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Cattiva condotta dell’amministratore condominiale

7 Agosto 2019 | Autore:
Cattiva condotta dell’amministratore condominiale

Spieghiamo in quali casi il comportamento dell’amministratore di condominio è irregolare e cosa possono fare in proposito i condomini.

Vivi in un condominio e, di recente, ti sei accorto che l’amministratore compie delle irregolarità. Per dirne una, vi sono alcuni vicini che non pagano mai le quote a loro carico e, nonostante i solleciti da parte tua e di altri condomini, l’amministratore non fa nulla per recuperare queste somme; anzi pretende che la carenza di denaro venga colmata da chi paga con regolarità. Tu ed altri condomini avete, inoltre, il sospetto che egli non abbia nemmeno aperto il conto corrente intestato al condominio e che utilizzi il proprio. Ti chiedi, quindi, cosa è possibile fare caso di cattiva condotta dell’amministratore condominiale. In questo articolo, ti spiegherò tutto.

Nella vita di ogni condominio, la figura dell’amministratore è di fondamentale importanza. Si tratta di un ruolo molto delicato che non tutti sono in grado di svolgere e che richiede, oltre che preparazione, la massima correttezza e una buona dose di diplomazia nella gestione di eventuali contrasti tra condomini.

Vediamo più da vicino chi è l’amministratore, quali sono i suoi compiti e cosa possono fare i condomini qualora egli venga meno ai suoi doveri.

Chi è l’amministratore condominiale?

L’amministratore condominiale è un professionista incaricato dai condomini della gestione dello stabile in cui gli stessi vivono.

Questa figura professionale è richiesta dalla legge qualora nell’edificio vi siano più di otto condomini. Tuttavia, anche quando essi sono di numero inferiore, la nomina di un amministratore può essere una buona idea. Infatti, tutti sappiamo, anche per esperienza diretta, che i rapporti di vicinato non sono sempre facili e che quando si deve decidere qualcosa sulle parti comuni del condominio (ad esempio l’ascensore) spesso nascono contrasti. Un buon amministratore può evitare questi inconvenienti e rendere la vita condominiale più semplice e pacifica.

L’amministratore ha il compito di gestire le parti comuni dell’edificio. Sono parti comuni quelle che appartengono a tutti i condomini, in proporzione al valore delle rispettive proprietà. Sono esempi di parti comuni l’androne del palazzo, le scale, l’ascensore, il tetto, il lastrico solare, il giardino condominiale.

L’amministratore si occupa, innanzitutto, della gestione ordinaria del condominio: ad esempio, del pagamento delle utenze, di mantenere il decoro delle parti comuni ricorrendo a un regolare servizio di pulizia, di riscuotere le quote dovute dai condomini per fare fronte alle spese.

Egli, inoltre, deve provvedere a eventuali interventi straordinari, convocando l’assemblea perché deliberi su di essi. Se, ad esempio, la facciata dell’edificio è ormai deteriorata e richiede un rifacimento, l’amministratore convocherà l’assemblea dei condomini perché deliberino se intendono procedere a tali lavori, e sottoporrà loro diversi preventivi. In alcuni casi, l’amministratore può provvedere direttamente a fare eseguire dei lavori necessari, senza consultare i condomini: ciò è possibile però soltanto in caso di urgenza. Se, ad esempio, un cornicione del palazzo rischia di cadere e di provocare danni a persone e cose, l’amministratore deve immediatamente farlo rimuovere per scongiurare il pericolo.

L’amministratore deve aprire un apposito conto corrente sul quale far confluire tutte la somma versate dai condomini, che servono per provvedere alle spese condominiali. Il suo incarico dura un anno e può essere rinnovato dall’assemblea.

Quando si può parlare di cattiva condotta dell’amministratore?

Il Codice civile [1] stabilisce che l’amministratore può essere revocato dall’assemblea dei condomini se si rende responsabile di gravi irregolarità. Quindi, si può parlare di cattiva condotta dell’amministratore condominiale in tutti i casi in cui il professionista si comporta in un modo che giustificherebbe la sua revoca.

Ma quali sono le gravi irregolarità che l’amministratore potrebbe commettere? Si tratta di importanti violazioni dei doveri e degli obblighi che la legge gli impone. Ciò avviene nei seguenti casi:

  • se egli non comunica al condominio i propri dati o li comunica in modo impreciso o incompleto. L’amministratore appena nominato, infatti, deve dare comunicazione al condominio dei propri dati anagrafici e professionali e del proprio codice fiscale. In alcuni casi, l’amministrazione del condominio può essere gestita da una società: in tal caso essa deve comunicare la propria denominazione e la sede legale. Inoltre i condomini devono essere messi al corrente del luogo in cui si trovano i registri, i documenti contabili  ed i verbali assembleari;
  • se non apre o non utilizza il conto corrente intestato al condominio. Infatti, la legge impone che, per ragioni di trasparenza e per evitare irregolarità nella gestione del denaro, l’amministratore apra un conto corrente a nome del condominio. Su di esso devono confluire le quote versate dai condomini e anche eventuali somme dovute da terze persone. Se, ad esempio, il condominio vince una causa di risarcimento danni contro una persona, e quest’ultima viene condannata al pagamento di una somma di denaro in suo favore, il versamento dovrà avvenire sul conto corrente intestato al condominio;
  • se provoca confusione tra il proprio patrimonio personale e quello del condominio oppure tra il patrimonio di una terza persona e quello del condominio. Pensa, ad esempio, a un amministratore che fa versare ai condomini le quote dagli stessi dovute sul proprio conto personale, o su quello della moglie; oppure al contrario al caso che egli utilizzi il conto condominiale anche per il proprio denaro. Un comportamento del genere può creare confusione nella gestione dei soldi;
  • se non convoca l’assemblea per approvare il rendiconto annuale. Il rendiconto è un documento che contiene le entrate e le uscite del condominio nel corso dell’anno. Sulla base di esso vengono ripartite le spese tra i condomini. L’amministratore, entro 180 giorni dalla redazione del documento, deve convocare l’assemblea per l’approvazione di esso;
  • se non dà esecuzione a un provvedimento del giudice. Pensa al caso che il condominio abbia realizzato delle opere abusive nelle parti comuni. Il giudice, accertato l’illecito, ne ordina la demolizione. Se l’amministratore non dà seguito a quanto ha disposto il magistrato possono conseguirne sanzioni a carico del condominio;
  • se non dà esecuzione a un provvedimento dell’autorità amministrativa. Facciamo l’ipotesi che il sindaco abbia disposto, per agevolare la raccolta differenziata dei rifiuti, che ogni condominio si doti di appositi contenitori. L’amministratore deve quindi attivarsi perché lo stabile li abbia;
  • se non dà esecuzione a una delibera dell’assemblea. Sei condomini hanno preso una decisione a seguito di regolari votazioni l’amministratore deve darvi seguito, anche se non la condivide;
  • se non ha curato la tenuta dei registri necessari all’amministrazione del condominio: quello dell’anagrafe dei condomini, quello dei verbali assembleari e quello relativo alla contabilità;
  • se rifiuta di consegnare ai condomini che ne fanno richiesta atti o documenti che interessano il condominio. Ad esempio potrebbe esservi una causa in corso, e uno dei condomini potrebbe volere copia di uno o più atti ad essa relativi; oppure, se sono state affrontate delle spese, un condomino potrebbe chiedere copia delle ricevute di pagamento;
  • se non ha compiuto con la necessaria diligenza le attività utili al recupero di somme dovute al condominio. Facciamo un esempio. Uno scoppio, dovuto al malfunzionamento della condotta del gas, ha provocato un danno all’edificio. Occorre fare causa alla società che gestisce l’erogazione del gas, per chiedere il risarcimento del danno. Se l’amministratore non si attiva in tal senso,  oppure se, avendo iniziato la causa, non se ne cura mantenendo i contatti con il legale, la sua condotta è certamente irregolare;
  • se non cura la riscossione delle quote dovute dai condomini morosi;
  • se commette gravi irregolarità fiscali che interessano il condominio;
  • se viene intrapresa da terze persone una causa nei confronti del condominio, ed egli non convoca l’assemblea per informarla ed essere autorizzato a nominare un legale.

Come ti ho detto all’inizio, l’amministratore che commette queste irregolarità può essere revocato dall’assemblea. A tal fine occorre la maggioranza dei partecipanti, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Se, ad esempio, i presenti all’assemblea sono otto, occorre un voto favorevole di almeno cinque persone; occorre inoltre che gli appartamenti di queste ultime abbiano, complessivamente, un valore di almeno 500 millesimi. Il regolamento di condominio può però prevedere maggioranze diverse.

Che responsabilità ha l’amministratore condominiale?

L’amministratore condominiale che pone in essere una cattiva condotta può essere responsabile sia civilmente che penalmente.

La responsabilità civile sussiste quando il condominio ha subito un danno a causa del comportamento dell’amministratore. Torniamo all’esempio, fatto sopra, dell’ordinanza del sindaco che impone al condominio di dotarsi di appositi contenitori per la raccolta differenziata. L’amministratore non provvede a ritirare i contenitori secondo le indicazioni date dal Comune, e al condominio viene notificata una multa piuttosto salata. Oppure pensiamo al cornicione che rischia di staccarsi dal palazzo: l’amministratore non  si preoccupa di farlo immediatamente rimuovere, esso crolla e danneggia alcune auto parcheggiate in strada. Come conseguenza, i proprietari chiedono al condominio il risarcimento. In entrambi i casi, i condomini possono chiedere all’amministratore negligente di rimborsare le somme che hanno dovuto pagare.

La responsabilità civile dell’amministratore è di tipo contrattuale: infatti egli, essendo un professionista, nel momento in cui ha accettato l’incarico ha stipulato con i condomini un contratto, che ha per oggetto la gestione dello stabile.

In alcuni casi vi può essere anche una responsabilità penale dell’amministratore. Ciò avviene quando un suo comportamento, scorretto o irregolare, è previsto dalla legge come reato. Le ipotesi più importanti sono:

  • l’appropriazione indebita [2]. Si verifica quando l’amministratore si appropria di somme di proprietà del condominio, che sono nella sua disponibilità. Ovviamente il professionista può gestire liberamente il conto corrente condominiale, e questo può consentirgli, se non è una persona onesta, di prelevare da esso denaro utilizzandolo a proprio vantaggio;
  • la truffa [3]. Questo reato sussiste quando, con l’inganno, l’amministratore si procura un vantaggio a scapito del condominio. Pensa al caso che egli si accordi con un’impresa che deve eseguire dei lavori perchè presenti un preventivo “gonfiato”, più elevato rispetto al costo effettivo, per lucrare la differenza;
  • la mancata esecuzione di un provvedimento del giudice [4]. Torniamo all’esempio dell’ordine di demolizione riguardante opere abusive, al quale l’amministratore non dà seguito. In tal caso egli è penalmente responsabile;
  • l’omissione di lavori in edifici che minacciano la rovina [5]. Ciò avviene quando l’amministratore non prende i necessari provvedimenti in presenza di parti del palazzo che rischiano di crollare, come nell’esempio già fatto del cornicione pericolante;
  • la diffamazione [6]. Questo reato ricorre quando l’amministratore, parlando con più persone, riferisce situazioni riguardanti uno o più condomini che possono lederne la reputazione: ad esempio, un condomino non paga le quote a suo carico e l’amministratore ne parla ai suoi amici durante una cena.

Per far valere la responsabilità penale dell’amministratore è necessario presentare una denuncia nei suoi confronti.

Abbiamo dunque visto quando si può parlare di cattiva condotta dell’amministratore condominiale. Ora sai che questo professionista, nella gestione del condominio, non può fare tutto ciò che vuole, ma ha dei precisi obblighi, la cui violazione comporta una sua responsabilità e la possibilità di rimuoverlo dall’incarico.

note

[1] Art. 1129 cod. civ.

[2] Art. 646 cod. pen.

[3] Art. 640 cod. pen.

[4] Art. 388 cod. pen.

[5] Art. 677 cod. pen.

[6] Art. 595 cod. pen.


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