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Compravendita immobile agibilità: ultime sentenze

21 Luglio 2019
Compravendita immobile agibilità: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: compravendita di un immobile; certificato di agibilità; differenza fra azione di risoluzione per vizi della cosa, azione di risoluzione per mancanza di qualità, azione di risoluzione per consegna di aliud pro alio.

E’ legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto di vendita di immobile in mancanza dei certificati di agibilità, abitabilità e di conformità alla concessione edilizia.

Obbligazione del venditore e inadempimento

La consegna del certificato di abitabilità dell’immobile da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra comunque un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c. rilevante nella fase attuativa del contratto e concernente la possibilità di adibire l’immobile all’uso contrattualmente previsto. Per tale ragione l’inadempimento, non configurando in se un vizio materiale dell’immobile, non è rimesso ai termini di decadenza e prescrizione previsti dall’art 1495 c.c.

Cassazione civile sez. II, 22/02/2018, n.4307

La mancata consegna del certificato di abitabilità

La consegna del certificato di abitabilità dell’immobile destinato ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’articolo 1477 del codice civile, in quanto rappresenta un requisito essenziale della res venduta, incidendo sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.

Pertanto, la mancata consegna di tale certificato implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare luogo alla risoluzione del contratto, può essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità.

Nel caso di specie, stante l’inagibilità accertata di alcuni locali o dell’immobile compravenduto, il Tribunale di Aosta ha condannato il venditore a sostenere i costi necessari per il conseguimento della piena agibilità del fabbricato ad uso abitativo.

Tribunale Aosta, 17/01/2018, n.14

Compravendita di un immobile 

Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto di compravendita definitivo di un immobile privo dei certificati di agibilità, abitabilità e di conformità alla concessione edilizia, anche se il mancato rilascio dipende dall’inerzia del Comune, è giustificato in quanto l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà dell’immobile idoneo ad assolvere alla funzione economico-sociale e a soddisfare bisogni che inducono all’acquisto, per cui tali certificati risultano essenziali.

Cassazione civile sez. VI, 14/01/2019, n.622

Risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare

La mancata predisposizione dei certificati di agibilità, di abitabilità e di conformità alla concessione edilizia, rappresentano condotte omissive tali da configurare un inadempimento di non scarsa importanza, ex art. 1455 c.c., atteso il fondamentale interesse dell’avente causa a ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la sua tipica funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che lo hanno indotto all’acquisto, ovvero la fruibilità e la commercialità del bene.

L’omissione determina, dunque, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare per inadempimento del promissario alienante.

Tribunale Trento sez. II, 13/02/2017, n.158

Divieto di stipula per i notai dell’ipoteca antecedente alla compravendita

Il divieto di stipula di cui all’art. 8 d.lg. n. 122/2005 non può che ritenersi operante per gli atti di compravendita che vedano come «acquirente» (o promissaria acquirente) una persona fisica, come venditore (o promittente alienante) un «costruttore», ovvero un imprenditore o una cooperativa edilizia, e che abbiano ad oggetto un «immobile da costruire», ovvero un immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata, versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

Cassazione civile sez. II, 01/12/2016, n.24535

Assenza del certificato di agibilità dell’immobile

Ai sensi dell’art. 1477, comma 3, c.c., il venditore ha l’onere, ai sensi di legge, di consegnare il certificato di agibilità. Pertanto il rifiuto, opposto dal promissario acquirente, di stipulare la compravendita definitiva dell’immobile, sprovvisto dei certificati di agibilità, abitabilità e conformità alla concessione edilizia, deve ritenersi giustificato.

Cassazione civile sez. II, 08/02/2016, n.2438

Pagamento della penale prevista dalla compravendita

Il deposito, che ha, espressamente, una funzione di garanzia, e cioè quella di garantire il pagamento della penale prevista dalla compravendita, per il caso di mancata produzione del certificato di agibilità dell’immobile, è soggetto alla disciplina di cui dall’art. 1773 c.c., prevista per il deposito nell’interesse del terzo, e il depositario deve restituire la cosa al depositante, a meno che non vi sia un dissenso motivato del terzo interessato.

Tribunale Bologna sez. II, 16/11/2015, n.3261

Rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile

Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia è giustificato, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune: l’acquirente, infatti, ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico – sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.

Cassazione civile sez. II, 06/07/2011, n.14899

Garanzia per vizi della cosa venduta

Nella compravendita di un immobile destinato ad abitazione, l’assenza dei requisiti igienico-sanitari ed edilizi utili all’uso abitativo rende l’immobile stesso incommerciabile ed inadatto alla realizzazione della sua funzione economico sociale, giustificando la pronuncia di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno; più in particolare, l’assenza di tale agibilità (o assenza dei requisiti fattuali e giuridici per l’ottenimento della stessa), configura un “aliud pro alio”, ovvero il reflusso del bene in un genere del tutto diverso da quello oggetto del contratto, poiché privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente o con difetti che lo rendono inutilizzabile rispetto alla sua funzione naturale, con il corollario che la vendita di tali beni è svincolata dall’osservanza dei termini di prescrizione e decadenza di cui all’art. 1495 c.c.

Tribunale Monza, 31/05/2011

Consegna di cosa diversa da quella pattuita

In tema di compravendita di immobile, l’inadempimento del venditore rispetto ad una delle sue principali obbligazioni, quale il rilascio al compratore del certificato di agibilità che incide sull’attitudine del bene ad assolvere alla propria funzione economico sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità, giustifica il recesso del compratore: si configura in tal caso, un’ipotesi di “aliud pro alio”, salvo che il compratore non abbia espressamente rinunciato a tal requisito o abbia esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere tale certificazione.

Tribunale Larino, 17/11/2009


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