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Caparra confirmatoria: ultime sentenze

23 Agosto 2022
Caparra confirmatoria: ultime sentenze

Diritto alla ritenzione della caparra incamerata; recesso unilaterale e revoca; scioglimento del contratto; litisconsorzio necessario di tutti i contraenti; risoluzione per inadempimento.

Indice

Risoluzione del contratto

In tema di inadempimento contrattuale, una volta conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione del contratto al quale accede la prestazione di una caparra confirmatoria, l’esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso, cosicchè la parte non inadempiente che limiti fin dall’inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra ad essa versata o alla corresponsione del doppio della caparra da essa prestata, in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell’effetto risolutorio.

Cassazione civile sez. II, 08/06/2022, n.18392

Effetti della proposta d’acquisto irrevocabile di compravendita

In materia di atti preliminari alla compravendita, nel caso di proposta d’acquisto irrevocabile che contiene, come nel caso di specie, l’incontro della volontà delle parti, insieme all’indicazione dettagliata di tutti gli elementi per procedere alla compravendita (nello specifico, indicazione delle parti, dell’oggetto del contratto, del prezzo convenuto, delle relative modalità di pagamento, del termine previsto per la stipula del definitivo, della previsione della corresponsione della caparra confirmatoria, della precisazione della sussistenza o meno di trascrizioni ipotecarie e comunque pregiudizievoli sul bene oggetto di negoziazione), non può definirsi mero atto preparatorio e propedeutico alla stipula di un futuro contratto. Tale tipologia di proposta costituisce invece un contratto preliminare a tutti gli effetti di legge considerato che contiene tutti gli elementi essenziali per dare luogo ad una compravendita immobiliare.

Corte appello Salerno sez. I, 01/04/2022, n.419

Insorgenza degli obblighi propri della caparra

La caparra confirmatoria può essere costituita anche mediante la consegna di un assegno bancario, pur se l’effetto proprio di essa si perfeziona al momento della riscossione della somma da esso recata e, dunque, salvo buon fine, essendo però onere del prenditore del titolo, dopo averne accettato la consegna, di porlo all’incasso; ne deriva che il comportamento dello stesso prenditore, che ometta di incassare l’assegno e lo trattenga comunque presso di sé, è contrario a correttezza e buona fede, sì da impedirgli di imputare all’inadempimento della controparte il mancato incasso dell’assegno, come pure di recedere dal contratto, al quale la caparra risulta accessoria, o di sollevare l’eccezione di inadempimento.

Cassazione civile sez. II, 31/03/2022, n.10366

Contratto preliminare di compravendita immobiliare

Il promissario venditore (prenditore del titolo privo di data) che ometta di incassare l’assegno è inadempiente, quindi, il promissario acquirente può far valere i diritti rivenienti dalla “caparra confirmatoria”.

Cassazione civile sez. II, 31/03/2022, n.10366

Versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria

Nella ipotesi di versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente, che abbia agito per l’esecuzione del contratto, può, in sostituzione della originaria pretesa, legittimamente chiedere, nel corso del giudizio, il recesso dal contratto a norma dell’articolo 1385, comma 2, del codice civile senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei nova, poiché tale modificazione dell’originaria istanza costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento.

Cassazione civile sez. II, 11/02/2022, n.4467

Caparra confirmatoria: opera solo in caso di recesso?

Dato che il recesso e la risoluzione contrattuale sono tra loro rimedi incompatibili e posta l’efficacia retroattiva della seconda, in caso di inadempimento di un contratto cui acceda la previsione di una caparra confirmatoria la parte non inadempiente è tenuta a restituire la caparra ricevuta, oltre interessi legali, in virtù del fatto che la caparra confirmatoria opera quale liquidazione convenzionale ed anticipata del danno da recesso di una parte per effetto dell’inadempimento dell’altra e dunque è incompatibile con la richiesta di risoluzione o esecuzione del contratto.

Tribunale Piacenza sez. I, 10/12/2021, n.582

Caparra confirmatoria: natura reale

Le parti possono rimandare la consegna della (intera o della parte) caparra confirmatoria ad un momento successivo alla conclusione del contratto; tuttavia in tal caso non si producono gli effetti che l’art. 1385, comma 2, c.c. ricollega alla consegna, in conformità alla natura reale del patto rafforzativo del vincolo. Ad esempio, il patto di caparra confirmatoria può concludersi mediante consegna di un assegno, ma solo fatto salvo il buon fine dello stesso, cioè il patto sarà perfetto solo al momento dell’effettivo incasso della somma.

Tribunale Rieti sez. I, 11/10/2021, n.519

Recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra

L’art. 1385 c.c. prevede che la somma di denaro (o altre cose fungibili) consegnate a titolo di caparra confirmatoria da una parte all’altre deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta nel caso di adempimento. Al secondo comma la disposizione prevede poi che se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, trattenendo la caparra; se invece è inadempiente la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Da ciò si desume anzitutto la natura reale della caparra confirmatoria, che si perfeziona ed è produttiva dei suoi effetti solo nel momento in cui la somma viene materialmente ‘data’ da una parte all’altra; in secondo luogo, ragionando a contrario, si desume che alcuna caparra confirmatoria potrà essere invocata in restituzione, se la somma non sia stata consegnata a meni dell’altra parte contrattuale.

Tribunale Rimini sez. I, 30/07/2021, n.745

Caparra confirmatoria: differimento consensuale della dazione

Il patto con cui si stabilisca la corresponsione di quantità determinata di cose fungibili, per il caso dell’inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad esso collegato (cd. contratto principale), allo scopo di rafforzarne il vincolo, ha natura reale e, come tale, è improduttivo di effetti giuridici, ove non si perfezioni con la consegna di tali cose; ciò, tuttavia, non esclude che le parti, nell’ambito della loro autonomia negoziale, possano differire la dazione della caparra, in tutto o in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto, come previsto dall’art. 1385, comma 1 c.c., purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite, mentre non è consentito escludere la natura reale del patto accessorio, attribuendo all’obbligazione della prestazione della caparra gli effetti che l’art. 1385, comma 2 c.c. ricollega, al contrario, alla sua consegna.

Cassazione civile sez. VI, 27/07/2021, n.21506

Disciplina del recesso

Il recesso unilaterale dal contratto previsto dall’art. 1385, comma 2 c.c. ha natura legale e non convenzionale e trova la sua giustificazione nell’inadempimento dell’altra parte, con prova a carico di chi pretenda di trattenere la caparra ricevuta o di esigere il doppio di quella versata. In tali ipotesi, quindi, il recesso è esercitato non sul presupposto della mancanza di interesse per il contratto da parte del recedente, ma come strumento di reazione contro chi ha violato quel contratto. Il presupposto per il legittimo esercizio del recesso è dunque un inadempimento di non scarsa importanza, secondo l’art. 1455 c.c.. Il suo esercizio non richiede forme particolari (formale diffida o atto giudiziale), non è ostacolato dal fatto che il contratto abbia avuto un principio di esecuzione e neppure è ostativa l’iniziativa dell’altra parte che abbia agito giudizialmente per l’adempimento del contratto.

Tribunale Reggio Calabria sez. I, 20/07/2021, n.1097

Inadempimento del promissario acquirente

In tema di caparra confirmatoria, nel caso in cui la parte inadempiente restituisca la somma versata a titolo di caparra alla controparte (nella specie, a mezzo di assegno bancario), non viene meno il diritto della parte adempiente a pretendere il doppio della caparra, da far valere, ove non emerga in senso contrario un’univoca volontà abdicativa da parte del creditore, mediante l’esercizio del diritto di recesso, anche con la proposizione di apposita domanda giudiziale in caso di mancata conformazione spontanea dell’inadempiente a relativo obbligo.

Cassazione civile sez. II, 12/07/2021, n.19801

Il diritto al doppio della caparra confirmatoria

In tema di caparra confirmatoria, nel caso in cui la parte inadempiente restituisca la somma versatale a titolo di caparra dall’altra parte contrattuale non viene meno il diritto della parte adempiente a pretendere il doppio della caparra, da far valere, ove non emerga in senso contrario un’univoca volontà abdicativa del suo diritto da parte del creditore, mediante l’esercizio del recesso, anche con la proposizione di apposita domanda giudiziale in caso di mancata conformazione spontanea dell’inadempiente al relativo obbligo.

Cassazione civile sez. II, 12/07/2021, n.19801

Inadempimento del promissario acquirente

La restituzione della caparra al promissario acquirente da parte del promissario venditore, che si renda inadempiente rispetto alla conclusione del contratto finale, non estingue il rapporto di caparra e lascia, quindi, intatto l’esercizio del diritto di recesso della parte adempiente con la conseguente pretesa di ottenere il doppio di quanto versato alla stipula del preliminare. Ad affermarlo è la Cassazione ribadendo il principio per cui la restituzione di quanto ricevuto a titolo di acconto del prezzo e caparra non fa venir meno il diritto della parte adempiente a pretendere il doppio della caparra, ove non emerga in senso contrario una univoca volontà abdicativa del suo diritto di creditore. Per la Suprema corte, la mera accettazione dell’assegno, con cui viene versata la caparra confirmatoria, non costituisce tale manifestazione di rinuncia del creditore a tale rimedio risarcitorio.

Cassazione civile sez. II, 12/07/2021, n.19801

La semplice consegna del titolo è sufficiente a costituire e perfezionare la caparra confirmatoria?

L’assegno bancario è sempre consegnato salvo buon fine, mentre è in capo al prenditore l’obbligo di provvedere all’incasso del titolo. La semplice consegna di un assegno bancario non determina l’effettiva disponibilità delle somme che siano indicate sul titolo. La consegna dell’assegno bancario avviene sempre – secondo la formula correntemente in uso al riguardo – “salvo buon fine”: il perfezionamento della caparra si verifica, cioè, solo nel “momento della riscossione della somma recata dall’assegno”. Ove il venditore accetti la dazione della caparra con assegno bancario, è suo onere quello di porre all’incasso il titolo, nel senso che, ove l’assegno non venga posto in riscossione, il mancato buon fine dell’assegno bancario – che preclude il raggiungimento dello scopo proprio della consegna della caparra – è riferibile unicamente al comportamento del prenditore.

Cassazione civile sez. VI, 07/07/2021, n.19265

Preventiva liquidazione del danno derivante dal recesso

Ai sensi dell’articolo 1385 c.c., la caparra confirmatoria, che consiste nella dazione di una somma di denaro o di una quantità di cose fungibili, ha natura composita ed è volta a garantire l’esecuzione del contratto, venendo incamerata in caso di inadempimento della controparte, sotto tale profilo pertanto avvicinandosi alla cauzione. Essa assolve una funzione di autotutela, consentendo di recedere dal contratto senza la necessità di adire il giudice, nonché di preventiva liquidazione del danno derivante dal recesso cui la parte sia costretta a causa dell’inadempimento della controparte. Pertanto, in caso di esatto adempimento, la caparra confirmatoria verrà imputata in conto prezzo, mentre, nell’opposta ipotesi di inadempimento, verrà ritenuta dalla parte non inadempiente, previo esercizio del diritto di recesso, a titolo di liquidazione anticipata del danno.

Tribunale Spoleto sez. I, 06/07/2021, n.432

Poteri della parte non inadempiente

Nei casi di contratto preliminare nell’ambito del quale sia corrisposta una caparra confirmatoria, di fronte all’inadempimento di una parte l’altra può, alternativamente, recedere dal contratto e trattenere la caparra/chiederne la restituzione del doppio oppure chiedere la risoluzione (o anche l’esecuzione) del contratto ed il risarcimento del danno secondo le regole generali e, quindi, provando il danno sia nell’an che nel quantum (art. 1385 comma 3 c.c.). In sostanza, dunque, le due possibilità sono tra loro incompatibili in quanto la caparra confirmatoria ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole “ex lege”, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l’esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell”an” e nel “quantum’.

Tribunale Ferrara sez. I, 02/07/2021, n.451

Caparra confirmatoria e acconto: differenze

La caparra confirmatoria, oltre a rappresentare un anticipo del pagamento del prezzo dovuto, si pone quale garanzia degli interessi di entrambe le parti avendo, dunque, una rilevanza risarcitoria per l’ipotesi di mancata esecuzione del contratto. L’acconto, invece, consiste nel pagamento anticipato, rispetto alla prestazione, di una parte del prezzo pattuito tra le parti, al fine di testimoniare alla controparte contrattuale l’effettiva volontà di concludere il contratto; non assolve, dunque, ad alcuna funzione risarcitoria e in ciò si differenzia dalla caparra confirmatoria.

Corte appello Milano sez. I, 09/06/2021, n.1801

Poteri valutativi del giudice

Il diritto della parte non inadempiente di pretendere dall’altra parte il pagamento del doppio della caparra versata presuppone non solo l’accertamento dell’inadempimento della controparte, ma anche che questo non sia di scarsa importanza; pertanto, nell’indagine sull’inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l’interesse dell’altro al mantenimento del negozio.

Tribunale Ancona sez. II, 10/05/2021, n.613

Contratto preliminare di vendita di un immobile

In tema di imposta di registro, la dazione anticipata di una somma di denaro, effettuata al momento della conclusione del contratto, costituisce caparra confirmatoria qualora risulti espressamente che le parti abbiano inteso attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di anticipazione della prestazione, ma anche quello di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione dell’obbligazione contrattuale, in tal caso si applica l’art.6 della Tariffa, parte prima, ai sensi del quale è dovuta l’imposta di registro proporzionale dell’0,50%.

Comm. trib. reg. Campobasso, (Molise) sez. II, 18/02/2021, n.123

Caparra confirmatoria: funzione

La caparra confirmatoria di cui all’art. 1385 c.c. assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge e, in tal caso, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta o ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte abbia preferito agire per la risoluzione o l’esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno dovrà essere provato nell’an e nel quantum.

Tribunale Terni, 12/10/2018, n.861

Recesso per inadempimento e caparra confirmatoria

La disciplina dettata dal secondo comma dell’art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell’ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l’inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altro contraente.

Pertanto, nell’ indagine sull’inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l’interesse dell’altro al mantenimento del negozio.

Cassazione civile sez. I, 10/05/2019, n.12549

Inadempimento contrattuale: restituzione della caparra

In tema di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, preferisca domandarne la risoluzione, ai sensi dell’art. art. 1385, terzo comma, cod. civ., la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, trattandosi di statuizione ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione.

Tribunale Cosenza sez. I, 01/05/2019, n.879

Versamento di una caparra confirmatoria in un preliminare di vendita inadempiuto

In tema d’IVA, il versamento di una caparra confirmatoria a corredo di un preliminare di vendita, rimasto inadempiuto, non determina l’insorgenza del presupposto impositivo, in quanto assolve una funzione di risarcimento forfettario del danno e non di anticipazione del corrispettivo.

Cassazione civile sez. trib., 08/02/2019, n.3736

Accertamento della legittimità del recesso del contratto con più parti

Il recesso di cui all’art. 1385, comma 2, c.c. costituisce uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, analogo a quelli previsti dagli artt. 1454,1456 e 1457 c.c., che ha in comune con la risoluzione giudiziale non solo i presupposti (l’inadempimento di non scarsa importanza della controparte), ma anche le conseguenze (la caducazione “ex tunc” degli effetti del contratto).

Ne consegue che l’azione finalizzata all’accertamento della legittimità del suddetto recesso da un contratto con più parti deve essere esperita, similmente a quella di risoluzione giudiziale, nei confronti di tutti i contraenti, quali litisconsorti necessari, poiché un contratto unico non può divenire inefficace per alcuni dei soggetti che vi hanno partecipato e rimanere in vita per altri.

Cassazione civile sez. II, 31/01/2019, n.2969

Ritenzione della caparra confirmatoria

Indipendentemente dalle richieste avanzate nell’atto di citazione dalla parte non inadempiente (nella specie: promissario acquirente di terreni di proprietà ella società convenuta) finalizzate a richiedere la risoluzione del contratto e la ritenzione della caparra confirmatoria, emerge la volontà dello stesso di avvalersi del meccanismo automatico del recesso di cui all’articolo 1385 c.c., poiché lo stesso ha formulato espressamente richiesta di ritenzione della caparra e non ha avanzato nessuna domanda di risarcimento danni, quale conseguenza del grave inadempimento posto in essere dalla società venditrice (nella specie: promissaria venditrice che indipendentemente da quanto pattuito nel contratto preliminare non stipulava il contratto definitivo), va da sé che la domanda di recesso, ancorchè non formalmente proposta, può ritenersi avanzata implicitamente in causa dalla parte adempiente, in quanto la declaratoria del diritto alla ritenzione della caparra incamerata è stata individuata quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria della dedotta inadempienza della società convenuta.

Tribunale Teramo, 28/11/2018, n.817

Imposta di registro

Nel caso in cui l’atto contenga più disposizioni, ai fini dell’applicabilità dell’imposta di registro, occorre distinguere tra tassazione unica e tassazione separata, tenendo presente che la prima si applica solo quando le disposizioni contenute nell’atto derivino necessariamente, per loro intrinseca natura, le une dalle altre.

Pertanto, in caso di registrazione di un contratto preliminare contenente la clausola di una caparra confirmatoria, che si caratterizza come contratto accessorio, il relativo regime fiscale risulta disciplinato dalla nota all’art. 10 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986.

Comm. trib. reg. Cagliari, (Sardegna) sez. IV, 24/09/2018, n.858

Effetti della mancata cancellazione dell’ipoteca da parte del promittente venditore

L’inadempimento del promittente venditore all’obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto, ha rilievo anche ai fini del regolamento della caparra confirmatoria, tanto più ove si consideri che il permanere dell’iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene.

Tribunale Nola sez. I, 23/05/2018, n.999

Versamento di una somma di denaro effettuato al momento della conclusione del contratto

Qualora le parti, con riferimento al versamento di una somma di denaro effettuato al momento della conclusione del contratto, abbiano adoperato la locuzione “caparra confirmatoria”, la relativa dazione deve ritenersi avvenuta a tale titolo, secondo il criterio ermeneutico del significato letterale delle parole, potendo interpretarsi diversamente la comune volontà dei contraenti solo in presenza di altri elementi, quali circostanze o situazioni di segno opposto, che evidenzino l’uso improprio di una tale espressione o la non aderenza alla situazione oggettiva.

Cassazione civile sez. VI, 21/05/2018, n.12423

Corrispondenza tra chiesto e pronunciato in caso di richiesta di restituzione della caparra

Non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, a fronte di una richiesta di restituzione del doppio della caparra indebitamente cumulata con una domanda di risoluzione per inadempimento di un preliminare e conseguente risarcimento del danno, condanni la parte inadempiente alla restituzione di detta caparra, trattandosi del riconoscimento di un bene della vita omogeneo, seppure ridimensionato, rispetto a quanto “ab initio” richiesto e non sussistendo più alcun titolo della controparte a trattenere la somma versata.

(In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che, dopo avere correttamente escluso il diritto dell’attore, vittorioso sulla domanda di risoluzione, ad ottenere il versamento del doppio della caparra, aveva condannato la controparte al rimborso del prezzo pagato, omettendo di disporre anche la restituzione della caparra confirmatoria).

Cassazione civile sez. VI, 08/05/2018, n.11012

L’escussione della cauzione provvisoria

La cauzione costituisce parte integrante dell’offerta e non mero elemento di corredo della stessa, sicché essa si pone come strumento di garanzia della serietà ed affidabilità dell’offerta che vincola le imprese partecipanti ad una gara pubblica all’osservanza dell’impegno assunto a rispettarne le regole, responsabilizzandole, mediante l’anticipata liquidazione dei danni subiti dalla Pubblica amministrazione, in ordine alle dichiarazioni rese anche con riguardo al possesso dei requisiti di ammissione alla procedura; la cauzione provvisoria costituisce, dunque, una misura di natura patrimoniale che da un lato è finalizzata, come la caparra confirmatoria, a confermare la serietà di un impegno da assumere in futuro; dall’altro costituisce, ove prevista, naturale effetto della violazione di regole e doveri contrattuali espressamente accettati; pertanto l’escussione della cauzione provvisoria costituisce conseguenza della violazione dell’obbligo di diligenza gravante sull’offerente e dell’inosservanza della lex specialis avente carattere di gravità: ipotesi senza dubbio integrata allorquando l’impresa presenti domanda di partecipazione alla gara dichiarando, al momento della presentazione della domanda, il possesso dei requisiti di partecipazione – per la classe, la categoria e le relative sottocategorie – prescritti a pena di esclusione dalla legge di gara e dei quali, nel corso o all’esito della procedura, si accerti la mancanza già alla data di presentazione dell’istanza di partecipazione e della dichiarazione resa.

Consiglio di Stato sez. V, 10/04/2018, n.2181



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