Riunione condominio: ultime sentenze

Assemblea condominiale; data fissata per la riunione; partecipanti all’adunanza; diritto alla segretezza della comunicazione; approvazione del bilancio.

La mancata indicazione nel verbale dell’elenco dei condomini

In tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo “aliunde” della regolarità del procedimento.

Sicché non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l’elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l’indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il “quorum” richiesto dall’art. 1136 c.c.

Cassazione civile sez. II, 20/12/2021, n.40827

Preventiva convocazione degli aventi diritto a partecipare all’assemblea condominiale

In tema di assemblea di condominio, la preventiva convocazione degli aventi diritto a parteciparvi integra un’incombenza, di regola, gravante sull’amministratore, nonché un requisito di validità di ogni deliberazione, spettando poi all’assemblea e, per essa, al suo presidente, il compito di controllare, sulla base dell’elenco di detti aventi diritto eventualmente stilato dall’amministratore, la regolarità degli avvisi di convocazione, nonché darne conto nel verbale della riunione, trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale, la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge.

Cassazione civile sez. II, 20/12/2021, n.40827

Delibera assemblea di condominio per questioni non all’ordine del giorno

In materia di delibere condominiali, l’assemblea non può deliberare su argomenti che non siano stati specificamente posti all’ordine del giorno nell’avviso di convocazione e pertanto l’eventuale delibera prodotta deve essere annullata, a nulla rileva neppure l’urgenza di provvedere in ordine a detti argomenti in quanto urgenza in ogni caso non giustifica la compromissione dei diritti di informazione del condominio.

Tribunale Napoli sez. IV, 02/12/2021, n.9755

Il verbale dell’assemblea di condominio

In tema di condominio, il verbale dell’assemblea di condominio, ai fini della verifica dei “quorum” prescritti dall’art. 1136 cod. civ., deve contenere l’elenco dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, rimanendo comunque valido ove, pur riportando l’indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti o che abbiano votato contro, consenta di stabilire per differenza coloro che hanno votato a favore, e senza che neppur infici l’adottata delibera la correzione del verbale, effettuata dopo la conclusione dell’assemblea, allo scopo di eliminare gli errori relativi al computo dei millesimi ed ai condomini effettivamente presenti all’adunanza.

Tribunale Torino sez. VIII, 18/10/2021, n.4635

Annullamento della delibera condominiale

Richiamando una recentissima pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione, si afferma la possibilità nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non solo di chiedere l’accertamento della nullità della delibera in materia di riscossione dei contributi condominiali, ma anche di ottenere l’annullamento della stessa, a condizione che l’annullamento sia richiesto sotto forma di domanda riconvenzionale e non in via di mera eccezione. Solo in questo caso, infatti, la pronuncia potrà esplicare i suoi effetti erga omnes.

La Corte continua indicando proprio l’annullamento ex art. 1137 c.c. come regime generale per le impugnazioni di delibere dell’assemblea di condominio, mentre la nullità si pone come eccezione, nei casi di difetto assoluto di attribuzione e di contenuto illecito. Pertanto, sarà nulla la delibera con la quale l’assemblea stabilisca o modifichi i criteri di ripartizione delle spese di matrice legale, in quanto l’organo non ha il potere di deliberare in tale materia, mentre sarà annullabile la decisione della maggioranza di concreta ripartizione delle spese tra i condomini, qualora adottata in spregio ai criteri legali di cui sopra.

Corte appello Venezia sez. II, 09/09/2021, n.2323

Modifica di parti comuni

L’assemblea di condominio, nell’esercizio dei poteri di gestione di cui all’art. 1135 c.c., può validamente autorizzare l’amministratore a stipulare una polizza assicurativa per la tutela legale, volta a coprire le spese processuali per tutte le azioni concernenti le parti comuni dell’edificio, promosse da o nei confronti del condominio, al fine di evitare pregiudizi economici ai condomini, non potendo siffatta deliberazione intendersi contraria all’art. 1132 c.c., stante la pressoché totale divergenza di contenuti e di funzione tra l’oggetto del contratto in esame e la menzionata norma, giacché quest’ultima: 1) esclude l’onere del dissenziente di partecipare alla sola rifusione delle spese del giudizio in favore della controparte nel caso d’esito della lite sfavorevole per il condominio, lasciandone tuttavia immutato, nell’inverso caso d’esito della lite favorevole, quello di partecipare alle spese affrontate dal condominio per la propria difesa, ove risultino irripetibili dalla controparte; 2) opera per le sole controversie eccedenti dalle attribuzioni demandate all’amministratore ex artt. 1130 e 1131 c.c., supponendo come condizione essenziale una specifica delibera di autorizzazione o ratifica dell’assemblea alla costituzione in giudizio dell’amministratore da cui estraniarsi; 3) postula una rituale manifestazione di dissenso del singolo condomino rispetto alla singola lite deliberata dall’assemblea, dissenso che, ad un tempo, non è impedito dalla stipula di una polizza per la tutela legale del condominio, né può impedire la conclusione di un tale contratto; 4) lascia comunque il condomino dissenziente identicamente esposto verso i terzi per le conseguenze negative della responsabilità del condominio, fornendogli soltanto un meccanismo di rivalsa.

Cassazione civile sez. II, 20/08/2021, n.23254

Determinabilità del quorum dell’assemblea condominiale

Ai fini della verifica dei “quorum” prescritti dall’art. 1136 c.c., il verbale dell’assemblea di condominio deve contenere l’elenco dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, rimanendo comunque valido ove, pur riportando l’indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti o che abbiano votato contro, consenta di stabilire per differenza coloro che abbiano votato a favore.

Tribunale Latina sez. II, 23/07/2021, n.1501

Impugnazione di una deliberazione dell’assemblea di condominio

L’appello avverso la sentenza che abbia pronunciato sull’impugnazione di una deliberazione dell’assemblea di condominio (nonostante il primo giudizio fosse stato introdotto con ricorso), ai sensi dell’art. 1137 c.c., va proposto, in assenza di specifiche previsioni di legge, mediante citazione in conformità alla regola generale di cui all’art. 342 cod. proc. civ., sicché la tempestività del gravame va verificata in base alla data di notifica dell’atto e non a quella di deposito dello stesso nella cancelleria del giudice ‘ad quem’.

Corte appello Palermo sez. II, 14/07/2021, n.1163

Quando non serve il consenso dell’assemblea di condominio?

Per la realizzazione di un abbaino non serve il consenso dell’assemblea di condominio. Di conseguenza, il comune non può negare l’opera realizzata dal proprietario del sottotetto che, seppur abusiva, non costituisce un’innovazione bensì una modifica della cosa comune. A dirlo è il Tar Piemonte accogliendo il ricorso proposto dalla proprietaria di un sottotetto cui il comune aveva negato l’autorizzazione per la conservazione di un abbaino verso strada. Per i giudici, l’abbaino in questione, pur incidendo su parti comuni dell’edificio, ha un’innegabile natura pertinenziale rispetto all’appartamento di proprietà della ricorrente e non determina, per la sua oggettiva consistenza, alcuna deminutio dell’uso comune.

T.A.R. Torino, (Piemonte) sez. II, 02/07/2021, n.686

Assemblea di condominio e rappresentanza

Tra i comproprietari esiste un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi è legittimato a compiere atti di ordinaria amministrazione, ivi comprese la partecipazione all’assemblea, esperibili senza necessità di specifica delega.

Corte appello Palermo sez. II, 12/03/2021, n.368

Assemblea di condominio: può decidere le modalità di utilizzazione dei beni

L’assemblea del condominio ha il potere di decidere le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni, nonché di modificare quelle in atto, anche revocando una o precedenti delibere, benché non impugnate da alcuno dei partecipanti e stabilendone liberamente gli effetti, sulla base di una rivalutazione – il cui sindacato è precluso al giudice di merito, se non nei limiti dell’eccesso di potere – dei dati ed apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell’amministrazione, non producendosi alcun autonomo diritto acquisito in capo ai condomini, ovvero ai terzi, soltanto per effetto ed in sede di esecuzione della precedente delibera.

(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, che aveva ritenuto illegittima la revoca di precedenti delibere autorizzative all’installazione di un ascensore, per il sol fatto di essere quelle divenute inoppugnabili, senza verificare, al contrario, se la revoca fosse conforme a legge o al regolamento, per non esser stati rispettati i limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c. quanto all’installazione dell’impianto).

Cassazione civile sez. II, 04/02/2021, n.2636

Contenuto necessario della delibera condominiale ai fini della verifica del quorum

Il verbale dell’assemblea di condominio, ai fini della verifica dei quorum prescritti dall’art. 1136 cod. civ., deve contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali. Tuttavia, dovendo il verbale attestare quanto avviene in assemblea, la mancata indicazione del totale dei partecipanti al condominio non incide sulla validità del verbale se a tale ricognizione e rilevazione non abbia proceduto l’assemblea, giacché tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte.

Il verbale deve pertanto contenere l’elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall’art. 1136 c.c..

Corte appello Cagliari sez. I, 31/10/2020, n.545

Assemblea di condominio e diritto di informazione dei condomini

L’obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione; non è quindi configurabile un obbligo, per l’amministratore condominiale, di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione.

Cassazione civile sez. II, 05/10/2020, n.21271

Motivazione sintetica nel deliberato dell’assemblea di condominio

La verbalizzazione sintetica nelle deliberazioni delle assemblee condominiali è ammissibile per economia di scrittura a condizione che siano tutelati i dissenzienti e gli assenti, per garantirgli la legittimazione ad impugnare l’atto. L’omessa specifica indicazione dei votanti a favore e contro non consente di verificare la correttezza e regolarità dell’operato deliberativo. Tale incertezza invalida quanto deliberato.

Corte appello Napoli sez. II, 29/09/2020, n.3285

Registrazione dell’assemblea condominiale

Ogni condomino ha diritto di chiedere all’amministratore che la riunione condominiale sia registrata senza che il diritto alla segretezza della comunicazione venga compromesso. Difatti il contenuto della registrazione viene legittimamente appreso solo da chi legittimamente vi assiste; nonostante ciò, è espresso il divieto di divulgare a terzi tale contenuto.

Tale fattispecie integra il reato di cui all’art. 167 D.Lgs. 196/2003, salvo il caso in cui si sia ottenuto il consenso alla divulgazione da parte di tutti i partecipanti all’adunanza o che la diffusione si renda necessaria per tutelare un proprio diritto.

Tribunale Roma, 03/07/2018, n.13692

Omessa sottoscrizione del verbale dell’assemblea condominiale

L’omessa sottoscrizione del verbale dell’assemblea condominiale ad opera del presidente non costituisce causa di annullabilità della delibera, non esistendo – neppure a seguito della novella introdotta dalla l. n. 220 del 2012 – alcuna disposizione che prescriva, a pena di invalidità, tale adempimento, dovendosi presumere che l’organo collegiale agisca sotto la direzione del presidente ed assolvendo la sottoscrizione del verbale unicamente la funzione di imprimere ad esso il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori.

(Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, in presenza di una clausola regolamentare impositiva dell’obbligo di nomina di un presidente dell’assemblea, aveva ritenuto invalido il verbale della riunione privo della sottoscrizione del presidente nominato, sebbene redatto sotto la direzione del medesimo).

Cassazione civile sez. VI, 16/11/2017, n.27163

Condominio minimo: decisione unanime

Nel condominio c.d. minimo (formato, cioè, da due partecipanti con diritti di comproprietà paritari sui beni comuni), le regole codicistiche sul funzionamento dell’assemblea si applicano allorché quest’ultima si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione “unanime”, tale dovendosi intendere quella che sia frutto della partecipazione di ambedue i comproprietari; ove, invece, non si raggiunga l’unanimità, o perché l’assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché, come nella specie, alla riunione benché regolarmente convocata – si presenti uno solo dei partecipanti e l’altro resti assente, è necessario adire l’autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 cod. civ., non potendosi ricorrere al criterio maggioritario.

Cassazione civile sez. II, 07/07/2017, n.16901

Facoltà del singolo condomino di ottenere l’esibizione dei documenti contabili

In tema di condominio negli edifici, le prescrizioni del regolamento aventi natura solo organizzativa, come quelle che disciplinano la facoltà di accesso ai documenti contabili, possono essere interpretate, giusta l’art. 1362, comma 2, c.c., anche alla luce della condotta tenuta dai comproprietari posteriormente alla relativa approvazione ed anche “per facta concludentia”, in virtù di comportamento univoco.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione impugnata che, a fronte di una clausola del regolamento che imponeva all’amministratore di trasmettere ad ogni condomino, almeno dieci giorni prima della riunione convocata per la relativa approvazione, copia dei preventivi e dei rendiconti, nonché di tenere a disposizione, per lo stesso periodo, documenti e giustificativi di cassa, ne aveva ritenuto legittima l’interpretazione consistente nella fissazione, nell’avviso di convocazione, di un unico giorno per consentire, previo appuntamento, la visione della contabilità, siccome conforme alla prassi tenuta dagli amministratori avvicendatisi nell’ultimo decennio).

Cassazione civile sez. VI, 18/05/2017, n.12579

Condominio minimo: funzionamento dell’assemblea di condominio

Nel condominio cd. minimo (formato, cioè, da due partecipanti con diritti di comproprietà paritari sui beni comuni), le regole codicistiche sul funzionamento dell’assemblea si applicano allorché quest’ultima si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione “unanime”, tale dovendosi intendedere quella che sia frutto della partecipazione di ambedue i comproprietari; ove, invece, non si raggiunga l’unanimità, o perché l’assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché, come nella specie, alla riunione – benché regolarmente convocata – si presenti uno solo dei partecipanti e l’altro resti assente, è necessario adire l’autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c., non potendosi ricorrere al criterio maggioritario.

Cassazione civile sez. II, 02/03/2017, n.5329

Avviso di convocazione dell’assemblea

La convocazione dell’assemblea, ove non eseguita eccezionalmente dai singoli condomini, è effettuata dall’amministratore, titolare di regola del relativo potere ex art. 66 disp. att. c.c., o anche da un terzo che operi quale suo delegato, secondo il meccanismo della rappresentanza volontaria, sicché va esclusa l’annullabilità della delibera adottata in una riunione il cui avviso di convocazione non proveniva dal soggetto legittimato per il solo fatto che tale avviso risultava firmato dal socio accomandante invece che dal socio accomandatario della società in accomandita semplice che ricopriva la carica di amministratore del condominio, stante che la sigla del firmatario era stata apposta sopra la dicitura della suddetta società posta in calce all’avviso, ed emergendo che la persona fisica, che aveva sottoscritto l’avviso, aveva speso il nome della società-amministratrice, sicché a quest’ultima doveva essere giuridicamente imputata la provenienza dell’atto.

Cassazione civile sez. II, 10/01/2017, n.335

Modalità di calcolo del termine per la convocazione dell’assemblea

Il termine di preavviso di cui all’art. 66 disp. att. c.c. va calcolato a ritroso a partire dal primo giorno immediatamente precedente la data per la prima convocazione mentre è controverso se l’avviso debba pervenire all’interessato cinque giorni liberi prima della data fissata per l’assemblea e, quindi, se si debba tenere conto o meno del giorno della ricezione.

Al riguardo si ritiene che, quando la legge per la decorrenza di un termine fa riferimento al dies “ad quem” il giorno finale dal quale il termine decorre all’indietro viene ad assumere il valore di termine iniziale che, ai sensi dell’art. 155 c.p.c., non si computa mentre va computato il giorno finale che funziona da termine, onde l’espressione “almeno” di cui all’art. 66 disp. att. c.c. non ha significato equipollente a quella di “giorni liberi” ma serve solo a precisare che la comunicazione dell’avviso oltre il quinto giorno prima della data fissata per la riunione è tardiva.

Tribunale Bari sez. III, 29/06/2016, n.3623

Omessa convocazione dell’assemblea

In sede di impugnazione ciascun condomino è legittimato a far valere la omessa convocazione anche di altro condomino avente diritto alla partecipazione. Qualora il condomino agisca per far valere l’invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l’onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati della convocazione, quale presupposto per la regolare costituzione dell’assemblea. Ai sensi dell’art. 1136 co. 6 C.C., infine, l’Assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Gli ulteriori argomenti discussi e deliberati in assemblea – di seguito a quelli posti all’ordine del giorno – non venivano indicati nell’avviso di convocazione e non possono considerarsi pertinenti rispetto a quest’ultimo atteso che, in alcun modo, la discussione lasciava presagire un suo sviluppo in tal senso.

Tribunale Bari sez. III, 17/11/2015, n.5037

Approvazione del bilancio

La deliberazione condominiale di approvazione del bilancio può essere impugnata dal condomino che prima della riunione assembleare abbia chiesto infruttuosamente all’amministratore di prendere visione della documentazione su cui si fonda la rendicontazione; spetterà all’amministratore e, quindi, al condominio dimostrare che la richiesta è stata soddisfatta o che ciò non è stato possibile.

Tribunale Savona, 24/10/2015