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Pignoramento prima casa cointestata

3 Luglio 2019
Pignoramento prima casa cointestata

Pignoramento immobiliare casa cointestata o in comunione tra marito e moglie: come tutelare il comproprietario non debitore.

Cosa succede ai comproprietari di una casa se uno dei due è debitore e i suoi creditori pignorano l’immobile di entrambi? È possibile il pignoramento della prima casa cointestata? 

La legge stabilisce che il debitore risponde delle obbligazioni contratte con tutti i suoi beni, presenti e futuri. Nel caso di un bene in comproprietà, l’eventuale pignoramento andrebbe a ledere anche gli interessi del contitolare, estraneo alla situazione debitoria. Questi subirebbe un pignoramento, con conseguente espropriazione della sua quota del bene comune, pur non avendo alcuna colpa. 

Cosa prevedere a riguardo la legge? Il comproprietario può tutelarsi dal pignoramento della prima casa cointestata? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

È possibile il pignoramento della prima casa?

La prima casa è pignorabile solo dai creditori privati come la banca, la finanziaria, il condominio, la controparte processuale, ecc.

Un divieto è previsto solo per l’agente della riscossione esattoriale (Agenzia Entrate Riscossione per i tributi erariali, la società di riscossione locale per le imposte di Regioni, Province e Comuni), ma solo entro determinati limiti. Innanzitutto, il debitore non deve possedere altri immobili (abitazioni, terreni, ecc.) neanche in quota. L’immobile deve essere adibito a civile abitazione, deve essere luogo di residenza del contribuente e non deve essere di lusso (A/8, A/9). Solo in tali situazioni, la prima casa – che pertanto è anche l’unica – non può essere pignorata.

Il divieto di pignoramento della prima casa, però, non esclude la possibilità di iscrivere l’ipoteca (sempre che il debito per cartelle non corrisposte raggiunga 20mila euro).

È possibile il pignoramento di un immobile cointestato?

Il Codice di procedura civile [1] stabilisce che sono pignorabili i beni immobili in comunione, ossia appartenenti a più soggetti (ad esempio immobili in comunione, o intestati a due soggetti o a due coniugi), anche quando solo uno o alcuni dei comproprietari sono debitori del creditore pignorante.

La legge stabilisce la possibilità di pignorare la quota del debitore di un bene in comproprietà con altri soggetti. In questi casi, l’ipoteca si estende a tutto il bene così come anche il pignoramento: in pratica, tutto l’immobile viene messo all’asta e venduto. Tuttavia, al creditore procedente non può andare una somma – derivante dal prezzo di aggiudicazione – superiore alla quota del suo debitore. Il residuo deve essere invece restituito ai comproprietari.

Immaginando una casa in comproprietà tra due fratelli, di cui uno ha contratto un debito di 70mila euro, nel caso in cui la vendita all’asta abbia fruttato 100mila euro, di queste solo 50mila andranno al creditore procedente, mentre la parte restante va restituita al comproprietario non debitore. Il creditore, quindi, resterà con 20mila euro di credito insoddisfatto.

Casa in comunione tra marito e moglie

Nel caso di un bene in comunione legale tra coniugi, l’espropriazione per debiti personali di un solo coniuge riguarda il bene nella sua interezza e non la quota ad esso spettante. La comunione legale si scioglie, quindi, limitatamente al bene oggetto della procedura, all’atto della vendita o dell’assegnazione e contemporaneamente sorge il diritto del coniuge non debitore alla metà della somma lorda ricavata dalla vendita del bene stesso o del valore del bene in caso di assegnazione [2].

Quali garanzie ha il comproprietario in caso di pignoramento della prima casa cointestata?

Innanzitutto, la legge impone di notificare l’atto di pignoramento anche al comproprietario che, pertanto, deve essere messo al corrente dell’esistenza di una procedura esecutiva in corso di svolgimento.

In secondo luogo, prima di procedere alla vendita dell’intero immobile, il giudice deve valutare la possibilità di dividere l’immobile in natura, separando la quota del debitore da quella del comproprietario. Ciò può essere molto semplice per quanto riguarda i terreni (facilmente frazionabili) o le villette (separabili in più unità immobiliari), ma non è possibile per i piccoli appartamenti, i magazzini, i garage, i negozi. In tali ipotesi, il bene dovrà essere venduto interamente, per quanto ciò possa apparire ingiusto nei confronti del comproprietario.

Quest’ultimo, però, ha sempre una possibilità di evitare l’esproprio:

  • pagando il debito al posto del debitore e surrogandosi poi nelle ragioni del creditore. Ad esempio, Mario, fratello di Giuseppe, paga il debito di quest’ultimo di 40mila euro per evitare il pignoramento della prima casa cointestata. Dopodiché, potrà a sua volta esigere la restituzione dei soldi versati;
  • trovando un accordo con il creditore: ad esempio, versandogli in denaro la quota pari alla metà del valore della casa in modo da evitargli la procedura espropriativa. Di tale importo, ovviamente, potrà pretendere la restituzione dal comproprietario debitore;
  • partecipando all’asta: il comproprietario è, infatti, libero di presentare delle offerte nell’ambito della procedura esecutiva (cosa che invece non può fare il debitore), facoltà che è concessa anche al coniuge in regime di comunione dei beni. Tale soluzione si presenta, però, più rischiosa perché egli dovrà concorrere con eventuali terzi offerenti. In ogni caso, se il credito per il quale il creditore sta procedendo è superiore al valore dell’immobile e al possibile prezzo ricavabile dalla vendita forzata, presentare un’offerta di acquisto per liberare l’immobile dal pignoramento è più vantaggioso perché è più economico rispetto alle due precedenti soluzioni. In tal caso, sarà bene attendere un ribasso d’asta tale da riscattare la prima casa a un prezzo minimo. Facciamo un esempio: un creditore agisce per 200mila euro pignorando una casa di 140mila euro. Alla quarta asta, il prezzo di vendita è sceso a 90mila euro. A questo punto il comproprietario, versando solo tale somma, libererà l’immobile dall’esecuzione forzata senza dover corrispondere 200mila euro al creditore.

Se si deve procedere alla divisione, l’esecuzione è sospesa fino a quando le parti raggiungono un accordo sulla divisione o fino a che non viene emessa la sentenza di divisione.


note

[1] Art. 599 co. 1 cod. proc. civ.

[2] Cass. 31 marzo 2016 n. 6230, Cass. 14 marzo 2013 n. 6575.


1 Commento

  1. L’immobile cointestato con la moglie e inserito nel fondo patrimoniale non può essere sottoposto a sequestro preventivo ai fini della confisca per il reato di evasione fiscale se non viene adeguatamente motivato il profilo della disponibilità del bene in capo all’indagato.

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