L’esperto | Articoli

Preliminare compravendita: ultime sentenze

21 Luglio 2019
Preliminare compravendita: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: compravendita immobiliare; preliminare di compravendita; riserva di nomina del terzo da parte del promissario acquirente; esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto; condizione sospensiva potestativa inserita nel contratto preliminare di compravendita; domanda di trasferimento del bene immobile.

Mancata stipula del preliminare di compravendita

Nel contratto preliminare di compravendita con riserva di nomina del terzo da parte del promissario acquirente, la comunicazione all’altro contraente della dichiarazione di nomina può essere fatta anche dal terzo nominato e, in ogni caso, può essere contenuta o, comunque, desunta dall’atto di citazione che il terzo stesso abbia notificato all’altro contraente per l’esecuzione del contratto.

Nello stesso modo, l’accettazione del terzo nominato può essere contenuta in qualsiasi atto che ne manifesti chiaramente la volontà e, quindi, anche nell’atto introduttivo del giudizio promosso dal terzo nei confronti dell’altro contraente per ottenere l’esecuzione del contratto a norma dell’art. 2932 c.c.

(Nel caso di specie, la S.C. ha ritenuto che la corte d’appello non si fosse attenuta ai principi di diritto in precedenza esposti, non avendo considerato, al fine di riconoscere all’attore la legittimazione ad agire in giudizio a norma dell’art. 2932 c.c., che, alla luce dei fatti che essa stessa aveva accertato, la scelta dell’attore, dichiarata dallo stipulante, era contenuta nell’atto di citazione, che ad essa faceva riferimento, notificato ai promittenti venditori – e, quindi, per tale via, ritualmente comunicata ai promittenti venditori nel termine stabilito dal preliminare – e che lo stesso atto di citazione, in quanto notificato ai promittenti venditori direttamente dal terzo nominato, valeva come accettazione, altrettanto tempestiva, della nomina ricevuta da parte di quest’ultimo).

Cassazione civile sez. II, 21/05/2019, n.13686

Procedimento di esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita

Il coniuge, comproprietario del bene immobile in regime di comunione legale dei beni, è litisconsorte necessario nel procedimento di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di vendita. In caso di contratto preliminare di compravendita di un immobile, nel momento in cui il coniuge promittente venditore si rende inadempiente e costringe il promissario acquirente all’azione di esecuzione specifica, l’altro coniuge, che non abbia partecipato al negozio né vi abbia prestato altrimenti il proprio consenso, è ancora contitolare del bene e su di esso può esercitare i suoi poteri di amministrazione congiunta.

Cassazione civile sez. II, 21/03/2019, n.8040

Accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica 

In tema di contratto preliminare di compravendita, ai fini dell’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. è sufficiente la semplice offerta non formale di esecuzione della prestazione in qualsiasi forma idonea a manifestare la relativa volontà soltanto se le parti abbiano previsto il versamento del prezzo o del residuo dello stesso contestualmente alla stipula del contratto definitivo.

Tribunale Milano sez. IV, 04/03/2019, n.2122

Contratto di compravendita e preliminare: differenza

Al fine di attribuire ad una convenzione negoziale la natura giuridica di contratto di compravendita ovvero di semplice preliminare, è determinante l’identificazione del comune intento delle parti, diretto, nel primo caso, al trasferimento della proprietà della “res” verso la corresponsione di un certo prezzo conformemente alla causa negoziale sancita dall’art. 1470 cod. civ., e, nel secondo, all’insorgenza di un particolare rapporto obbligatorio che impegni le parti stesse ad un’ulteriore manifestazione di volontà alla quale sono rimessi il trasferimento del diritto dominicale sul bene e l’assunzione dell’obbligo di pagamento del prezzo.

Tribunale Lucca, 22/02/2019, n.265

Contratto preliminare: effetti

Nel caso di stipulazione di contratto preliminare relativo a compravendita immobiliare, scandito in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.

La valutazione di fatto è rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito, anche con riferimento alla comune intenzione delle parti, da ricercarsi nel senso letterale delle parole e delle espressioni usate.

Tribunale Nola sez. I, 15/01/2019, n.107

Vendita di immobile destinato ad abitazione

In tema di compravendita immobiliare, il promissario alienante ha l’obbligo di fornire al promissario acquirente il certificato d’abitabilità dell’immobile, anche al momento della stipula del contratto preliminare. In caso contrario, la somma eventualmente corrisposta prima di tale momento deve essere restituita. A ribadire questa regola è la Cassazione che si è pronunciata su un caso nel quale le parti avevano stabilito una corresponsione anticipata prima della stipula del preliminare di vendita, al momento della quale il venditore avrebbe dovuto produrre il certificato di abitabilità, circostanza mai avvenuta.

Confermando le ragioni dell’acquirente, la Corte ha ribadito che nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, al punto che esso è in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico sociale assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

Cassazione civile sez. VI, 14/01/2019, n.622

Contratto preliminare di compravendita e procura irrevocabile a vendere

Se in un contratto preliminare bilaterale di compravendita, per sè o per persona da nominare, il promittente venditore si obbliga, altresì, a tal fine a conferire al promissario acquirente procura irrevocabile a vendere, con dispensa dal rendiconto, verosimilmente per evitare la doppia imposizione fiscale, il secondo negozio, autonomo e indipendente dal mandato, è idoneo a consentire al promissario acquirente la definitiva e piena disponibilità del bene, costituisce adempimento del primo, essendo sostanzialmente traslativo della proprietà; quindi è da escludere in esso la configurabilità di un mandato con rappresentanza, determinando, da un lato, la definitiva disponibilità del bene, dall’altro, l’obbligo di pagamento del prezzo.

Tribunale Catania sez. I, 13/11/2018, n.4477 

Atto di compravendita: quando è inefficace?

Ai sensi dell’art. 2901 e ss. c.c. è inefficace, nei confronti del creditore, l’atto pubblico di compravendita con il quale è stato trasferito l’unico bene del debitore ad un terzo, quando l’atto dispositivo è avvenuto dopo l’insorgenza del credito (nella specie: il diritto di credito risulta dal decreto ingiuntivo avente ad oggetto un contratto preliminare di compravendita rimasto inadempiuto) ed inoltre sono integrati i requisiti del mutamento qualitativo e quantitativo del patrimonio del debitore (nella specie attuato con l’atto di compravendita dell’unico bene immobile di proprietà del debitore).

Tribunale Sassari sez. I, 08/11/2018, n.1169

Preliminare di compravendita: la condizione sospensiva

La condizione sospensiva potestativa inserita nel contratto preliminare di compravendita non rientra nell’elenco tassativo di clausole che debbono essere per legge specificatamente sottoscritte ai fini della loro efficacia ex art. 1341, comma 2 c.c., ma essa rappresenta una condizione conosciuta e voluta anche dalla controparte, che, sebbene non abbia materialmente contribuito alla stesura del contratto, dichiara di aver collaborato alla sua formazione.

Solo le clausole meramente potestative sospensive – proprio perchè fanno dipendere l’alienazione del diritto o l’assunzione di un obbligo dalla mera volontà rispettivamente dell’alienante o del debitore – sono invalide ex art. 1355 c.c.

(Nel caso in esame il Tribunale di Bergamo ha dichiarato risolto il contratto preliminare stante il mancato avveramento della condizione sospensiva valida ed efficace pattuita inter partes, alla data prevista, pertanto, il contratto preliminare perde automaticamente efficacia e con esso l’impegno delle parti a stipulare il contratto definitivo).

Tribunale Bergamo sez. I, 16/10/2018, n.2300

Obbligazioni nascenti dal preliminare

Il promissario acquirente che chiede, a norma dell’art. 2932 c.c., l’esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto, poi, ad eseguire la prestazione a suo carico o a farne, comunque, offerta. Quest’ultima può essere costituita da una serie di manifestazioni di volontà di eseguire il pagamento, espressa in un qualsiasi modo che escluda ogni perplessità sulla concreta intenzione di adempiere e, quindi, anche mediante l’invito rivolto al promittente venditore di presentarsi davanti al Notaio per la stipula del contratto definitivo, senza che occorrano forme solenni (offerta reale o offerta per intimazione).

La domanda di trasferimento del bene immobile non può essere accolta, quindi, quando il promissario acquirente non ha fornito la prova di aver ritualmente adempiuto alle obbligazioni scaturenti dal contratto preliminare di compravendita.

Tribunale Latina sez. I, 11/10/2018, n.2474

Occupazione ingiustificata dell’immobile in caso di nullità del preliminare di vendita

In caso di nullità del contratto preliminare di compravendita immobiliare, l’indennità dovuta dal promissario acquirente per l’occupazione, “ab origine” priva di giustificazione, dell’immobile deve essere determinata in base alle norme sull’ingiustificato arricchimento – e, quindi, senza riconoscimento del lucro cessante – e a partire dal momento in cui, avendo il proprietario richiesto la restituzione del bene, il promissario acquirente, da possessore di buona fede, si trasforma in possessore di mala fede.

Ne deriva che, considerata la diversità, per natura ed effetti, tra l’azione di ingiustificato arricchimento e quella risarcitoria, integra domanda nuova la richiesta di indennità di occupazione avanzata dal promittente venditore in appello, in sostituzione della domanda di risarcimento del danno conseguente alla risoluzione del contratto proposta in primo grado.

Cassazione civile sez. II, 10/10/2018, n.25044


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA