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Comprare casa all’asta: rischi

5 Luglio 2019
Comprare casa all’asta: rischi

Abusi edilizi e sanatorie, pignoramenti, ipoteche e debitore ancora dentro l’immobile: come tutelarsi per chi compra casa in un pignoramento immobiliare.

Chi compra un immobile dal tribunale, nel corso di un’asta giudiziaria, è sempre alla ricerca dell’affare perfetto. Sfruttando il sistema dei ribassi, è possibile spuntare un prezzo che il mercato non potrebbe mai offrire. Bisogna essere in grado di capire il momento giusto per presentare l’offerta, senza giocare troppo d’anticipo (si rischierebbe altrimenti di acquistare quando ancora la base d’asta è alta) né arrivare tardi ed essere superati da altri offerenti. 

A torto però si crede che comprare casa all’asta sia sempre sicuro e non presenti rischi. Purtroppo non è così. Ci sono una serie di aspetti che bisogna conoscere se non si vuole prendere una fregatura. Ad esempio se la casa è occupata potrebbe diventare difficoltoso sfrattare l’inquilino, specie a seguito delle recenti modifiche legislative che danno a quest’ultimo il diritto a rimanere nell’immobile fino all’aggiudicazione. Non meno importante è il controllo di eventuali abusi edilizi che potrebbero inficiare il valore del bene e le cui sanzioni ricadrebbero sull’acquirente. 

Nella seguente guida, parleremo di tutti i rischi di comprare casa all’asta. Ecco tutto ciò che c’è da sapere sulle procedure espropriative immobiliari.

Casa all’asta occupata dal debitore: che fare?

Il rischio più grosso di chi compra una casa all’asta è che questa sia ancora occupata dal debitore. Difatti, il decreto Semplificazioni del 2018 [1] ha riscritto le regole in materia di pignoramento immobiliare, conferendo al debitore il diritto di abitare la propria dimora, benché pignorata, fino all’aggiudicazione. Il che significa che chi presenta un’offerta all’asta già sa che, in quel momento, l’abitazione è occupata. Dovrà, quindi, confidare nella collaborazione dell’ex proprietario per acquisire il possesso dell’immobile nel più breve tempo possibile. Altrimenti dovrà affidarsi alle procedure di sfratto, con ulteriore dilatazione dei tempi. La liberazione sarà comunque garantita, in caso di non spontanea iniziativa dell’occupante, mediante l’intervento della forza pubblica.

La nuova legge assicura sempre al debitore il diritto a rimanere nella propria casa ma solo a condizione che ne tuteli l’integrità, non la dia in affitto e consenta la visita ad eventuali interessati all’acquisto. Chiaramente, eventuali atti di vendita a terzi, eseguiti dal debitore dopo l’avvio della procedura esecutiva, sono inopponibili all’aggiudicatario che non dovrà svolgere azioni per recuperare il bene che ha acquistato all’asta.

Casa con abuso edilizio

Altro aspetto da non sottovalutare è la verifica preventiva di eventuali abusi edilizi. Difatti, come chiarito da una recente sentenza del Tar Catanzaro [2], chi acquista un immobile dal tribunale, in sede di esecuzione per debiti, rimane soggetto alle sanzioni edilizie per eventuali abusi commessi dal debitore.

Quando si compra in un’asta giudiziaria si ottiene la casa depurata da debiti e da ipoteche, ma il bene si acquista nello stato di fatto in cui si trova. Questo significa che eventuali vizi edilizi rimangono, e cioè continua l’abusività (totale o parziale) o il contrasto con i vicini in materia di distanze legali dal confine. 

Ciò significa che il Comune o il giudice penale potrebbero chiedere la demolizione dell’abuso. 

Non c’è rischio di subire un processo per il reato di abuso edilizio in quanto l’illecito penale ricade solo su chi ha materialmente realizzato l’opera; invece la sanzione della rimozione dell’abuso ricade su chi ne è proprietario al momento della contestazione, anche se questi ha acquistato da altro soggetto o da un’asta giudiziaria. 

L’unico vantaggio concesso a chi acquisti immobili all’asta, nel caso di abusi edilizi, riguarda la possibilità di attivare una procedura di sanatoria. Infatti, la legge [3] prevede la possibilità di sanare la costruzione trasferita con procedura esecutiva immobiliare, entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile, purché il debito che ha generato l’asta sia anteriore al 30 settembre 2003.

Lo stesso principio della permanenza dell’abusivismo anche dopo la vendita forzata è condiviso dalla Corte di Cassazione [4] secondo cui l’aggiudicatario dell’immobile non può chiedere una riduzione del prezzo o recedere dall’offerta presentata se si accorge dell’abuso solo dopo aver pagato il tribunale. 

Per evitare il rischio di comprare una casa all’asta con un abuso edilizio sarà bene leggere attentamente la perizia redatta dal consulente tecnico d’ufficio nominato dal tribunale e di norma allegata agli atti e visionare sul sito delle aste giudiziarie. In essa viene specificata l’eventuale sanabilità di eventuali abusi edilizi.

Se il debitore ha presentato opposizione

Potrebbe succedere che, nonostante la procedura di vendita all’asta sia andata avanti, il debitore nel frattempo abbia presentato un’opposizione all’esecuzione forzata. Che effetto potrebbe avere l’eventuale vittoria di quest’ultimo sull’assegnazione del bene al terzo acquirente avvenuta prima? Nessuna. Esiste infatti una norma del Codice civile [5] in base alla quale il debitore non può opporre all’aggiudicatario dell’immobile l’eventuale sentenza di accoglimento dell’opposizione ai vizi formali della procedura esecutiva. Con la conseguenza che se il giudice dovesse rilevare vizi del pignoramento dopo l’assegnazione, il bene resterebbe ormai di proprietà dell’offerente. A detta delle Sezioni Unite della Cassazione [6] questa norma si applica anche ai vizi sostanziali della procedura. Tale interpretazione, però, non è condivisa da tutti i giudici; sicché ci può essere il rischio che qualche tribunale si orienti nel ritenere che, anche dopo l’aggiudicazione, l’eventuale accoglimento dell’opposizione possa travolgere il diritto dell’acquirente.

Spese condominio

Abbiamo detto che chi compra casa all’asta ottiene l’immobile libero da debiti. Questa regola però riguarda solo i debiti che hanno dato il via al pignoramento ma non anche quelli con il condominio che, invece, rimangono ancora da pagare. Pertanto, quando si acquista all’asta un appartamento compreso in un condominio è necessario accertare, prima del deposito dell’offerta di acquisto, se ci sono spese condominiali arretrate, ed in caso di sussistenza è bene stabilirne, con esattezza, l’entità.

Chi compra una casa all’asta ha la stessa posizione di chi compra da un privato tramite notaio. Di conseguenza, l’amministratore può chiedere all’acquirente-aggiudicatario anche i contributi condominiali del precedente proprietario-debitore sottoposto al pignoramento, in quanto il decreto di trasferimento dell’immobile acquistato all’asta giudiziaria si limita soltanto a liberare l’immobile da pregressi pignoramenti, ipoteche e privilegi speciali di cui fossero stati titolari i creditori (cosiddetto effetto “purgativo”), ma non interferisce con le spese condominiali.

A riguardo, però, il Codice civile stabilisce [7] una responsabilità limitata alle quote pendenti nell’anno in corso e in quello anteriore al trasferimento («Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente»). Questa norma vale anche per le compravendite in sede di esecuzione immobiliare e pertanto l’aggiudicatario di un bene è obbligato solidalmente, con il debitore esecutato, al pagamento degli oneri condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente.

L’aggiudicatario allora, se dovesse far fronte ai debiti lasciati dal vecchio proprietario, potrebbe rivalersi contro il precedente proprietario-debitore e non anche contro il tribunale. Il rischio però è che questi, ormai divenuto nullatenente a seguito dell’esecuzione forzata, non abbia come risponderne. 

Ecco perché sarà sempre bene accertarsi, prima di presentare l’offerta in tribunale, circa eventuali debiti condominiali.

Agevolazioni fiscali prima casa

Se l’immobile è acquistato in un’asta giudiziaria, la richiesta di applicazione dello sconto prima casa va fatta prima della registrazione dell’atto. Pena la nullità della domanda stessa e l’impossibilità di riparare in un secondo momento. Lo ha chiarito l’agenzia delle Entrate in una direttiva diramata a uso interno per la gestione del cospicuo contenzioso in materia.

Per ottenere il beneficio fiscale sula prima casa è necessario che, nell’atto di acquisto (ossia nel rogito notarile), il contribuente effettui alcune dichiarazioni (mancando le quali il trattamento agevolato non può essere concesso). Precisamente, si tratta delle seguenti dichiarazioni dell’acquirente:

  • la dichiarazione di voler stabilire «entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza» nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato, qualora egli già non vi risieda;
  • la dichiarazione «di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge» del diritto di proprietà o di altro diritto reale (ad esempio, l’usufrutto) su un’altra abitazione nel territorio del medesimo Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto (in alternativa, il contribuente può obbligarsi ad alienare la casa pre-posseduta entro un anno dal nuovo acquisto);
  • la dichiarazione di «non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale» del diritto di proprietà, piena o nuda, o di diritti reali su altra casa di abitazione, ovunque ubicata in tutto il territorio nazionale, acquistata con l’agevolazione prima casa.

Ebbene, se il rilascio delle predette dichiarazioni nel contesto di un rogito non presenta problemi (poiché il contribuente presenzia alla stipula del contratto ed è partecipe della sua formazione), nel caso dell’acquisto mediante atto giudiziario vi sono obiettive difficoltà: l’atto giudiziario è il frutto di una attività individuale del giudice, alla quale il contribuente non partecipa, né è possibile al contribuente rilasciare dichiarazioni che il giudice debba poi recepire. Da ciò scaturisce che, per ottenere l’agevolazione “prima casa” nel contesto di un acquisto con atto giudiziario, dato che il provvedimento del giudice non si presta a ospitare le dichiarazioni del contribuente, occorre che esse siano contenute in un documento a parte, il quale sia reso disponibile a chi cura la registrazione dell’atto giudiziario, affinché nella tassazione di quest’ultimo si possa applicare l’agevolazione. Ma se tutto ciò non funziona è possibile rimediare con una richiesta “tardiva” dell’agevolazione? Il Fisco e la Cassazione forniscono al quesito una risposta decisamente negativa, da ultimo ribadita dall’agenzia delle Entrate con una direttiva interna del 27 giugno scorso emanata per istruire gli Uffici nel contenzioso in materia.


note

[1] Decreto legge 135/2018.

[2] Tar Catanzaro – Sentenza 1305 del 26 giugno 2019.

[3] Art. 40, ultimo comma, della legge 47/85.

[4] Cass. sent. n. 1669/2015.

[5] Art. 2929 cod. civ.

[6] Cass. S.U. sent. n. 21110/2012.

[7] Art. 63 disp. att. cod. civ.

Sentenza TAR Catanzaro Sez.II, n. 1305 del 26 giugno 2019 Pubblicato il 26/06/2019

01305/2019 REG.PROV.COLL. 00926/2019 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

ex art. 60 cod. proc. amm.;

sul ricorso numero di registro generale 926 del 2019, proposto da

in persona dell’Amministratore Unicoin persona del legale

rappresentante pro tempore, rappresentati e difesi dall’avvocato con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune Corigliano-Rossano, non costituito in giudizio;

per l’annullamento

previa sospensiva dell’ordinanza di demolizione n. 59 del protocollo n. 0020184 del 08/03/2019, notificata in data 22/03/2019, emessa, dal comune di Corigliano – Rossano, Area urbana di Rossano, a carico della società proprietaria

con sede legale in Milano, corso Vittorio Emanuele n. 15, in persona del legale rappresentante – amministratore unico e di

e notificata in data 13/03/2019.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nella camera di consiglio del giorno 25 giugno 2019 il dott

per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Sentite le stesse parti ai sensi dell’art. 60 cod. proc. amm.;

Premesso che:

– con ordinanza n. 59 dell’8 marzo 2019, è stata ingiunta ai ricorrenti la demolizione di opere abusive riguardanti l’abitazione in contrada Momena n. 47, identificata in Catasto al fl. 5, part. 150, sub 7 e consistenti in: 1) corpo di fabbrica in muratura ordinaria di mq. 85; 2) tettoia chiusa su tre lati della superficie complessiva di mq. 15,87; 3) vano ripostiglio in struttura metallica; 4) tettoia chiusa su due lati della superficie complessiva di mq. 27,90; Rilevato che il ricorso deduce:

– l’affidamento incolpevole, dimostrato dal fatto che l’immobile è stato acquistato mediante asta giudiziaria e che gli abusi risalgono a svariati anni prima;

– la mancata valutazione dell’applicabilità di una sanzione pecuniaria, ai sensi dell’art. 33 del T.U. edilizia;

Ritenuto che il ricorso è manifestamente infondato, in quanto:

a) «nel nostro ordinamento non si rinviene alcun dato normativo positivo da cui inferire che la vendita all’asta nell’ambito di una procedura espropriativa importerebbe effetto sanante degli eventuali illeciti edilizi realizzati. Tale conclusione, peraltro, non può trarsi nemmeno facendo applicazione del principio generale del cd effetto purgativo derivante dalla natura di acquisto a titolo originario del bene, effetto che riguarda più propriamente i diritti, i pesi e le limitazioni legali gravanti sul bene, e non già lo stato di fatto materiale e antigiuridico in cui in ipotesi si trovi il bene. L’unico aspetto espressamente preso in considerazione dal legislatore per l’ipotesi che il bene acquistato sia affetto da illeciti edilizi riguarda la scansione dei tempi per attivare la procedura di sanabilità delle opere. Ai sensi dell’art. 40, ultimo comma, della legge n. 47 del 1985, infatti, “nell’ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge”» (cfr. Cons. Stato, Sez. V, 2 maggio 2017 n. 1996);

b) l’esercizio del potere repressivo degli abusi edilizi è manifestazione di attività amministrativa doverosa, con la conseguenza che i relativi provvedimenti costituiscono atti vincolati e, pertanto, non richiedono alcun altra motivazione in ordine alle ragioni che impongono la rimozione dell’abuso, neanche nell’ipotesi in cui l’ingiunzione di demolizione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso (cfr. Cons. Stato, Ad. plen., 17 ottobre 2017 n. 9 e Sez. VI, 20 novembre 2018 n. 6566; T.A.R. Calabria, Catanzaro, Sez. II, 19 marzo 2019 n. 584);

c) la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria dev’essere valutata nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 31 agosto 2018 n. 5128);

Ritenuto, dunque, che il ricorso può essere deciso in forma semplificata;

Ritenuto che nulla è dovuto per le spese processuali.

P .Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Nulla per le spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Catanzaro nella camera di consiglio del giorno 25 giugno 2019 con l’intervento dei magistrati:

Presidente, Estensore Primo Referendario

Referendario IL SEGRETARIO


1 Commento

  1. Ho acquistato mediante asta un locale classificato catastalmente C2 di circa 360 mq con R.C. di € 1170 con decreto di trasferimento del Giudice Esecutore il 23/3/2016 al prezzo di € 28.200 usufruendo dell’agevolazione delle Imposte di € 200 x il D.L. sulle riforme BCC. in virtu’ del D.L. nr 18 del 14/2/2016.
    Con la legge di conversione 49/2016 l’agevolazione è stata estesa anche agli acquisti “prima casa”, mentre la Legge di bilancio 2017 ha disposto l’allungamento dei termini per l’emissione dell’atto al 30/06/2017 e da 2 a 5 anni per il ritrasferimento
    Vi chiedo gentilmente se il locale categoria C2 (pertinenza) acquistato a marzo 2016 devo rivenderlo entro 5 anni come le imprese per non essere sottoposto a plusvalenza?
    La plusvalenza o eventuale ravvedimento operoso verrebbe applicata sulla somma di acquisto di € 28.200 o sul valore catastale del locale la cui rendita è di € 1170,
    A tutt’oggi non riesco a vendere per la crisi del settore cosa mi consigliate di fare e a quale rischio vado incontro.
    Vi ringrazio e resto in attesa di un vs consiglio e consulenza anche privata.

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