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Amministratore di condominio: come si revoca?

12 Luglio 2019
Amministratore di condominio: come si revoca?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 Luglio 2019



Da pochi mesi si è insediato il nuovo amministratore. Da alcuni giorni siamo venuti a sapere che l’amministratore non ha ancora saldato alcune pendenze e che sta gestendo il nostro denaro in maniera ambigua. I consiglieri del condominio hanno chiesto un incontro chiarificatore con l’amministratore, ma questi si è sempre rifiutato. Sembrerebbe, inoltre, che il conto corrente condominiale sia privo di fondi. Cosa devono fare i condomini per recuperare l’eventuale maltolto e per cambiare l’amministratore?

Egregio cliente, entro subito nel merito del quesito da lei posto.

Alla luce della normativa in vigore, l’incarico conferito all’ amministratore ha una durata minima di un anno, rinnovabile almeno per un secondo periodo di uguale durata [1].

Tuttavia, trattandosi di un mandato con rappresentanza, essendo venuta meno la fiducia indispensabile alla prosecuzione del rapporto, è pacifico che questo incarico possa essere revocato dai condomini insoddisfatti, per non dire danneggiati, dall’operato del professionista nominato.

In sostanza si tratterebbe della cosiddetta revoca per giusta causa; ovviamente, l’amministratore destituito non avrebbe diritto ad alcun compenso per il periodo successivo all’interruzione del mandato (cessazione che, nel suo caso, avverrebbe prima della scadenza naturale del rapporto).

Detto ciò, per procedere come richiesto in quesito, è sufficiente convocare un’assemblea straordinaria con all’ordine del giorno la revoca dell’amministratore in carica e la nomina del nuovo.

Per farlo è sufficiente che la convocazione sia richiesta all’attuale amministratore da almeno due condomini, rappresentanti non meno di un 1/6 del valore del condominio (cioè non inferiori a 166,67 millesimi); sarà bene inviare la predetta comunicazione con raccomandata a.r.

Se, come è plausibile, l’amministratore non dovesse provvedere alla convocazione, decorsi dieci giorni dalla richiesta, i condomini in questione potrebbero convocare direttamente l’assemblea [2].

A questo proposito, si ricordi che:

  • la convocazione dell’assemblea dovrà essere inviata a tutti gli aventi diritto (cioè i vari proprietari del condominio), almeno cinque giorni prima della data stabilita per la riunione in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, avendo cura di specificare, l’ordine del giorno, il luogo e l’ora della seduta oltre a fissare la cosiddetta seconda convocazione (di regola viene indicata per il giorno dopo la prima) [3];
  • per la validità dell’assemblea, in prima convocazione, sarà necessaria la presenza dei condomini che rappresentino i due terzi del valore del fabbricato e la maggioranza dei partecipanti al condominio, mentre per la seconda convocazione sarà fondamentale la presenza dei condomini che rappresentino un terzo del valore del suo stabile ed un terzo dei partecipanti al condominio [4];
  • per revocare l’incarico all’amministratore in carica e nominare quello nuovo sarà necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e sempreché questa rappresenti almeno la metà del valore del condominio (ciò sia in prima che in seconda convocazione) [5].

A questo punto, dopo aver convocato l’assemblea nei modi indicati in precedenza e dopo aver provveduto nella medesima a deliberare la revoca dell’incarico al vecchio amministratore e la nomina di quello nuovo, quest’ultimo dovrà attivarsi, eventualmente anche tramite azione legale, per avere dal suo predecessore tutta la documentazione contabile ed amministrativa relativa alla gestione del medesimo.

Una volta in possesso della stessa, sarà, quindi, possibile valutare nel merito l’operato del professionista precedentemente incaricato; sarà, quindi, cura del nuovo amministratore relazionarvi sullo stato delle cose, convocando, ad esempio, un’apposita assemblea anche per deliberare riguardo ad un’eventuale azione di recupero nei confronti dell’amministratore revocato (ove mai ce ne fossero i presupposti, come ipotizzato in quesito). Ad esempio, dalla documentazione bancaria relativa al conto corrente condominiale, potrebbe emergere che l’amministratore uscente, così come da lei sospettato, abbia utilizzato del denaro per scopo personali o comunque in contrasto con gli interessi del condominio. In tal caso, oltre all’ovvio diritto di recupero delle somme maltolte, sarebbe persino possibile denunciare il predetto responsabile a titolo di appropriazione indebita [6].

Per la predetta azione legale sarà, infine, necessario conferire mandato ad un avvocato, per il tramite del quale sarà possibile agire a danno del vecchio amministratore.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello

note

[1] Art. 1129 co. 10 cod. civ.

[2] Art. 66 co. 1 disp. att. cod. civ.

[3] Art. 66 co. 3 disp. att. cod. civ.

[4] Art. 1136 co. 1 e 3 cod. civ.

[5] Art. 1136 co. 4 cod. civ.

[6] Art. 646 cod. pen – Cass. pen. sent. n. 31322/2017


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