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Gravi motivi recesso conduttore: ultime sentenze

1 Luglio 2019
Gravi motivi recesso conduttore: ultime sentenze

In questo articolo, troverai le ultime sentenze su: locazione commerciale; recesso del conduttore; gravi motivi; esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore; comunicazione del recesso; esplicitazione delle ragioni” del recesso.

Nel caso di locazione commerciale e recesso anticipato, occorrerà accertare i gravi motivi con riferimento all’attività svolta nei locali per cui si effettua il recesso. Le ragioni devono essere sopravvenute e non prevedibili. Qualora il conduttore non abbia comunicato i motivi sopravvenuti prima della naturale scadenza del contratto, ricorre la rinuncia al recesso anticipato.

Recesso dal contratto di locazione per gravi motivi

In tema di locazione di immobili urbani adibiti a uso diverso da quello di abitazione, ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, a norma dell’articolo 27, ottavo comma, della legge 392/1978, è sufficiente che egli manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, perché queste attività devono essere svolte in caso di contestazione da parte del locatore.

Trattandosi di recesso “titolato”, la comunicazione del conduttore non può, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.

Cassazione civile sez. III, 04/08/2017, n.19487

Quali ragioni consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale?

In materia di locazioni commerciali, i gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, in base agli articoli 4 e 27 della legge 392/1978, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la sua prosecuzione.

Le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere cioè determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto e non prevedibili, tali da rendere eccessivamente gravosa per lo stesso la sua prosecuzione, non potendo ciò risolversi nell’unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo.

Nel caso di specie, il tribunale ha accolto il ricorso del locatore contro il recesso anticipato, in quanto la lettera del conduttore, recapitata dopo pochi mesi dalla stipula del contratto, non specificava i motivi del recesso.

Tribunale Venezia sez. I, 25/10/2018, n.2563

Locazione commerciale e recesso anticipato: come accertare i gravi motivi?

In tema di recesso del conduttore di immobili a uso non abitativo, ove il locatario svolga la propria attività in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato, di cui all’articolo 27, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978, devono essere accertati in relazione alla attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali.

Cassazione civile sez. III, 28/02/2019, n.5803

Conduttore: deve specificare i motivi del recesso

Nelle locazioni di immobili ad uso diverso da quello di abitazione è escluso che sia valido il recesso del conduttore quando siano indicati motivi diversi da quelli, per espressa disposizione di legge qualificati come “gravi”, previsti dall’articolo 27, L. n. 392/1978. Ne discende che l’indicazione di motivi che non rivestono detto carattere di gravità, nella sostanza, equivale alla mancata evidenziazione degli stessi, restando insoddisfatta la finalità di consentire al locatore le opportune valutazioni.

La norma, difatti, prende in considerazione l’interesse di entrambe le parti alla prosecuzione del contratto, per cui, quello ex art. 27 L. n. 392/1978 si sostanzia in un “recesso titolato”, con la conseguenza che la specificazione dei motivi risponde alla finalità di consentire al locatore una precisa e tempestiva contestazione degli stessi e della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.

Tribunale Alessandria, 11/12/2018, n.824

Recesso anticipato e riconsegna delle chiavi al locatore

In materia di locazione immobiliare, qualora il recesso anticipato non sia stato esercitato per gravi motivi, né sia stato comunicato a mezzo lettera raccomandata, né tanto meno sia stato rispettato il previsto anticipo di sei mesi dalla data di rilascio, il momento della riconsegna delle chiavi coincide con il termine iniziale di decorrenza dei sei mesi di preavviso, con riferimento ai quali il conduttore continua ad essere tenuto al pagamento del canone di locazione, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in data anteriore.

Corte appello Torino sez. IV, 14/03/2018, n.477

Rinuncia al recesso anticipato

In tema di recesso anticipato del conduttore ad uso diverso da quello abitativo, ai sensi dell’art. 27, comma 8, legge n. 392 del 1978, quando i gravi motivi sopravvenuti dedotti dal conduttore si sono verificati prima della scadenza del termine per dare l’utile disdetta alla scadenza naturale del contratto e il conduttore non l’abbia data, tale condotta, interpretata secondo il principio di buona fede, va intesa come rinunzia a far valere in futuro l’incidenza di tali motivi sul sinallagma contrattuale, dei quali può altresì presumersi la non gravità, poiché altrimenti sarebbe stato ragionevole utilizzare il mezzo più rapido per la cessazione del rapporto.

Cassazione civile sez. III, 13/06/2017, n.14623

Disdetta del locatore: pagamento dei canoni di locazione

Intervenuta la disdetta del locatore, il conduttore è tenuto al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto, salva la possibilità di esercitare, ricorrendone le condizioni, il recesso per gravi motivi ex art. 27, ultimo comma legge n. 392 del 1978 e fermo restando che, in questo caso, il pagamento dei canoni è dovuto fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in un momento anteriore.

Cassazione civile sez. VI, 24/05/2017, n.13092

Locazione non abitativa: onere del locatore

In materia di contratto di locazione, in caso locazione di immobile urbano ad uso diverso da abitazione l’onere per il locatore di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso ai sensi dell’art. 27, ultimo comma, legge n. 392 del 1978, ancorché non espressamente previsto dalla norma – a differenza dell’ipotesi di diniego di rinnovazione di cui al successivo art. 29 – deve ritenersi insito nella previsione della facoltà di recesso, la cui comunicazione, in quanto trattasi di recesso “titolato”, non può prescindere – in ciò distinguendosi dal recesso c.d. “ad nutum” – dalla specificazione dei motivi, che valgono a dare alla dichiarazione di recesso la precisa collocazione nell’ambito della fattispecie normativa in esame; sicché tale specificazione inerisce al perfezionamento stesso della dichiarazione di recesso e al contempo risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi di recesso addotti sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.

Tribunale Palermo sez. II, 22/02/2017

Esclusiva rilevanza dei motivi sull’attività esercitata nell’immobile relativo al recesso

In tema di recesso del conduttore di immobili ad uso non abitativo, ove il locatario svolga la propria attività in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato, di cui all’art. 27, ultimo comma, della l. n. 392 del 1978, debbono essere accertati in relazione all’attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali.

(Nella specie, la S.C. ha ritenuto che le notevoli perdite registrate nel punto vendita sito nell’immobile locato, dovute all’imprevedibile e sopravvenuta apertura di due “discount” nelle vicinanze, fossero idonee ad integrare grave motivo di recesso, restando ininfluente la mancata compromissione dell’intera struttura aziendale risultante dal bilancio positivo conseguito nello stesso anno).

Cassazione civile sez. III, 14/07/2016, n.14365

Diritto potestativo di recesso del conduttore

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la necessità – ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, ex art. 27, ottavo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 – che i gravi motivi dello stesso siano enunciati nella medesima comunicazione di recesso esclude che il conduttore possa esplicitare successivamente le ragioni della determinazione assunta.

Cassazione civile sez. III, 30/06/2015, n.13368

Mancata contestazione del locatore

In materia di locazioni di immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, il recesso del conduttore per gravi motivi ex art. 27, ottavo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, attesa la sua natura di atto unilaterale recettizio, produce effetto – ex art. 1334 cod. civ. – per il sol fatto che la relativa dichiarazione pervenga al domicilio del locatore, non occorrendo anche la mancata contestazione, da parte di quest’ultimo, circa l’esistenza o rilevanza dei motivi addotti.

Cassazione civile sez. III, 07/04/2015, n.6895



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