavia, è verosimile che in esso non vi siano coperture sufficienti per soddisfare i creditori (se così fosse, infatti, l’amministratore avrebbe provveduto al pagamento senza attendere l’esecuzione forzata).

Così, questi possono dirigere le proprie mire nei confronti dei beni dei singoli condomini: potranno cioè iscrivere ipoteca e sottoporre all’asta giudiziaria i vari appartamenti, pignorare i conti correnti individuali, gli stipendi, le pensioni, ecc.

Una volta chiarito che i creditori del condominio possono pignorare i beni dei singoli condomini, vediamo quali sono le modalità con cui ciò può avvenire.

La legge impone ai creditori del condominio di avviare il pignoramento prima nei confronti dei condomini non in regola con le quote e, solo in caso di insuccesso, nei confronti di tutti gli altri. A tal fine, deve essere l’amministratore a consegnare loro l’elenco con i nominativi dei morosi (senza che ciò possa considerarsi una violazione della privacy). La richiesta deve essere avanzata dal creditore che vuol avviare il pignoramento.  

Il quadro che ne emerge, infatti, è che i terzi possano senz’altro chiedere all’amministratore l’elenco dei morosi e che solo in caso di esito infruttuoso dell’azione intrapresa contro questi ultimi, possono rivolgersi nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti. 

Anche questo aspetto presenta delle problematicità: il moroso di solito non ha beni che possono essere aggrediti, se non l’immobile stesso. Così il creditore dovrà iscrivere tante ipoteche per quanti sono gli appartamenti condominiali, partendo proprio da quelli dei morosi. Infatti ciascun condomino risponde del debito complessivo solo limitatamente ai propri millesimi.

La sospensione dei servizi comuni

L’ultimo strumento di azione contro i morosi è la sospensione dei servizi comuni «suscettibili di godimento separato»: in pratica, il codice civile consente all’amministratore, dopo sei mesi dall’approvazione del consuntivo, di impedire a chi non paga le quote di usufruire di tutti quei servizi condominiali che possono essere “interrotti” senza che ciò rechi pregiudizio agli altri.

Il riferimento è all’utilizzo di eventuali campi da tennis, parcheggi condominiali gestiti in modo rotatorio, piscina, utilizzo dell’ascensore (se munito di apposite schede da consegnare ai condomini in regola coi pagamenti), ecc.

Sulla sospensione del servizio dell’acqua o del riscaldamento, molto si è detto in passato. Alcuni giudici hanno ritenuto impossibile adottare questo strumento di coercizione che minerebbe la sopravvivenza stessa del moroso: non si può mettere sullo stesso piano – è stato detto – un diritto economico con uno inviolabile della persona (la vita). 

Il problema è stato superato attivando previamente un ricorso in via d’urgenza al tribunale: l’amministratore agisce con un’azione al giudice civile con cui chiede di essere autorizzato a sospendere l’acqua o il riscaldamento al moroso e, sulla scorta di tale autorizzazione, procede senza rischi di responsabilità personali. 

In proposito, la Cassazione ha chiarito che tale provvedimento può essere richiesto sulla base tanto del preventivo quanto del consuntivo e che, laddove lo stato di riparto non possa essere prodotto, questo possa essere sostituito da prospetti mensili “non contestati”, escludendo tuttavia, in tale ultimo caso, la possibilità da parte dell’amministratore di ottenere la clausola di immediata esecutività.

L’azione del singolo condomino

Come abbiamo anticipato in apertura, ogni singolo condomino può agire contro i morosi, a tutela di un interesse – la riscossione delle entrate condominiali – che è anche proprio. A chiarirlo è stato più di un giudice [3] nonché la stessa Cassazione [4].

Occorre, però, che ricorrano alcune condizioni:

  • l’inerzia dell’amministratore;
  • il fatto che l’amministratore non sia stato autorizzato a temporeggiare dall’assemblea;
  • la necessità di evitare un danno al condominio;
  • l’impossibilità di attendere i tempi necessari per la revoca dell’amministratore in carica e per la nomina di quello nuovo.

Il pignoramento contro i morosi

Il pignoramento contro i morosi può essere attivato, come detto, sia da parte dell’amministratore, che ha ottenuto il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo dal giudice, sia da parte dei creditori del condominio, che abbiano già notificato all’amministratore il decreto ingiuntivo (non c’è bisogno di ottenere un nuovo decreto contro il moroso), sia da parte dei singoli proprietari che hanno interesse a sostituirsi all’amministratore. 

In ognuno di questi casi, prima di avviare il pignoramento è necessario notificare al moroso l’atto di precetto, ossia un avviso a pagare entro massimo 10 giorni. L’atto di precetto resta efficace per 90 giorni; poi deve essere rinnovato.

Il pignoramento può estendersi a tutti i beni del debitore, compreso l’appartamento inserito nel fondo patrimoniale; la giurisprudenza ha infatti ritenuto che il fondo non tuteli dai debiti contratti con il condominio. Se l’immobile è già ipotecato (ad esempio per un’ipoteca della banca), il condominio può iscrivere una ipoteca di secondo grado e, ciò nonostante, promuovere la vendita forzata del bene.

Resta, ovviamente, salva la possibilità di avviare il pignoramento anche sugli altri beni del debitore: conto corrente, stipendio, pensione, canoni di affitto, ecc.  

 

note

[1] Art. 63 disposiz. attuaz. cod. civ.

[2] Art. 1129 cod. civ.

[3] Trib. Ascoli Piceno, sent. n. 1154/2015.

[4] Cass. sent. n. 4468/2005.


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