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Mutuo fondiario: ultime sentenze

18 Marzo 2021
Mutuo fondiario: ultime sentenze

Soglia di finanziabilità; restituzione delle somme; nullità del mutuo fondiario; conversione in un finanziamento ipotecario ordinario.

Nel contratto di mutuo fondiario, il mutuatario può perseguire uno scopo diverso da quello dichiarato? Cosa succede in caso di superamento del limite di finanziabilità? Per scoprirlo, leggi le ultime sentenze.

Mutuo fondiario e superamento del limite di finanziabilità

In tema di credito fondiario, il limite di finanziabilità previsto dal secondo comma dell’art. 38 TUB non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell’istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e, quindi, per l’applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta la sua riqualificazione quale mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina speciale di privilegio connessa al carattere fondiario del mutuo.

Tribunale Torino Sez. spec. Impresa, 16/12/2020, n.4607

Frazionamento del mutuo fondiario

Il frazionamento del mutuo fondiario costituisce una rinuncia all’indivisibilità dell’ipoteca e, dunque, è da qualificare alla stregua di atto unilaterale del creditore ipotecario, che non muta natura quand’anche a tale rinuncia sia stato fatto riferimento in eventuali accordi raggiunti dal concedente con il mutuatario o da quest’ultimo con i promissari acquirenti.

Ne consegue che il rifiuto opposto dalla banca, in quanto esercizio di un diritto del creditore ipotecario, non potrà integrare di per sé una condotta omissiva colposa, salvo che la rinuncia alla indivisibilità dell’ipoteca abbia costituito oggetto di assunzione di specifica obbligazione avente fonte in un titolo negoziale, ovvero la legge preveda espressamente detta rinuncia quale corrispondente obbligo dell’attribuzione di un diritto al frazionamento posto in capo a specifici soggetti legittimati a richiederlo.

Cassazione civile sez. III, 06/11/2020, n.24952

Conseguenze del superamento del limite di finanziabilità

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del D.Lgs. n. 385 del 1993 non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell’istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi per l’applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta, tanto ove sia necessario inferirne la nullità dell’intero contratto, salva la conversione ex art. 1424 c.c., quanto ove sia sufficiente la riqualificazione di quello come mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina di privilegio, la sicura non operatività della norma che esenta il creditore fondiario dall’obbligo di previa notifica del titolo esecutivo ai sensi dell’art. 41, comma 1, del citato D.Lgs.

Tribunale Roma sez. XVII, 28/09/2020, n.12972

Mutuo fondiario: la nullità del contratto

Il superamento dei limiti posti dall’art. 38 TUB impone la declaratoria di nullità del contratto di mutuo fondiario per contrarietà a norme imperative dettate a tutela del cliente.

Corte appello Torino, 27/08/2020, n.872

Erogazione del mutuo fondiario e onere probatorio

In caso di stipulazione del contratto di mutuo fondiario l’onere della prova dell’erogazione della somma data a mutuo dall’istituto di credito è assolto dall’istituto di credito mutuante mediante la produzione in giudizio dell’atto pubblico notarile di erogazione e quietanza, spettando, in tal caso, al debitore dare prova della restituzione della somma mutuata e degli accessori ovvero di altre cause estintive dell’obbligazione restitutoria.

Corte appello Trento sez. II, 08/07/2020, n.144

Riparto onere della prova tra creditore e debitore

In caso di stipulazione del contratto di mutuo fondiario ai sensi dell’art. 3 del d.P.R. n. 7 del 1976, l’onere della prova dell’erogazione della somma data a mutuo è assolto dall’istituto di credito mutuante mediante la produzione in giudizio dell’atto pubblico notarile di erogazione e quietanza, spettando, in tal caso, al debitore che si opponga all’azione esecutiva del creditore dare la prova della restituzione della somma mutuata e degli accessori ovvero di altre cause estintive dell’obbligazione restitutoria.

(Nel caso di specie, la S.C. ha cassato con rinvio la decisione con la quale il tribunale, decidendo sull’opposizione al diniego d’ammissione allo stato passivo del fallimento di un credito portato da alcuni contratti di mutuo fondiario cui risultavano allegati i rispettivi atti di quietanza ed erogazione parziale, aveva motivato l’esclusione con la mancanza degli estratti conto comprovanti l’erogazione delle somme mutuate).

Cassazione civile sez. I, 15/04/2019, n.10507

Mutuo fondiario erogato per estinguere debiti preesistenti

Il mutuo fondiario erogato per estinguere debiti preesistenti mancherebbe della causa tipica, ma non sarebbe perciò solo nullo, perseguendo comunque uno scopo lecito tutelato dall’ordinamento; gli effetti dello sviamento dalla causa tipica del contratto di mutuo fondiario, dunque, sarebbero riconducibili esclusivamente alla  inapplicabilità a tale contratto della disciplina tipica del mutuo fondiario ed in specie, della norma che esclude la revocabilità dell’ipoteca trascorsi dieci giorni dalla data di iscrizione ipotecaria.

Tribunale Trani, 30/01/2019, n.217

Il mutuatario è vincolato nella destinazione finale della somma?

Il mutuo fondiario costituisce lo strumento tipico di cui agli artt. 38 e ss. del T.U.B., da utilizzarsi in termini generali ed astratti per il conseguimento delle finalità più varie, senza che il mutuatario sia vincolato nella finale destinazione della somma presa a mutuo e senza che se ne possa affermare la nullità qualora le parti perseguano uno scopo diverso da quello dichiarato.

Tribunale Firenze sez. III, 16/01/2019, n.148

Superamento del tetto di finanziabilità: cosa significa?

In tema di contratto di mutuo, nell’ipotesi di superamento del tetto di finanziabilità imposto dal combinato disposto dell’art. 38 TUB e delle disposizioni della Banca d’Italia, non si ha nullità del sinallagma, con conversione in altro tipo di contratto, ma solo disapplicazione della speciale disciplina del mutuo fondiario, con conservazione della garanzia ipotecaria.

Tribunale Mantova, 27/12/2018

L’ISC è un indicatore, non un tasso

L’ISC è un mero indicatore, previsto dalla normativa vigente ai fini della trasparenza bancaria, e non già un tasso: di conseguenza, in caso di differenza tra ISC pattuito e quello effettivamente applicato, non può invocarsi la nullità delle clausole contrattuali contenute nel contratto di mutuo fondiario, ex art. 117, comma 6, seconda parte, TUB, norma che si riferisce esclusivamente a “tassi, prezzi e condizioni”.

L’erronea applicazione dell’ISC rispetto a quanto indicato in contratto non comporta alcuna nullità, ex art. 117 TUB, ma può costituire al massimo fonte di responsabilità contrattuale dell’intermediario a fini risarcitori.

Tribunale Torino sez. I, 14/11/2018, n.5233

Mutuo fondiario: effetti della nullità

La nullità del mutuo fondiario, per superamento del limite di finanziabilità, comporta la nullità del precetto notificato per inadempimento del mutuatario.

Tribunale Monza, 05/10/2018

Mutuo fondiario con garanzia ipotecaria

L’estinzione anticipata da parte del mutuatario del debito derivante dalla stipulazione di un mutuo fondiario assistito da garanzia ipotecaria, costituendo esercizio di un diritto potestativo accordato al debitore dalla legge, di cui il mutuante non può che subire gli effetti, non può essere colpita, in caso di fallimento del solvens, dall’inefficacia statuita dall’art. 65 della L.F.

Ne consegue, dunque, che, qualora il mutuatario eserciti tale diritto potestativo, il debito deve ritenersi scaduto e l’azione revocatoria, operando la previsione del terzo comma dell’art. 2901 c.c., ai sensi del quale: “non è soggetto a revoca l’adempimento di un debito scaduto”, non può essere esperita.

Corte appello L’Aquila sez. I, 25/07/2018, n.1451

Violazione del limite di finanziabilità nel mutuo fondiario

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità, ex articolo 38, comma 2, del Dlgs 385/1993, è elemento essenziale del contratto, il cui mancato rispetto implica la nullità del contratto stesso, con la possibilità, tuttavia, di conversione del medesimo in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti.

Nel caso di specie, il Tribunale ha sì ritenuto nullo il contratto di mutuo fondiario stipulato dalle parti in quanto l’ammontare finanziato era superiore all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, ma ha altresì disposto la conversione del medesimo in contratto di mutuo ipotecario, sussistendone i requisiti formali per l’iscrizione ipotecaria e l’espressa esatta individuazione del bene immobile oggetto di ipoteca.

Tribunale Trento, 16/07/2018, n.689

Verifica di usurarietà del tasso di interesse

In tema di usurarietà del tasso di interesse e del contratto, non devono essere calcolate le remunerazioni, le commissioni e le spese meramente potenziali, perché non dovute per effetto della mera conclusione del contratto, ma subordinate al verificarsi di eventi futuri (ancora possibili ma concretamente) non verificatisi, quali ad esempio il tasso di mora potenzialmente usurario ma mai applicato, stante il regolare adempimento del creditore. Né, ai fini di detta verifica di usurarietà, vanno prese in considerazione remunerazioni, commissioni e spese del tutto “irreali”, perché non dovute per effetto della mera conclusione del contratto e subordinate al verificarsi di eventi che non si sono verificati, né potranno in seguito verificarsi.

(Fattispecie relativa al caso di un contratto di mutuo fondiario con previsione di una penale di estinzione anticipata, nel quale il giudice ha ritenuto che non rileva l’eventuale superamento del tasso soglia per effetto dalla considerazione, ai fini del calcolo del TAEG, anche della penale prevista contrattualmente per l’estinzione anticipata del mutuo, dovendosi escludere la computabilità di tale penale nel calcolo del TAEG).

Tribunale Udine sez. I, 26/06/2018, n.848

Quando va omologato il piano del consumatore?

Va omologato il piano del consumatore qualora la dilazione proposta dal debitore risulti pienamente compatibile con la natura giuridica del rapporto negoziale sottostante (ossia un mutuo fondiario), vale a dire un rapporto negoziale la cui intrinseca ed ontologica caratteristica è proprio la lunga durata (che secondo la prassi bancaria raggiunge tempistiche anche di molto superiori a quelle proposte).

Tribunale Como sez. I, 24/05/2018

Mutuo fondiario: limite di finanziabilità

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità di quest’ultimo; rimane, peraltro, salva la possibilità della sua conversione in ordinario finanziamento ipotecario qualora, avuto riguardo alle circostanze del caso concreto e all’intento pratico perseguito dalle parti, emerga che il conseguimento dei peculiari “vantaggi fondiari” non ha costituito la ragione unica o determinante dell’operazione.

Cassazione civile sez. I, 09/05/2018, n.11201


note

Autore immagine: 123rf com.


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