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Fac simile lettera richiesta nominativi condomini morosi

1 Luglio 2019
Fac simile lettera richiesta nominativi condomini morosi

Come conoscere i nomi di chi non paga le quote condominiali: i termini entro cui agire contro l’amministratore di condominio reticente.

Nel tuo palazzo ci sono alcuni condomini che non pagano le proprie quote ormai da mesi. All’ultima riunione l’amministratore non ha voluto rivelare i loro nomi per non creare conflitti durante l’assemblea. Ma è tuo interesse sapere chi sono, anche perché sospetti che il “capo condomino” voglia favorirli. Hai quindi intenzione di presentare una istanza formale per ottenere l’accesso ai documenti contabili e sapere, con precisione, chi è in regola, e chi no, con le “bollette delle spese condominiali”. Come fare? La prima cosa che devi procurarti è un fac simile di lettera con richiesta nominativi condomini morosi. Lo troverai in questa pagina insieme a tutte le spiegazioni e istruzioni che devi sapere in merito a questa spinosa materia. Ma procediamo con ordine.

Posso sapere chi sono i condomini morosi?

Sicuramente, saprai già come agire contro i condomini morosi: l’azione, che può essere intrapresa sia dall’amministratore che da qualsiasi altro condomino, è rivolta ad ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, che intimi l’immediato pagamento delle somme non corrisposte.

La legge consente a ciascun condomino di conoscere i nomi dei condomini morosi. Questo diritto può essere esercitato:

  • sia in assemblea, quindi davanti a tutti gli altri condomini, a condizione però che non vi partecipino estranei (ad esempio tecnici di ditte chiamate a fornire preventivi o avvocati dei singoli condomini);
  • sia in un momento successivo, su esplicita richiesta del singolo condomino.

Anche i creditori del condominio possono (anzi devono) rivolgersi all’amministratore per avere da questi l’elenco dei condomini morosi: questo perché la legge impone loro, nel momento in cui intendono effettuare un pignoramento, di partire con le azioni esecutive proprio nei confronti di chi non è in regola con i pagamenti.

Elenco morosi condominio privacy

Dinanzi alla richiesta presentata da uno dei condomini o da uno dei creditori del condominio che abbia già ottenuto un titolo esecutivo (ossia un decreto ingiuntivo o una sentenza di condanna), non c’è privacy che tenga: l’amministratore è obbligato a fornire i nomi dei condomini morosi, non potendo addurre alcuna scusa.

L’amministratore è obbligato a non indicare il nome dei morosi in luoghi pubblici o accessibili al pubblico come il sito internet del condominio o la bacheca condominiale che si trova nelle scale o nell’androne dell’edificio.

Diritto di accesso alla documentazione del condomino

La riforma del condominio è improntata alla massima trasparenza nella gestione condominiale e nei rapporti tra amministratore e condomini. L’amministratore è, infatti, tenuto a fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

In caso di rifiuto o di omessa consegna della documentazione, i condomini interessati sono legittimati ad adire il tribunale per ottenere una condanna dell’amministratore alla consegna coattiva della predetta documentazione.

L’amministratore deve comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata.

Ciò non può divenire un ostacolo per l’amministratore. Il che sta a significare che i condomini, nell’avanzare richiesta di estrarre copia della documentazione condominiale, devono specificare il tipo di documentazione richiesta, atteso che pretese generiche e indeterminate comporterebbero l’interruzione del normale svolgimento dell’attività di gestione immobiliare.

L’omessa consegna della documentazione condominiale al nuovo amministratore espone il precedente sia a conseguenza di carattere civile, in questi casi si rischia la condanna al risarcimento del danno nei confronti del condominio ma, soprattutto, anche possibili conseguenze di carattere penale, potendosi configurare il reato di appropriazione indebita.

Inoltre, ciascun condomino può chiedere all’amministratore di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione del conto corrente intestato al condominio.

Esiste quindi un vero e proprio diritto di acceso del singolo condomino al conto corrente condominiale, anche con facoltà di estrarne copia. Ciò deve avvenire, in prima battuta, per il tramite dell’amministratore a cui va chiesta la documentazione; tuttavia, in caso di rifiuto dello stesso, il singolo condomino vanta un diritto di acceso al conto corrente condominiale direttamente presso la banca a cui può rivolgersi in prima persona. Allo sportello a cui viene presentata la domanda di accesso bisognerà mostrare la raccomandata o la Pec spedita all’amministratore rimasta senza risposta.

I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere inoltre visione dei documenti giustificativi di spesa ed estrarne copia a proprie spese, nonché, sempre previa richiesta all’amministratore, visione gratuita o copia con obbligo di rimborso delle spese, di copia da lui firmata dei registri condominiali, dei verbali assembleari e della rendicontazione periodica.

I costi per il rilascio copie

Vediamo ora i costi per il rilascio di copia della documentazione condominiale.

Purtroppo il Codice non dice nulla a riguardo, limitandosi genericamente a prevedere per i condomini richiedenti l’obbligo di provvedere a proprie spese.

Tale vago richiamo sovente è causa di dissidi tra l’amministratore e i condomini, in virtù delle richieste spesso esorbitanti di costi di rilascio copia.

All’amministratore, tuttavia, non è dovuto alcun compenso extra per il rilascio delle predette copie salvo che sia stato indicato nel compenso dovuto all’atto di accettazione o rinnovo della nomina e, quindi, chiaramente approvato dall’assemblea dei condomini.

L’onere economico del rilascio delle copie ricade solo sul condomino richiedente, non sull’intero condominio.

Lettera richiesta nominativi condomini morosi

Vediamo ora come richiedere i nominativi dei condomini morosi. Se non si presenta la richiesta oralmente in assemblea (con conseguente verbalizzazione), l’istanza andrà presentata in carta semplice consegnata a mani, o con pec (posta elettronica certificata) o con raccomandata a.r.

Bisognerà concedere all’amministratore un congruo termine per effettuare i conteggi aggiornati, non meno di 15 giorni.

L’amministratore potrà rispondere nelle modalità richieste dal condomino, ossia per iscritto, per email o anche verbalmente.

Per avere il modello con il fac simile lettera richiesta nominativi condomini morosi leggi il box sottostante a questo articolo.

Fac simile lettera richiesta nominativi condomini morosi

Egr. dott. …

Amministratore del condominio ….

Il sottoscritto, in qualità di condomino dell’edificio sito in… alla via…, di cui Lei è amministratore, con la presente formula richiesta formale di accesso ai documenti della contabilità e, in particolare, intende conoscere:

lo stato dei pagamenti di tutti i condomini, relativamente alle quote di ordinaria e straordinaria amministrazione con separata indicazione per ciascuna annualità di gestione;

l’esplicita indicazione dei condomini che hanno già provveduto al versamento delle quote di competenza e di quelli invece che, alla data odierna, risultano ancora morosi;

le eventuali azioni stragiudiziali o giudiziali intraprese nei confronti di questi ultimi e gli incarichi conferiti agli avvocati per il recupero coattivo delle somme in questione.

Le chiedo una risposta entro 15 giorni e l’indicazione del luogo e del giorno ove, eventualmente, recuperare copia della documentazione a cui la Sua risposta farà riferimento per confrontarne i dati.

In caso di omesso riscontro o di riscontro negativo, si procederà tramite intimazione del tribunale. Con tutte le conseguenze di carattere risarcitorio e di responsabilità professionale che ne conseguono.

Distinti saluti

data, luogo, firma


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