Diritto e Fisco | Articoli

Come tutelarsi da inquilini?

7 Luglio 2019
Come tutelarsi da inquilini?

Affitto: cosa succede se l’inquilino non paga o lascia l’appartamento in cattive condizioni ed è necessario procedere a manutenzione? Come si protegge il locatore?

Se hai deciso di mettere a reddito la tua seconda casa e di darla in affitto avrai sicuramente valutato il rischio di trovare un inquilino non corretto, moroso o semplicemente non rispettoso delle cose altrui. Nella migliore delle ipotesi, alla scadenza del contratto di locazione, potresti essere costretto a chiamare una ditta di pulizie e un imbianchino per rifare la pittura delle pareti. Dovrai poi sostenere le spese per le riparazioni necessarie a ripristinare gli impianti e gli altri servizi dell’appartamento che si sono usurati nel tempo, magari a causa dell’omessa manutenzione. Nella peggiore delle ipotesi, potresti invece fare i conti con un inquilino moroso, difficile da mandare via se non con un avvocato o, addirittura, con una procedura di sfratto.

Se, però, giochi d’anticipo, sarai in grado di prevenire alcuni dei tipici problemi che l’affitto comporta. In che modo? Ad esempio, integrando il contratto con clausole fatte apposta per agevolare la posizione del locatore (il padrone di casa). Naturalmente, per comportarti in questo modo devi possedere un’esperienza tale da riuscire a prefigurarti le normali dispute che si verificano in tali ipotesi. Se, però, non hai questa capacità e ti stai ugualmente chiedendo come tutelarsi da inquilini, ecco alcuni suggerimenti che troverai molto utili.

Come evitare inquilini morosi

Il rischio che corre ogni locatore è quello di imbattersi in un affittuario che non paga le mensilità o che le paga in ritardo. Spesso, si dà la colpa alle condizioni dell’appartamento, a un impianto non a norma o alla presenza di umidità. In realtà, la ragione effettiva è sempre legata alle difficoltà economiche. Ecco perché per tutelarsi da un inquilino moroso è bene sempre informarsi previamente circa le sue condizioni economiche. Come? Chiedendogli una copia delle buste paga o i documenti fiscali (ad esempio il 730 e la dichiarazione dei redditi) che garantiscano l’esatto adempimento delle obbligazioni.

Mensilità anticipate

Un altro espediente per tutelarsi dagli inquilini morosi è quello di chiedere, al momento della firma del contratto, il versamento anticipato di due o tre mensilità di canone di affitto. Queste vengono trattenute e compensate con le ultime mensilità, quelle più prossime alla scadenza del contratto. Difatti, è più facile che l’inquilino smetta di pagare verso la fine del rapporto di locazione che non all’inizio. Dunque è sempre bene trattenere le mensilità anticipate fino alla fine dell’esecuzione del contratto.

Garanzie

Spesso il locatore fa firmare il contratto di affitto anche a un’altra persona oltre all’inquilino che funga da garante di quest’ultimo, ad esempio il padre o qualche altro familiare con un reddito certo. In questo modo, il locatore potrà agire, nel caso di morosità, non solo contro l’affittuario inadempiente ma anche contro il suo “garante” (che tecnicamente garante non è, trattandosi semplicemente di un secondo firmatario dell’accordo).

Diversa è l’ipotesi di fideiussione: in questo caso interviene un terzo che firma un autonomo e distinto contratto rispetto a quello di affitto, fungendo da garante in senso stretto e, quindi, impegnandosi a pagare il debito dell’inquilino qualora questi non lo faccia.

Deposito cauzionale

Puoi prevedere nel contratto il versamento, alla stipula, di un deposito cauzionale. Questo non può essere superiore a tre mensilità. Il locatore può utilizzare il deposito a garanzia di eventuali mensilità non versate a causa della morosità oppure per coprire eventuali danni all’immobile. Attenzione, però, a quanto spiegato dalla Cassazione: se il deposito viene utilizzato a compensazione delle spese necessarie al ripristino dell’appartamento lasciato in condizioni fatiscenti, il padrone di casa deve contemporaneamente avviare un processo contro l’inquilino: deve essere infatti il giudice a stabilire con esattezza a quanto ammontano i danni, non potendo ciò essere determinato unilateralmente dal locatore.

In buona sostanza, tre sono le possibili situazioni:

  • o le parti si mettono d’accordo sulla misura del risarcimento;
  • o il deposito cauzionale viene trattenuto e, nello stesso tempo, si intraprende una causa in tribunale per l’esatta liquidazione dei danni arrecati all’immobile;
  • o il deposito cauzionale viene restituito.

Prevedere l’imbiancatura e stuccatura delle pareti

Una delle più ricorrenti contestazioni alla fine del contratto di locazione è relativa al rifacimento delle paresti, spesso sporche, piene di buchi per i quadri, a volte smussate negli angoli. È facoltà del locatore addebitare tali spese all’inquilino, ma dovrà esplicitarlo nel contratto al momento della firma.

Inventario

Se l’appartamento viene affittato già ammobiliato è necessario redigere un inventario con cui vengono elencati tutti gli oggetti, strumenti ed elettrodomestici presenti nell’immobile, nonché le loro condizioni. Gli stessi devono essere riconsegnati in buono stato, salvo la normale usura che ne deriva dall’uso quotidiano. È normale, infatti, che dopo otto anni una lavastoviglie non sia la stessa del primo giorno. Il locatore non potrà, quindi, esigere il ripristino integrale.

In verità, è possibile prevedere un inventario anche per gli appartamenti vuoti: in tal caso il documento si riferirà alle condizioni degli impianti e delle pareti dell’immobile e servirà per definire l’entità delle riparazioni da eseguire al termine dell’affitto. Il verbale sarà redatto sia all’inizio del rapporto che alla scadenza, in due copie controfirmate da entrambe le parti.

Il proprietario ha 5 anni di tempo per effettuare la verifica dell’appartamento e chiedere eventualmente il risarcimento.

Per preparare questo documento non è necessario ricorrere a un esperto: procedete con ordine iniziando dal soffitto per poi passare ai muri, alle porte, alle finestre e al pavimento.

Clausola risolutiva espressa

Il Decreto Crescita del 2019 ha apportato un’importante modifica alla legge sulle locazioni. In passato, quando un inquilino interrompeva i pagamenti, il locatore era costretto a dichiarare ugualmente al fisco i canoni non percepiti e a pagarvi le tasse. Tasse che quindi venivano imputate a somme mai riscosse. Tale obbligo sussisteva fino a quando non fosse stata emessa l’ordinanza di sfratto. Oggi, invece, il locatore può smettere di dichiarare i canoni già dal momento in cui notifica l’ingiunzione di pagamento o la citazione per convalida dello sfratto. A tal fine, comunque, ha sempre necessità di incaricare prima un avvocato.

Per anticipare ulteriormente questo momento ed evitare spese legali è possibile inserire nel contratto di affitto la cosiddetta clausola risolutiva espressa: si tratta della previsione di automatico scioglimento dell’affitto in caso di mancato versamento di un numero predeterminato di mensilità. Ad esempio, si stabilisce che: «In caso di omesso versamento di due canoni consecutivi, il contratto si intenderà automaticamente risolto». Nel momento in cui si dovesse verificare tale condizione, al locatore basterà inviare una raccomandata all’inquilino dichiarandogli di volersi avvalere di tale clausola e di ritenere pertanto sciolta la locazione. Il vantaggio di questo espediente è che, già da tale momento, si eviterà di riportare i canoni non percepiti nel 730.

Solo referenziati

Da un punto di vista giuridico non ha alcun rilievo, ma spesso nella prassi gli avvisi di affitto contengono l’indicazione «solo referenziati» con ciò richiedendo delle rassicurazioni come una busta paga da lavoro dipendente o le lettere di referenza da parte del datore di lavoro o di un precedente locatore.

Assicurazione

Le assicurazioni che tutelano il proprietario per i rischi derivanti dall’inadempimento del contratto di locazione. Si tratta di contratti che vengono stipulati tra il proprietario dell’immobile e una compagnia di assicurazioni allo scopo di tutelare il primo dal rischio di morosità del secondo. Viene così corrisposto un premio periodico che, purtroppo, è piuttosto caro e non sempre conveniente.

Poiché si tratta normalmente di modelli contrattuali unilateralmente predisposti dalla compagnia assicuratrice, occorre consultare con cura le varie clausole contenute nei moduli e formulari offerti in visione e saper leggere bene tra le righe di ciascuna di esse.

Occorre in primo luogo verificare l’oggetto dell’assicurazione, ossia quali sono i rischi effettivamente assicurati. Per i canoni insoluti bisognerà quindi verificare se vi siano o meno dei tetti massimi (per esempio un numero massimo di mensilità o un importo massimo risarcibili) e valutare quindi se l’ammontare del premio richiesto sia conveniente. Occorre tenere conto del fatto che nell’importo mensile dovuto al locatore è solitamente compresa anche una percentuale in acconto delle spese condominiali che quest’ultimo è tenuto a pagare all’amministratore. Si devono poi mettere in conto i costi vivi e le spese legali della procedura di convalida di sfratto e di quella esecutiva. Non è detto che il contratto di assicurazione tenga conto anche di queste voci.

Un’ulteriore variabile è rappresentata dal risarcimento degli eventuali danni arrecati dal conduttore all’immobile concesso in locazione. Inoltre, per evitare facili abusi da parte del contraente, in molti casi è previsto che la polizza sia operativa soltanto una volta che il contratto sia stato regolarmente eseguito dalle parti per un certo periodo di tempo (quindi morosità verificatesi fin dall’inizio del rapporto di locazione potrebbero non essere rimborsate).


note

Autore immagine: 123rf com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube