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Scale in condominio

9 Agosto 2019 | Autore:
Scale in condominio

Quali sono le regole da applicare alla proprietà e alle spese relative alle scale di edifici condominiali.

Il condominio rappresenta in Italia il luogo in cui si concentra la maggioranza della popolazione. La vita condominiale, per questo motivo, non può che essere all’ordine del giorno delle cronache ma anche, purtroppo, delle aule di tribunale. Le questioni più discusse tra i condomini sono di solito quelle relative alla proprietà dei beni comuni e quelle che riguardano le spese necessarie per la manutenzione, ordinaria o straordinaria, delle parti condominiali.

Tra le discussioni più frequenti spiccano quelle nelle quali i condomini cercano di comprendere se un bene sia di proprietà esclusiva di uno di loro oppure se sia di proprietà comune di tutti i condomini. Accade così che un ripostiglio posizionato nello scantinato oppure un’intercapedine tra ultimo piano e tetto diventino oggetto di contese e talvolta anche di liti giudiziarie per stabilirne la proprietà. Alla stessa maniera, fioccano le liti relative alle spese di manutenzione di tutti quelli che sono i beni di proprietà condominiale. Può capitare che i condomini non siano d’accordo sulle modalità con cui ripartire i costi dei lavori necessari. Questo accade con maggiore frequenza per quello che riguarda i lastrici solari o le scale. L’articolo che seguirà, proprio con riferimento particolare alle scale in condominio, cercherà di mettere dei punti fermi sulla proprietà delle scale e sui criteri da seguire per operare una corretta ripartizione delle spese relative alla loro manutenzione.

A chi appartengono le scale esistenti in un condominio?

Il primo passo da fare per rispondere al quesito sulla proprietà delle scale ubicate in un edificio condominiale è quello di consultare la legge [1].

La legge, infatti, stabilisce in modo molto chiaro che le scale appartengono a tutti i proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo.

Cosa significa se non risulta il contrario dal titolo?

Vuol dire che se negli atti di acquisto delle singole unità abitative che fanno parte dell’edificio non è detto nulla in contrario, allora le scale sono di proprietà comune tra tutti i proprietari di immobili situati nell’edificio.

Se, invece, dagli atti di acquisto dovesse risultare in modo chiaro che le scale appartengono ad un solo condomino o ad un gruppo ristretto di condomini, allora è chiaro che la proprietà delle scale non potrà essere comune a tutti quanti i condomini.

E’ utile precisare che se nei titoli di acquisto non è detto nulla in contrario, le scale saranno di proprietà comune anche per quei condomini che sono proprietari di immobili (ad esempio esercizi commerciali) con accesso dalla strada.

La giurisprudenza [2] ha precisato, infatti, che anche i proprietari di unità immobiliari con accesso dalla strada sono comproprietari, insieme a tutti gli altri, delle scale dato che anch’essi se ne servono quantomeno per la conservazione e la manutenzione della copertura dell’edificio.

Infine, è opportuno ricordare che la proprietà di ogni condomino sui beni comuni, comprese le scale, si misura con i millesimi indicati nelle apposite tabelle (a meno che l’atto di acquisto non stabilisca un criterio diverso).

Ed i millesimi, a loro volta, dipendono dalla estensione della proprietà esclusiva del singolo condomino. Questo significa che più grande è l’appartamento di proprietà esclusiva, più millesimi saranno attribuiti al condomino e, quindi, maggiore sarà il diritto di comproprietà del singolo condomino sulle parti comuni condominiali.

Le scale esistenti in un edificio condominiale si presumono di proprietà condominiale

Come si ripartiscono le spese relative alle scale?

Una volta che è stato accertato che le scale sono di proprietà comune tra tutti i condomini, il problema che può porsi è quello relativo al modo di ripartire le spese necessarie per la loro manutenzione o per la loro sostituzione.

Anche a questo fine, la legge [3] detta norme precise.

Viene stabilito, infatti, che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e quelle necessarie per la sostituzione delle scale sono ripartite per metà in base ai millesimi spettanti a ciascun condomino e per metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Per ripartire le spese di manutenzione e sostituzione delle scale occorrerà, quindi, una tabella millesimale appositamente redatta che tenga conto del particolare criterio di ripartizione appena indicato.

Non è certo inutile aggiungere che per la ripartizione delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale si dovrà, invece, applicare solo il criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano [4].

Sono, dunque, questi i criteri di ripartizione delle spese più frequenti relative alle scale e a questi criteri è importante che si conformino sia gli amministratori che le assemblee per evitare ricorsi e contestazioni.

Le spese per la pulizia delle scale si ripartiscono in proporzione all’altezza dal suolo

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 15444/2007.

[3] Art. 1124 cod. civ.

[4] Cass., sent. n. 432/2007.


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