Valore immobile: ultime sentenze

Indicazione del valore dell’immobile ipotecato; divisione della casa familiare a seguito di separazione; valore locativo dell’immobile illegittimamente occupato.

Come si determina il valore della casa coniugale da liquidare al coniuge non affidatario?

Occorre rimettere gli atti al Primo Presidente perché valuti l’opportunità di demandare alle Sezioni Unite la soluzione del contrasto giurisprudenziale in merito alla divisione della casa familiare a seguito di separazione, al fine di determinare il valore dell’immobile da liquidare al coniuge non affidatario.

Cassazione civile sez. II, 19/10/2021, n.28871

Valore di immobile ipotecato

L’avviso di iscrizione ipotecaria, prevista dall’art. 77 del d.P.R. n. 602 del 1973, non deve contenere l’indicazione del valore dell’immobile ipotecato, che non è richiesta da alcuna disposizione normativa e neppure è necessaria per verificare la legittimità dell’iscrizione per il cui controllo è sufficiente l’indicazione del credito per cui si procede, che non deve superare l’importo indicato dal comma 1-bis del cit. art. 77.

Cassazione civile sez. trib., 22/11/2021, n.36000

Quantificazione del danno da occupazione abusiva di immobile

Il danno subito dal proprietario di un immobile occupato senza titolo è “in re ipsa”, derivando dalla perdita della disponibilità del bene, sicché il relativo danno potrà essere commisurato al presumibile valore locativo dell’immobile illegittimamente occupato, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene e dall’impossibilità di conseguire l’utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene stesso, con conseguente applicazione analogica del criterio di valutazione previsto dall’art. 1591 c.c., allorché colui che ha la detenzione del bene lo utilizzi (o lo continui ad utilizzare) senza averne il titolo (o, dopo la scadenza del termine finale del rapporto, senza averne più il titolo).

Corte appello Roma sez. VIII, 16/06/2021, n.4373

Come accertare il valore di un immobile?

Le valutazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), realizzate in base a campioni di immobili che si trovano in zone territoriali omogenee e non correlati alle caratteristiche e all’ubicazione di un singolo immobile, sono utilizzate dall’Agenzia delle Entrate per accertare il valore di un immobile oggetto di un atto soggetto ad imposizione fiscale e costituiscono uno strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicché, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell’art. 115, comma 2, c.p.c., sono idonee solamente a “condurre ad indicazioni di valori di larga massima”.

Tali valutazioni sono dunque criteri utili per dimostrare il non il superamento del limite di finanziabilità ex art. 38 TUB, con conseguente validità del contratto di mutuo e fondatezza dell’opposizione spiegata dall’istante, il cui credito deve quindi essere ammesso in via privilegiata ipotecaria.

Tribunale Reggio Emilia, 10/06/2021

Mutuo fondiario e mutuo di scopo: differenze

Il mutuo fondiario non costituisce un mutuo di scopo: il mutuo fondiario, infatti, rappresenta una forma speciale di mutuo ipotecario, che si caratterizza per i seguenti requisiti: durata a medio o lungo termine; garanzia data da ipoteca di primo grado su immobili; ammontare non superiore ad una certa percentuale del valore dell’immobile ipotecato. Nel mutuo di scopo, invece, il mutuatario si obbliga a realizzare l’attività programmata nel contratto e tale obbligazione integra la struttura del negozio, sia in relazione al profilo strutturale, perché il mutuatario non si obbliga solo a restituire la somma mutuata e a corrispondere gli interessi, ma anche a realizzare lo scopo concordato, sia in relazione al profilo funzionale, perché nel sinallagma assume rilievo essenziale proprio l’impegno del mutuatario a realizzare la prestazione attuativa.

Tribunale Teramo sez. I, 24/05/2021, n.518

Valore reddituale dell’immobile

La lesione del diritto di proprietà, conseguente all’esercizio abusivo di una servitù di veduta, è di per sé produttiva di un danno, il cui accertamento non richiede, pertanto, una specifica attività probatoria e per il risarcimento del quale il giudice deve procedere ai sensi dell’art. 1226 c.c., adottando eventualmente, quale parametro di liquidazione equitativa, una percentuale del valore reddituale dell’immobile, la cui fruibilità sia stata temporaneamente ridotta.

Cassazione civile sez. VI, 13/05/2019, n.12630

Sanzione paesaggistica e valore venale acquistato dagli immobili per la trasgressione

In tema di sanzione paesaggistica, il profitto va rapportato all’effettivo vantaggio economico ottenuto dal trasgressore, ovvero va identificato nell’incremento del valore venale che gli immobili acquistano per effetto della trasgressione, incremento che viene determinato come differenza tra il valore attuale e il valore dell’immobile prima dell’esecuzione delle opere abusive. E a questo proposito l’aumento di superficie può certamente venire in considerazione ai fini di un aumento di valore dell’immobile o, comunque, dell’accertamento del profitto.

T.A.R. Genova, (Liguria) sez. I, 22/02/2019, n.139

Valore di mercato dell’immobile

In tema di violazione delle norme sulle distanze, una volta che venga disposta la demolizione delle opere realizzate in violazione delle norme sulle distanze legali, il risarcimento del danno deve essere computato tenendo conto della temporaneità della lesione del bene protetto dalle norme violate e non già avendo riguardo al valore di mercato dell’immobile, diminuito per effetto della detta violazione, essendo il relativo pregiudizio suscettibile di essere eliminato.

Tribunale Siena, 13/12/2018, n.1448

Valore di mercato e valore catastale

In tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004 nell’ambito di una revisione parziale dei parametri catastali della microzona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, il provvedimento di riclassamento, dovendo porre il contribuente in grado di conoscere le concrete ragioni che lo giustificano – come evidenziato anche dalla sentenza della Corte Cost. n. 249 del 2017 – deve indicare i motivi per i quali i valori considerati abbiano determinato il suddetto scostamento, facendo riferimento agli atti da cui ha tratto impulso l’accertamento, costituiti dalla richiesta del Comune e dalla determinazione del direttore dell’Agenzia del territorio, nonché ai dati essenziali del procedimento estimativo delineati da tali fonti normative integrative che abbiano inciso sul classamento.

Cassazione civile sez. VI, 10/12/2018, n.31829

Indennità di avviamento nella locazione commerciale: funzione e natura

Il bene tutelato dalle disposizioni degli articoli 34 e 35, L. n. 392/1978 è costituito dall’avviamento creato dal conduttore per mezzo dello svolgimento della propria attività commerciale all’interno nell’immobile locato.

La disposizione trova fondamento nell’esigenza di ripristinare, a seguito della cessazione della locazione, l’equilibrio economico e sociale turbato per effetto della suddetta causa, e la prevista indennità si giustifica nei confronti del conduttore quale compenso per la perdita dell’avviamento che egli, con la sua operosità, ha creato nel locale locato, così da evitare, nei confronti del locatore, l’arricchimento che, senza causa propria, egli consegue per l’incremento di valore che l’immobile ha ricevuto per l’attività svoltavi dal conduttore.

Essendo queste le finalità di tale indennità, è facile comprendere come il legislatore ha inteso collegare questa indennità alla sussistenza di un effettivo avviamento che possa, almeno astrattamente, subire pregiudizio a seguito della cessazione della locazione e del trasferimento del conduttore. Da ciò discende che l’avviamento ex art. 34 L. n. 392/1978 ha natura di obbligazione legale tanto da essere corrisposta dai proprietari-locatori di immobili commerciali ai conduttori sia nell’an che nel quantum.

Conseguentemente, l’indennità prevista ex art. 34 non ha un’origine negoziale tra le parti né deriva da un nesso sinallagmatico, perché i presupposti indennitari liquidati sono specificati dalla norma previsti ex art. 34 e determinati dal giudice.

Corte appello Venezia sez. IV, 24/10/2018, n.2917

Valore dell’immobile sottoposto a confisca

In tema di responsabilità amministrativa degli enti dipendente da reato, in caso di prescrizione del reato presupposto commesso dall’amministratore, il giudice deve procedere all’accertamento autonomo della responsabilità amministrativa della persona giuridica nel cui interesse e nel cui vantaggio l’illecito è stato commesso, senza prescindere però da una verifica quantomeno incidentale della sussistenza del fatto reato.

Di conseguenza, il giudice non può ordinare la confisca delle quote sociali e dei beni della società, senza determinare se vi sia stato un vantaggio per la compagine sociale. Ad affermarlo è la Cassazione che accoglie così il ricorso di una Srl condannata a pagare una sanzione di 60 mila euro e nei confronti della quale era stata confermata la confisca delle quote sociali e del capannone industriale.

Per la Corte nella fattispecie mancava la determinazione dell’illecito vantaggio dell’ente, che potrebbe non coincidere con il profitto ricavato dalla persona fisica, e l’indicazione del valore dell’immobile sottoposto a confisca, mai citato nelle sentenze di merito.

Cassazione penale sez. II, 19/10/2018, n.52470

Revisione del classamento

In tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, nell’ambito di una revisione parziale dei parametri della microzona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al suddetti parametri di legge ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, esigendosi che detto obbligo motivazionale sia assolto in maniera rigorosa in modo che il contribuente sia posto in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento, avente carattere “diffuso”.

Cassazione civile sez. VI, 26/09/2018, n.23129