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Recesso contratto per motivi di salute

3 Luglio 2019 | Autore:
Recesso contratto per motivi di salute

Si può disdire un contratto di locazione per ragioni di salute? Quando ricorrono i gravi motivi che giustificano il recesso? Cos’è il preavviso?

Un contratto è un accordo vincolante tra le parti: è lo stesso codice civile a dire che il contratto ha forza di legge tra le parti, e che non può essere sciolto se non con il consenso di tutti i contraenti coinvolti o nei casi stabiliti dalla legge. Questa disposizione solo apparentemente non lascia scampo alle parti che hanno sottoscritto un contratto: in realtà, la legge prevede quasi sempre casi in cui è possibile sottrarsi al vincolo nato dall’accordo. Ti sembrerà strano, ma è possibile anche il recesso dal contratto per motivi di salute.

Questo tipo di recesso non è espressamente contemplato dalle disposizioni legislative, ma viene di solito fatto rientrare nei gravi motivi personali che giustificano la disdetta, soprattutto quando trattasi di contratto di locazione. Se ti trovi in precarie condizioni di salute e stai pensando anche tu di recedere dal contratto, allora penso che questo articolo faccia al caso tuo: proseguendo nella lettura, scoprirai come funziona il recesso contrattuale per motivi di salute.

Recesso contrattuale: cos’è?

Prima di parlarti della disdetta per motivi di salute vorrei solamente spendere due parole sul recesso dal contratto: cos’è e cosa dice la legge? Il recesso è quell’istituto giuridico che consente ad una delle parti di sottrarsi agli obblighi derivanti dal contratto, sciogliendo così l’accordo.

Concretamente, il recesso si configura come una clausola inserita all’interno della regolamentazione contrattuale. Questa clausola può essere il frutto del comune accordo fra le parti oppure di un’imposizione legislativa: come ricordato, infatti, il contratto può essere sciolto nei casi previsti dalla legge.

Ad esempio, il codice del consumo [1] impone che all’interno dei contratti stipulati a distanza (tipo quelli di telefonia o delle pay-tv) ogni società debba consentire al consumatore di poter recedere senza alcun costo entro i primi quattordici giorni dall’attivazione, oppure quando lo ritenga più opportuno durante il rapporto giuridico, dietro pagamento però dei costi di disattivazione.

Il recesso dal contratto, dunque, può essere esercitato ogni volta che ne sia espressamente prevista la facoltà: non è possibile recedere, neppure per gravi motivi di salute, se ciò non sia previsto dall’accordo o, al più, dalla legge.

Recesso dalla locazione per motivi di salute

Il recesso per motivi di salute è molto frequente a proposito del contratto di locazione. La legge [2] dice che, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Come si evince da quanto appena detto, la legge non parla espressamente di motivi di salute, bensì di gravi motivi; tra questi, tuttavia, vengono fatti rientrare solitamente anche quelli legati alle proprie condizioni di salute.

Pertanto, colui che vive in affitto può recedere dal contratto, previo preavviso di sei mesi, se sono sopravvenuti gravi motivi di salute che rendono impossibile la sua permanenza nell’immobile. Pensa, ad esempio, a colui che, a seguito di un grave incidente, sia diventato paraplegico e non possa più muoversi se non in carrozzina e abiti in affitto in un appartamento al secondo piano senza ascensore.

Ugualmente, può disdire il contratto di locazione colui che sia affetto da grave patologia e abbia necessità di vivere in un ambiente diverso, ad esempio non più urbano, quando la malattia sia debitamente certificata.

Ovviamente, tra i gravi motivi che giustificano il recesso del conduttore rientrano non solo quelli legati ai problemi di salute: tra i più ricorrenti possiamo trovare il trasferimento del luogo di lavoro ad una distanza tale da rendere particolarmente difficoltoso il pendolarismo; problemi familiari legati alla malattia di un genitore che impongano un avvicinamento; perdita del posto di lavoro con conseguente necessità di ridurre i costi di locazione; necessità di abitare in un ambiente più ampio a seguito di aggiunta di persone al proprio nucleo familiare.

Locazione: come recedere per motivi di salute

Quando ricorrono gravi motivi di salute che giustificano il recesso dal contratto di locazione, allora bisogna attivarsi per esercitare il proprio diritto. Innanzitutto, bisogna dire che nei contratti di locazione è praticamente sempre inserita la clausola che consente all’inquilino di esercitare il proprio diritto di recesso; anzi, molto spesso sono previste condizioni più favorevoli, tipo quella che riduce il preavviso da sei a tre mesi.

Se nel contratto di locazione non dovesse essere prevista la facoltà di recesso per gravi motivi, questa può comunque essere esercitata in quanto stabilita direttamente dalla legge: in altre parole, il singolo contratto può prevedere condizioni migliori per il conduttore, ma mai peggiori.

Ciò premesso, se intendi recedere dalla locazione per gravi motivi di salute devi comunicare tale intenzione al locatore per iscritto: è consigliabile una lettera raccomandata con avviso di ricevimento, in modo tale da avere la prova che la comunicazione è andata a buon fine. Nella comunicazione dovrai scrivere che intendi recedere dal contratto di locazione per i motivi di salute che dovrai specificare.

Preavviso recesso: come funziona?

Per recedere validamente dal contratto dovrai rispettare il preavviso previsto: ciò significa che, se il preavviso è di sei mesi, potrai smettere di pagare il canone solamente a partire dal sesto mese dopo la comunicazione formale. Facciamo un esempio.

Poiché sei costretto a cambiare abitazione a causa di una grave malattia occorsa a tua moglie, la quale ha bisogno di cure costanti in un altro luogo, a gennaio comunichi al proprietario di casa l’intenzione di recedere. Poiché il preavviso obbligatorio è di sei mesi, il contratto si scioglierà solamente a luglio, cioè sei mesi dopo l’invio della raccomandata.

Pertanto, per i successivi sei mesi il canone di locazione sarà ugualmente dovuto, anche se il conduttore recedente non viva più nell’immobile, a meno che il locatore non abbia trovato un nuovo inquilino: in quest’ultimo caso, il canone è dovuto fino a che il nuovo conduttore non abbia stipulato il suo contratto.

Cosa fare se il recesso per motivi di salute non viene concesso?

Come anticipato, la legge non parla di recesso per motivi di salute, ma di recesso per gravi motivi. Generalmente, i motivi di salute costituiscono sempre una grave ragione per poter recedere dal contratto, soprattutto se documentati da certificazione medica (approfondiremo questo aspetto nel prossimo paragrafo).

Cosa succede se il locatore si oppone al recesso? Detto in altri termini: il proprietario dell’immobile può rifiutare di concedere la disdetta al conduttore, ritenendo che non sussistano ragioni valide legate allo stato di salute?

Ebbene, è evidente che, in un caso del genere, si potrebbero aprire le porte ad un futuro contenzioso giudiziario, in quanto si avrebbe da un lato, il conduttore che intende legittimamente recedere, dall’altro il locatore che insiste per la prosecuzione del rapporto e che chiede il pagamento dei canoni anche oltre il termine di preavviso.

In un’ipotesi del genere, il conduttore deve semplicemente dimostrare la sussistenza dei motivi di salute, esibendo eventualmente la documentazione medica in suo possesso. Tra l’altro, i problemi di salute giustificano il recesso anche se occorrono ad un membro del nucleo familiare (coniuge, figli, ecc.) e non necessariamente al titolare formale del contratto.

La lite può essere facilmente risolta davanti ad un mediatore: la legge [3], infatti, ha sancito l’obbligatorietà della mediazione finalizzata alla conciliazione per chi intende rivolgersi al giudice in caso di controversie sorte in materia di locazione.

Se neanche il mediatore riuscisse a porre fine alla questione, allora non resterebbe che adire l’autorità giudiziaria, la quale darebbe sicuramente ragione al conduttore qualora riuscisse a provare l’effettività dei motivi di salute che hanno spinto a chiedere il recesso dal contratto, con obbligo del locatore di pagare le spese di lite e l’eventuale risarcimento.

Motivi di salute: quando giustificano il recesso?

Abbiamo più volte ricordato che la legge non prevede espressamente il recesso dalla locazione per motivi di salute, ma solamente il recesso per gravi motivi. Sorge spontanea, dunque, una domanda: i motivi di salute addotti per giustificare il recesso costituiscono sempre gravi motivi?

La risposta a questa domanda è per lo più positiva, ma non sempre: ed infatti, un raffreddore o un’influenza (per quanto aggressiva) non possono di certo giustificare un recesso. Possiamo dire che i motivi di salute costituiscono al contempo gravi motivi che giustificano il recesso quando la malattia si pone come evento sopraggiunto che rende impossibile la permanenza all’interno dell’immobile.

Tornando all’esempio fatto più sopra, una persona che, a seguito di un incidente, non può continuare a vivere nell’appartamento condotto in locazione perché non può più salire le scale oppure perché ha bisogno, per vivere, di un’attrezzatura medica ingombrante che richiede un alloggio con maggiore spazio, potrà senz’altro recedere dalla locazione.

Al contrario, se il conduttore soffriva già della patologia per la quale, successivamente, si determina a chiedere il recesso, allora in questo caso mancherebbe quell’elemento della sopravvenienza che giustificherebbe la fine del vincolo contrattuale.

Ad esempio, se Tizio è paraplegico e decide ugualmente di prendere in affitto un appartamento al secondo piano senza ascensore, non potrà poi decidere di recedere dal contratto per gravi motivi di salute, visto che la sua difficoltà a raggiungere l’ingresso di casa sussisteva sin dall’inizio. Al contrario, potrebbe validamente recedere se le sue condizioni di salute peggiorassero.

Quanto appena detto trova conforto nella giurisprudenza di legittimità prevalente, secondo cui i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione devono essere determinati da fatti estranei alla propria volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione [4].


note

[1] D. lgs. n. 206/2005.

[2] Art. 3, legge n. 431/1998; art. 27, legge n. 392/1978.

[3] D. lgs. n. 28/2010.

[4] Cass., sent. n. 12291/2014.


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